相続した空き家を売却する際に、税金面で非常に重要になる書類のひとつが「被相続人居住用家屋等確認書」です。

この書類は、いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けるために必要となる確認書です。

八王子市内にある相続空き家を売却した場合、この確認書は税務署ではなく、八王子市に申請して交付を受ける必要があります。

ただし、ここで注意したいのは、被相続人居住用家屋等確認書が交付されたからといって、必ず3,000万円特別控除が使えると確定するわけではないという点です。

確認書は、あくまでも市区町村が一定の事項を確認した書類であり、最終的に特例が適用できるかどうかは、確定申告の際に税務署が判断します。

そのため、八王子市で相続した空き家を売却する場合には、「確認書が取れるかどうか」だけでなく、「税務上の特例要件を満たすか」「売却方法が要件に合っているか」「解体や引渡しのタイミングに問題がないか」まで、売却前から整理しておくことが大切です。

被相続人居住用家屋等確認書とは

被相続人居住用家屋等確認書とは、相続した空き家が「被相続人の居住用財産であったこと」や「相続後に事業用・貸付用・居住用として使われていないこと」など、空き家特例に関係する一定の事実を市区町村が確認するための書類です。

八王子市内の不動産であれば、八王子市役所の住宅政策課に申請することになります。

この確認書は、相続空き家の3,000万円特別控除を受けるために、確定申告書に添付する重要書類のひとつです。

不動産を売却したあとに「税金が思ったより高い」と気づくケースは少なくありません。

特に、相続した古い空き家を売却する場合、取得費が不明であることも多く、譲渡所得が大きく計算されることがあります。

そのような場面で、要件を満たせば大きな節税効果を期待できるのが、相続空き家の3,000万円特別控除です。

ただし、この制度は「相続した空き家なら何でも使える制度」ではありません。

建築時期、居住状況、相続後の利用状況、売却期限、売却価格、耐震性、解体時期など、複数の要件を満たす必要があります。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

相続空き家の3,000万円特別控除とは、被相続人が住んでいた一定の家屋やその敷地を、相続人が一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

譲渡所得とは、簡単にいうと、不動産を売却して出た利益のことです。

売却価格そのものに税金がかかるのではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益部分に対して課税されます。

しかし、相続した古い自宅の場合、購入当時の売買契約書が見つからず、取得費が不明になることがあります。

取得費が不明な場合、概算取得費として売却価格の5％で計算されることが多く、実際には大きな利益が出ていなくても、税務上の譲渡所得が大きくなることがあります。

そのため、空き家特例が使えるかどうかは、手取り額に大きな影響を与えることがあります。

例えば、譲渡所得が2,500万円出る計算になる場合でも、3,000万円特別控除が使えれば、結果として譲渡所得税が大幅に軽減される可能性があります。

ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地のいずれも相続した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が3,000万円ではなく2,000万円となる点にも注意が必要です。

八王子市で確認書を申請する場合の基本

八王子市では、空き家を譲渡した年によって、確認書の対象要件や必要書類が異なります。

特に現在実務上重要なのは、令和6年1月1日から令和9年12月31日までに譲渡した方向けの申請です。

この期間の譲渡については、令和6年改正により、売主が先に耐震改修や解体をしてから売却するケースだけでなく、譲渡後に買主が一定期限までに耐震改修または取壊しを行うケースも対象に含まれるようになっています。

これは実務上、大きな変更です。

従来は、売主側で解体してから売るか、耐震基準を満たした状態で売る必要がありました。

しかし、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡後に買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う場合も、一定要件を満たせば対象になり得ます。

八王子市の申請でも、譲渡のパターンごとに必要書類が分かれています。

具体的には、耐震基準を満たしてから譲渡する場合、取り壊してから譲渡する場合、譲渡してから耐震改修または取壊しをする場合で、申請様式や添付書類が異なります。

この区分を間違えると、書類の取り直しや追加提出が必要になることがあります。

対象となる家屋の主な要件

被相続人居住用家屋等確認書の対象となる家屋には、いくつかの重要な要件があります。

まず、相続開始の直前に、被相続人が居住していた家屋であることが必要です。

つまり、亡くなった方が生前に住んでいた家であることが前提です。

ただし、被相続人が要介護認定や要支援認定などを受け、老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。

この場合、老人ホーム等に入所する直前に被相続人がその家に住んでいたことや、入所後も家財道具の保管など一定の利用状況があったことを確認されます。

次に、相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったことも重要です。

例えば、親が亡くなる直前まで子と同居していた場合は、この特例の対象外となる可能性があります。

また、対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋である必要があります。

これは、旧耐震基準の建物を対象とした空き家発生抑制の制度であるためです。

さらに、相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用として使われていないことも求められます。

相続後に誰かに貸したり、相続人が一時的に住んだり、事務所や倉庫として使用した場合には、要件を満たさなくなる可能性があります。

対象となる譲渡の主な要件

対象となる譲渡についても、重要な要件があります。

まず、相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。

例えば、相続開始日が令和6年6月10日であれば、3年を経過する日は令和9年6月10日です。

この場合、その年の12月31日までに譲渡することが期限の目安になります。

加えて、制度自体の適用期間として、令和9年12月31日までの譲渡である必要があります。

つまり、相続から3年以内という要件と、制度の適用期限の両方を確認する必要があります。

また、譲渡価格が1億円以下であることも要件です。

この1億円の判定は、単純に自分の持分だけで見るのではなく、共有者や他の相続人が売却した部分も含めて判定される場合があります。

共有の相続不動産や、一部を先に売却するようなケースでは特に注意が必要です。

さらに、売却先が親子や夫婦など特別な関係にある人である場合、特例の対象外となることがあります。

親族間売買や同族会社への売却では、通常の第三者売買以上に慎重な確認が必要です。

八王子市で必要となる主な書類

八王子市で被相続人居住用家屋等確認書を申請する場合、譲渡パターンによって必要書類が変わります。

共通して重要になるのは、被相続人の住民票の除票、相続人の住民票、売買契約書のコピー、登記事項証明書、空き家であったことを確認できる書類などです。

空き家であったことを確認する書類としては、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類、空き家として販売広告をしていたことが分かる資料、相続後に事業用・貸付用・居住用として使われていないことを市が確認できる資料などが考えられます。

解体してから売却する場合には、家屋取壊し後の閉鎖事項証明書や、取壊し後から譲渡時までの敷地の使用状況が分かる写真などが必要になることがあります。

譲渡後に買主が耐震改修または取壊しを行う場合には、売買契約書等にその内容を約したことが分かる資料が重要になります。

特に、令和6年改正後の実務では、売買契約書の特約が非常に重要です。

買主が譲渡後に解体する前提で特例を使う場合、売買契約書に「いつまでに」「誰が」「どの建物を」「どのように解体または耐震改修するのか」を明確にしておかないと、後でトラブルになる可能性があります。

確認書の交付自体は、特約がないことだけで直ちに妨げられるものではないとされていますが、特例の適用を安全に進めるためには、契約前の整理が欠かせません。

実務で特に注意したいポイント

八王子市で相続空き家を売却する場合、まず注意したいのは「売却してから書類を集めればよい」と考えないことです。

確認書の申請には、相続時点、空き家状態、解体時期、譲渡日、相続人の人数などを確認する資料が必要です。

売却後や解体後に資料を集めようとすると、必要な証拠が残っていないことがあります。

例えば、解体前の写真、空き家として販売していた広告、電気・水道・ガスの停止書類、老人ホーム入所時の契約書や介護保険関係書類などは、後から取得しづらいことがあります。

次に注意したいのは、確認書の発行には時間がかかるという点です。

八王子市では、必要書類がすべて揃ってから2〜3週間程度を目安としていますが、確定申告時期には1か月以上かかる場合もあります。

確定申告の期限が近づいてから申請すると、間に合わないリスクがあります。

また、相続人ごとに申請が必要になる点も見落としやすいところです。

相続人が3人いて、それぞれが確認書を必要とする場合は、原則として3セットの書類を用意する必要があります。

代表者がまとめて申請する場合には、委任状が必要になることもあります。

さらに、確認書は無料で発行されますが、添付書類の取得費用や、登記事項証明書、住民票、戸籍の附票などの取得費用は別途かかります。

「確認書がある＝控除が使える」ではない

被相続人居住用家屋等確認書について、最も誤解されやすいのが「確認書が取れれば3,000万円控除が確定する」という考え方です。

これは正確ではありません。

確認書は、市区町村が一定の事項を確認した書類です。

一方で、所得税の特例を適用するかどうかは、確定申告において税務署が判断します。

そのため、確認書が交付されても、他の税務要件を満たしていなければ、特例が使えない可能性があります。

例えば、売却価格が1億円を超える場合、親族など特別な関係者に売却した場合、相続後に貸付や居住の用に使っていた場合、他の特例との関係で適用できない場合などは注意が必要です。

不動産会社としても、単に「確認書を取れば大丈夫です」と案内するのではなく、税理士や税務署への確認が必要な場面を見極めることが大切です。

特に譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため、売却前の段階で税務面の確認を行うことをおすすめします。

八王子市の相続空き家で多い相談

八王子市では、親が住んでいた実家を相続したものの、相続人がすでに別の場所に住んでおり、実家が空き家になるケースが多くあります。

築年数が古い戸建てでは、建物をそのまま売るべきか、解体して更地で売るべきか、買主に解体してもらう形で売るべきかが重要な判断になります。

相続空き家の3,000万円特別控除を考える場合、この売却方法の選択が税務上の要件にも関係します。

例えば、建物を残して売る場合は、耐震基準を満たしているかどうかが問題になります。

解体してから売る場合は、解体時期や閉鎖事項証明書、解体後の敷地利用状況が問題になります。

買主が譲渡後に解体する場合は、売買契約書の特約や解体期限が問題になります。

つまり、販売戦略と税務要件は切り離せません。

高く売ることだけを考えて売却方法を決めると、後から特例が使えなくなる可能性があります。

反対に、特例の要件だけを重視しすぎると、販売価格や買主層を狭めてしまうこともあります。

そのため、八王子市で相続空き家を売却する場合は、価格、売却期間、解体費用、税務特例、買主の条件を総合的に考える必要があります。

売却前に確認しておきたいこと

売却前には、まず登記事項証明書で建築時期や所有者、相続登記の状況を確認します。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋かどうかは、制度の対象判断に関わります。

次に、被相続人の住民票の除票や戸籍の附票で、亡くなる直前の居住状況を確認します。

老人ホーム等に入所していた場合は、介護保険関係書類、施設入所契約書、外泊記録、家財道具の保管状況なども確認します。

さらに、相続後に誰かが住んでいないか、貸していないか、事業用に使っていないかを確認します。

電気・水道・ガスの使用状況も、空き家状態を説明する重要な資料になります。

解体を検討している場合は、解体前の写真、解体工事契約書、建物滅失登記、閉鎖事項証明書などの流れも整理しておくべきです。

売買契約前には、特例を使う可能性があることを不動産会社、買主、司法書士、税理士などの関係者で共有しておくことが望ましいです。

特に買主が解体する前提の場合は、買主側の協力が不可欠です。

よくある質問

Q1. 八王子市で確認書を取れば、必ず3,000万円控除は使えますか。

いいえ。

確認書は、特例の適用を確約する書類ではありません。

最終的に特例が使えるかどうかは、確定申告時に税務署が判断します。

Q2. 相続した家を解体してから売っても対象になりますか。

一定の要件を満たせば対象になります。

ただし、解体後の閉鎖事項証明書や、解体後から譲渡時までの敷地の使用状況が分かる資料などが必要になる場合があります。

Q3. 買主が購入後に解体する場合でも対象になりますか。

令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡後に買主が一定期限までに取壊しや耐震改修を行う場合も対象になり得ます。

ただし、売買契約書の特約や買主の協力が重要になります。

Q4. 親が老人ホームに入ってから亡くなった場合は対象外ですか。

必ず対象外とは限りません。

要介護認定や要支援認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合で、一定の要件を満たすと対象になることがあります。

Q5. 相続人が複数いる場合、確認書は1通で足りますか。

原則として、確認書が必要な相続人ごとに申請が必要です。

相続人3人がそれぞれ確認書を必要とする場合、書類も3セット必要になる可能性があります。

まとめ

被相続人居住用家屋等確認書は、八王子市で相続空き家を売却する際、相続空き家の3,000万円特別控除を受けるために重要な書類です。

ただし、確認書は控除の適用を確定させる書類ではなく、最終判断は確定申告時に税務署が行います。

八王子市で申請する場合、譲渡の方法によって必要書類が変わります。

耐震基準を満たして売るのか、解体してから売るのか、譲渡後に買主が解体や耐震改修を行うのかによって、申請様式や添付書類が異なります。

また、確認書の発行には一定の日数がかかり、確定申告時期にはさらに時間がかかることがあります。

売却後に慌てて準備するのではなく、売却前から書類、契約内容、解体時期、税務要件を整理しておくことが重要です。

八王子市で相続した実家や空き家の売却を検討している場合は、売却価格だけでなく、税金、解体、相続登記、確定申告まで含めて総合的に確認することをおすすめします。

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代表取締役　柴田　祐介

宅地建物取引士 二級建築士 2級FP技能士

相続アドバイザー二級 既存住宅状況調査技術者