相続した空き家を売却する際、事前に必ず確認しておきたい制度の一つが「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」です。

これは、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

不動産売却では、売却価格そのものに税金がかかるのではなく、売却によって利益が出た場合に、その利益である譲渡所得に対して税金がかかります。

譲渡所得は、基本的に「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。

相続不動産では、昔の購入価格が分からないケースも多く、取得費を十分に計上できないことがあります。

その結果、実際には大きな手残りがないように感じても、税務上は譲渡所得が大きく出てしまうことがあります。

そのような場面で、この3,000万円特別控除が使えるかどうかは、売却後の税負担に大きく影響します。

どのような空き家が対象になるのか

この制度は、単に「空き家を売れば誰でも使える」というものではありません。

対象になるのは、亡くなった方が住んでいた一定の家屋と、その敷地です。

主な要件として、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、区分所有建物登記がされていないこと、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどがあります。

つまり、分譲マンションの一室や、相続開始時に同居人がいた家などは、原則として対象外になりやすい点に注意が必要です。

また、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。

この場合は、入所前にその家に住んでいたこと、入所後に他人へ貸していないこと、事業用に使っていないことなど、細かな確認が必要です。

売却方法にも要件がある

この特例を使うためには、売却の方法も重要です。

大きく分けると、次のような形が考えられます。

まず、耐震基準を満たした建物として売却する方法です。

古い建物をそのまま売る場合は、譲渡時点で一定の耐震基準を満たしている必要があります。

次に、建物を取り壊して更地として売却する方法です。

この場合、相続後から取壊しまで、また取壊し後から売却まで、貸付け・居住・事業利用などに使っていないことが重要になります。

さらに、令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、買主等が建物の耐震改修または取壊しを行う場合も、一定要件を満たせば対象になる可能性があります。

この改正により、売主が売却前に必ず解体しなければならないケースばかりではなくなりました。

ただし、売買契約書の特約内容や、買主が期限までに確実に対応できるかが重要になるため、契約前の設計が非常に大切です。

期限と売却価格の要件

この特例には期限があります。

売却は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。

たとえば、相続開始から単純に3年以内というだけでなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という考え方になります。

また、売却代金が1億円以下であることも要件です。

ここで注意したいのは、共有者や他の相続人が別々に売却した部分も含めて判定される場合があることです。

土地を分けて売る場合や、相続人ごとに持分を売る場合には、全体の売却金額を確認しなければなりません。

相続人が3人以上の場合の注意点

令和6年1月1日以後の譲渡では、被相続人居住用家屋とその敷地等を取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額は3,000万円ではなく2,000万円になります。

この点は、近年の売却相談で特に注意が必要です。

「空き家の3,000万円控除」という名称だけで判断すると、実際の控除額を誤解してしまう可能性があります。

兄弟姉妹で実家を相続した場合などは、相続人の人数、取得内容、売却持分、譲渡所得の計算を早めに整理する必要があります。

必要書類と手続き

この特例を受けるためには、確定申告が必要です。

売却しただけで自動的に控除されるわけではありません。

主な書類として、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書の写し、被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書などが必要になる場合があります。

特に重要なのが「被相続人居住用家屋等確認書」です。

これは、物件所在地の市区町村に申請して交付を受ける書類です。

相続開始直前に被相続人が居住していたこと、相続後に貸付けや事業利用をしていないこと、老人ホーム入所中の場合の利用状況などを確認するための資料になります。

電気・ガス・水道の使用状況、住民票、介護保険関係書類、施設入所関係書類などが必要になることもあるため、売却後に慌てて集めるのではなく、売却を検討する段階から準備しておくことが大切です。

不動産売却の現場で注意すべきこと

この制度で最も怖いのは、「使えると思って売却したのに、後から要件を満たしていなかった」と分かることです。

たとえば、相続後に一時的に誰かが住んでいた、荷物置き場以外の用途で使っていた、賃貸に出していた、解体時期や耐震改修の期限を過ぎた、確認書の取得ができなかったといった場合、特例が使えない可能性があります。

また、売却方法によっては、建物付きで売るべきか、解体して更地で売るべきか、買主に解体してもらう契約にするべきかの判断も変わります。

税務上の要件だけでなく、売却価格、解体費、測量、境界、建物の状態、買主の融資条件まで含めて検討する必要があります。

特に築年数の古い空き家では、建物の劣化、雨漏り、残置物、越境、未登記部分、接道条件などが売却条件に影響します。

税金だけを見て判断するのではなく、売却全体の安全性と手残り額を比較することが重要です。

まとめ

空き家売却で使える可能性がある3,000万円特別控除は、相続した実家を売却する方にとって非常に大きな制度です。

ただし、対象となる家屋、相続後の利用状況、売却期限、売却金額、耐震改修や取壊しのタイミング、必要書類など、確認すべき点は多岐にわたります。

「相続した空き家だから使えるだろう」と安易に考えるのではなく、売却活動を始める前に、制度の適用可能性を確認しておくことが大切です。

特に、相続人が複数いる場合、老人ホーム入所が絡む場合、建物を解体するか迷っている場合は、早い段階で不動産会社・税理士・市区町村窓口と連携しながら進めることをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

Q. 相続した空き家なら必ず3,000万円控除を使えますか？

A. 必ず使えるわけではありません。建築時期、居住状況、相続後の利用状況、売却期限、売却金額などの要件を満たす必要があります。

Q. 古い家を解体してから売っても使えますか？

A. 一定の要件を満たせば、建物を取り壊して敷地を売却する場合でも対象になる可能性があります。ただし、解体後に駐車場や資材置場などとして使うと問題になることがあります。

Q. 売却後に買主が解体する場合でも対象になりますか？

A. 令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに買主等が取壊しを行う場合、一定要件のもと対象になる可能性があります。契約書の特約設計が重要です。

Q. 相続人が3人以上いる場合も3,000万円控除ですか？

A. 令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は原則として2,000万円になります。

Q. 確定申告をしなくても控除されますか？

A. いいえ。特例を受けるには、必要書類を添付して確定申告をする必要があります。

不動産の無料相談受付中

相続した空き家の売却では、税金・解体・測量・境界・残置物・名義変更など、複数の問題を同時に整理する必要があります。

「この家は3,000万円特別控除の対象になりそうか」
「解体してから売るべきか、建物付きで売るべきか」
「売却前に何を準備すべきか」

このようなお悩みがありましたら、株式会社cocoro不動産までお気軽にご相談ください。

お電話でのご相談、LINEでのご相談も受け付けております。

株式会社cocoro不動産は、八王子市を中心に、相続不動産・空き家・土地・中古戸建の売却相談を承っております。

地域の事情や不動産の個別性を踏まえ、無理に売却を急がせるのではなく、お客様にとって安全で納得できる進め方をご提案いたします。

監修者プロフィール

株式会社cocoro不動産
代表取締役　柴田祐介

資格：宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー二級／秘書検定2級

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

相続不動産、空き家、土地、戸建、マンションなど、幅広い売却相談に対応してきた経験をもとに、現在は八王子市を中心に地域密着で不動産売却をサポートしている。