成年後見制度と不動産売却の基本
POST：
親が認知症になった場合や、判断能力が低下した方が所有している不動産を売却したい場合、通常の不動産売却と同じ感覚で進めることはできません。
不動産の所有者本人が売却内容を理解し、自分の意思で契約できる状態であれば、原則として本人が売主として売買契約を締結できます。
しかし、認知症などにより、売却の意味、価格、契約条件、代金の使い道などを十分に理解できない状態である場合、家族が代わりに署名すればよいという話にはなりません。
このような場面で重要になるのが、成年後見制度です。
成年後見制度は、判断能力が不十分な方の財産や生活を保護するための制度です。
不動産売却においては、本人の大切な財産を処分する手続きになるため、特に慎重な判断が求められます。
この記事では、成年後見制度と不動産売却の基本について、不動産実務の視点から専門的に解説します。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などにより、判断能力が不十分な方を法律的に支援する制度です。
本人が契約内容を十分に理解できない状態で重要な法律行為を行うと、本人に不利益が生じる可能性があります。
たとえば、不動産を相場より著しく安く売ってしまう、不要な契約を結んでしまう、売却代金の管理ができない、といったリスクがあります。
成年後見制度は、このようなリスクから本人を守るために、家庭裁判所が後見人等を選任し、本人の財産管理や生活上の法律行為を支援する制度です。
不動産売却では、成年後見人等が本人に代わって売買契約を締結することがあります。
ただし、成年後見人であれば何でも自由にできるわけではありません。
後見人等の行為は、あくまでも本人の利益のためでなければなりません。
成年後見制度には法定後見と任意後見がある
成年後見制度には、大きく分けて法定後見制度と任意後見制度があります。
法定後見制度は、すでに判断能力が不十分になっている場合に、家庭裁判所が後見人等を選任する制度です。
任意後見制度は、本人がまだ判断能力を有しているうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ支援してもらう人を契約で決めておく制度です。
不動産売却の相談で多いのは、親が認知症になった後に、子どもが実家の売却を検討するケースです。
この場合、多くは法定後見制度の利用を検討することになります。
法定後見制度には、本人の判断能力の程度に応じて、後見、保佐、補助の3類型があります。
判断能力を欠く常況にある場合は後見、判断能力が著しく不十分な場合は保佐、判断能力が不十分な場合は補助という考え方になります。
不動産売却では、どの類型に該当するかだけでなく、後見人等に不動産売却に関する代理権があるかを確認する必要があります。
家族だから売却できるわけではない
不動産売却で非常に多い誤解が、家族であれば親の不動産を売却できるという考え方です。
たとえ子どもであっても、親名義の不動産を勝手に売却することはできません。
不動産の売主は、あくまでも登記名義人である本人です。
本人に十分な判断能力があれば、本人が売却意思を示し、本人が契約する必要があります。
一方、本人の判断能力が不十分で、売却意思を適切に確認できない場合、家族が本人の代わりに契約書へ署名押印することは原則としてできません。
委任状があればよいのではないかと思われることもありますが、委任状は本人が有効に意思表示できる状態で作成されていることが前提です。
すでに判断能力が低下している状態で作成された委任状は、有効性に問題が生じる可能性があります。
そのため、不動産会社、司法書士、金融機関、買主側の仲介会社は、本人確認と意思確認を非常に慎重に行います。
売主本人の意思確認ができない場合、通常の売却手続きは進められません。
成年後見人がいれば不動産を売却できるのか
成年後見人が選任されていれば、本人に代わって不動産を売却できる可能性があります。
ただし、ここで重要なのは、成年後見人が選任されたからといって、直ちに自由に売却できるわけではないという点です。
成年後見人の役割は、本人の財産を管理し、本人の生活や療養看護に必要な法律行為を行うことです。
不動産売却も財産管理の一環として行われることがありますが、売却の必要性、売却価格の妥当性、売却代金の使途、本人の生活への影響などが慎重に確認されます。
たとえば、施設費用や医療費を確保するために空き家となった実家を売却するケースでは、本人の利益につながる事情が比較的説明しやすい場合があります。
一方で、相続対策、家族の資金都合、親族間の分配を目的とする売却は、本人の利益といえるか慎重な判断が必要です。
成年後見制度は、家族の都合を実現するための制度ではありません。
本人の利益を守るための制度です。
この視点を間違えると、売却手続きが進まなかったり、家庭裁判所の許可が得られなかったりする可能性があります。
居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要
成年後見制度と不動産売却で特に重要なのが、居住用不動産の処分です。
本人の居住用不動産を売却する場合、成年後見人等は家庭裁判所の許可を得る必要があります。
ここでいう居住用不動産は、現在本人が住んでいる不動産だけに限られません。
本人が施設や病院に入っていて現在は住んでいない場合でも、以前住んでいた自宅や、将来戻る可能性がある住まいは、居住用不動産に該当する可能性があります。
つまり、現在空き家になっているからといって、家庭裁判所の許可が不要になるとは限りません。
実家売却の相談では、親が施設に入所していて、誰も住んでいない家を売りたいというケースがよくあります。
この場合でも、その家が本人の居住用不動産と判断される場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となるため、売買契約そのものに重大な問題が生じます。
不動産取引では、ここを曖昧にしたまま進めることは極めて危険です。
居住用不動産の「処分」とは売却だけではない
居住用不動産の処分というと、売却だけをイメージしがちです。
しかし、処分には売却以外の行為も含まれます。
たとえば、建物の取り壊し、賃貸借契約の締結、賃貸借契約の解除、抵当権の設定なども処分に含まれる可能性があります。
空き家になった実家を売却する前に、先に建物を解体したいという相談もあります。
この場合、解体が本人の居住用不動産の処分に該当する可能性があるため、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
また、売却前に一時的に貸したい、賃貸中の建物を解除して売却したい、借入の担保に入れたいという場合も注意が必要です。
不動産売却に関連する行為は、売買契約だけではありません。
売却準備の段階でも、家庭裁判所の許可が必要になる行為がないかを確認する必要があります。
家庭裁判所は何を見るのか
家庭裁判所が居住用不動産の処分を許可するかどうかを判断する際には、本人の利益が重視されます。
主に確認されるのは、売却の必要性、売却価格の相当性、売却代金の使い道、本人の生活環境、本人の帰宅可能性、親族間の意向、売却後の財産管理方法などです。
売却の必要性については、施設入所費用、医療費、介護費、生活費、固定資産税や維持管理費の負担などが検討材料になります。
売却価格の相当性については、不動産会社の査定書、販売活動の経緯、近隣成約事例、買付価格の妥当性などが重要になります。
売却代金の使途については、本人の生活費や療養費に充てるのか、預貯金として管理するのか、後見制度支援信託や支援預貯金の利用を検討するのかなどが確認されることがあります。
本人の帰宅可能性については、医師の意見、施設入所の状況、本人の生活状態、家の状態などが関係します。
親族の意向については、反対者がいるか、将来的な紛争の可能性があるかも実務上重要です。
家庭裁判所は、不動産を売った方が高く売れるかどうかだけを見ているわけではありません。
本人の生活と財産保護の観点から、売却が本当に必要で相当かを見ています。
不動産会社の査定書は重要な資料になる
成年後見制度を利用した不動産売却では、不動産会社の査定書が重要な資料になります。
家庭裁判所に対して、売却価格が不当に安くないことを説明する必要があるためです。
このとき、単に金額だけが書かれた簡易的な査定書では不十分な場合があります。
対象不動産の概要、土地建物の状況、道路付け、法令上の制限、築年数、建物状態、近隣成約事例、販売想定価格、買取価格と仲介価格の違いなどを整理した査定書が望ましいです。
特に、再建築不可、越境、境界未確定、老朽化、雨漏り、残置物、心理的瑕疵、共有私道、セットバック、高低差などがある不動産では、価格が下がる理由を明確に説明する必要があります。
価格が低いこと自体が問題なのではありません。
その価格になる合理的な理由を説明できるかが重要です。
成年後見が関係する不動産売却では、通常の査定以上に、根拠のある価格説明が求められます。
売却方法は仲介と買取のどちらがよいか
成年後見制度が関係する不動産売却でも、売却方法には大きく分けて仲介と買取があります。
仲介は、不動産会社が買主を探し、一般市場で売却する方法です。
相場に近い価格で売れる可能性がある一方、売却までに時間がかかることがあります。
買取は、不動産会社や買取業者が直接買主となる方法です。
早期に現金化しやすく、残置物や建物不具合を含めて相談しやすい場合がありますが、一般的には仲介より売却価格が低くなりやすい傾向があります。
成年後見制度が関係する場合、本人の利益という観点から、どちらが適切かを慎重に検討する必要があります。
時間をかけても高く売るべきなのか、維持費や管理リスクを考えて早期売却を優先すべきなのかは、事案によって異なります。
たとえば、空き家の老朽化が進み、固定資産税、庭木管理、防犯、近隣迷惑、動物の侵入などのリスクが高い場合、早期売却に合理性があることもあります。
一方で、急ぐ事情がないにもかかわらず、相場より著しく低い価格で買取を選択する場合は、本人の利益に反する可能性があります。
仲介と買取の比較資料を作成し、それぞれのメリットとデメリットを整理しておくことが大切です。
売却代金は家族が自由に使えるわけではない
成年後見制度を利用して本人の不動産を売却した場合、売却代金は本人の財産です。
家族が自由に使えるお金ではありません。
たとえ将来の相続人であっても、売却代金を先に分けることはできません。
売却代金は、本人の生活費、医療費、介護費、施設費用、税金、修繕費、管理費など、本人のために使われるべきものです。
成年後見人は、本人の財産管理について家庭裁判所に報告する義務があります。
そのため、売却代金の入金口座、支出内容、残高管理についても慎重に扱う必要があります。
親族間で「どうせ将来自分たちが相続するのだから、今のうちに分けてもよい」と考えるのは危険です。
成年後見制度のもとでは、本人の財産と家族の財産を明確に区別する必要があります。
成年後見人は誰が選ばれるのか
成年後見の申立てをする際、家族を後見人候補者として記載することはあります。
しかし、候補者として記載した人が必ず選任されるわけではありません。
家庭裁判所は、本人の財産内容、親族関係、紛争の有無、財産管理の難易度などを踏まえて、誰を後見人にするかを判断します。
場合によっては、弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職が後見人に選任されることがあります。
また、親族後見人が選任される場合でも、後見監督人が選任されることがあります。
不動産売却が予定されている場合や、親族間に意見対立がある場合、専門職が関与する可能性は高くなります。
家族としては、後見人になれば自由に売却できると考えるのではなく、家庭裁判所の監督のもとで本人の利益を守る立場になると理解することが重要です。
成年後見制度を使う場合の不動産売却の流れ
成年後見制度を利用して不動産を売却する場合、一般的には次のような流れになります。
まず、本人の判断能力の状態を確認します。
医師の診断書や本人の意思確認の状況を踏まえ、成年後見制度の利用が必要かを検討します。
次に、家庭裁判所へ後見等開始の申立てを行います。
申立てには、申立書、診断書、本人情報シート、戸籍関係書類、財産資料などが必要になります。
その後、家庭裁判所の審理を経て、成年後見人等が選任されます。
後見人等が選任された後、不動産の売却が本人の利益にかなうかを検討します。
不動産会社に査定を依頼し、売却価格の妥当性や売却方法を整理します。
買主候補が決まり、売買条件が具体化した段階で、居住用不動産に該当する場合は家庭裁判所へ処分許可の申立てを行います。
家庭裁判所の許可を得たうえで、売買契約、決済、所有権移転登記を進めます。
売却後は、売却代金の管理や家庭裁判所への報告も必要になります。
通常の不動産売却よりも確認事項が多く、時間もかかるため、早めに準備を始めることが大切です。
成年後見の申立て前に売却活動を進めてもよいか
成年後見人が選任される前でも、不動産会社に相談したり、簡易査定を依頼したりすることは可能です。
ただし、本人の意思確認ができない状態で売買契約を締結することはできません。
また、成年後見人が選任される前に家族が買主と約束をしてしまうと、後から手続きが進まなくなる危険があります。
特に、売買契約の締結、手付金の授受、解体契約、残置物処分、測量契約、賃貸借契約の解除などは慎重に判断する必要があります。
申立て前の段階では、売却可能性の整理、価格感の把握、必要書類の確認、物件調査、親族間の意向確認などにとどめるのが安全です。
正式な売却手続きは、後見人等の権限や家庭裁判所の許可の要否を確認したうえで進めるべきです。
本人の意思を軽視してはいけない
成年後見制度を利用する場合でも、本人の意思を軽視してよいわけではありません。
本人の判断能力が不十分であっても、本人の気持ち、生活歴、住まいへの思い、帰宅希望などは尊重されるべきです。
長年住んだ自宅には、単なる資産価値だけでは測れない意味があります。
家族から見ると、空き家で管理が大変だから早く売りたいと思うこともあります。
しかし、本人にとっては人生の大半を過ごした大切な場所であることも少なくありません。
不動産売却では、経済合理性だけでなく、本人の尊厳や生活の安定も考える必要があります。
家庭裁判所が居住用不動産の処分を慎重に扱うのは、このような背景があるためです。
実務上よく問題になるポイント
成年後見制度と不動産売却では、いくつかの問題が起こりやすいです。
まず、親族間で売却に対する意見が分かれるケースです。
一部の親族は売りたいが、別の親族は残したいという場合、後見人等は本人の利益を中心に判断しなければなりません。
次に、売却価格に対する不信感が生じるケースです。
安く売られたのではないか、特定の親族や業者に有利な条件ではないかという疑念が出ることがあります。
このようなトラブルを防ぐには、査定根拠、販売活動、買付内容、契約条件を記録として残すことが大切です。
また、空き家の管理状態が悪化しているケースもあります。
雨漏り、シロアリ、残置物、越境、境界不明、庭木越境、近隣トラブルなどがあると、売却価格や売却方法に大きく影響します。
成年後見が関係する場合、これらの問題を後見人が一つずつ確認し、必要に応じて家庭裁判所や専門家と相談しながら進める必要があります。
不動産会社に求められる役割
成年後見制度が関係する不動産売却では、不動産会社にも高い専門性が求められます。
単に買主を探すだけでは不十分です。
本人確認、権限確認、登記事項証明書の確認、後見登記事項証明書の確認、家庭裁判所の許可の要否、査定根拠の整理、売却方法の比較、契約条件の調整、司法書士との連携などが必要になります。
また、成年後見人、親族、司法書士、家庭裁判所、買主側仲介会社、金融機関との調整も重要です。
特に、居住用不動産処分許可が必要な場合、売買契約の停止条件や決済時期の設定にも注意が必要です。
家庭裁判所の許可が出る前に無条件で契約を進めると、後で契約履行ができなくなる可能性があります。
そのため、契約書には家庭裁判所の許可を前提とした条項を設けるなど、実務上の工夫が必要です。
成年後見制度が関係する売却では、スピードだけを重視するのではなく、安全性と説明可能性を重視するべきです。
売買契約で注意すべきこと
成年後見人が売主代理人として売買契約を締結する場合、契約書上の表示や添付書類にも注意が必要です。
売主本人の氏名、成年後見人の氏名、成年後見人としての権限、登記事項証明書、本人確認書類、印鑑証明書の扱いなどを確認します。
居住用不動産の場合は、家庭裁判所の処分許可審判書が必要になります。
許可の対象物件、売却価格、買主、契約条件が実際の売買内容と整合しているかも確認が必要です。
許可を受けた内容と異なる条件で売却しようとすると、再度確認や申立てが必要になる可能性があります。
また、売却代金の入金先は本人または後見管理財産の口座とするのが原則です。
親族個人の口座に入金するような扱いは避けるべきです。
決済時には、司法書士が権限確認と意思確認に関与します。
成年後見が関係する取引では、決済直前で書類不足や許可内容の不一致が判明すると、取引が延期になることもあります。
早い段階から司法書士と連携しておくことが重要です。
成年後見制度を利用するデメリットも理解する
成年後見制度は、本人を守るための重要な制度です。
一方で、不動産売却だけを目的として安易に利用を決めると、想定外の負担が生じることがあります。
成年後見制度は、一度開始すると、原則として本人の判断能力が回復しない限り継続します。
不動産売却が終わったからといって、すぐに終了する制度ではありません。
後見人等には財産管理や家庭裁判所への報告が継続的に求められます。
専門職後見人が選任された場合には、報酬が発生することもあります。
また、家族が希望した人が必ず後見人に選ばれるわけではありません。
このため、成年後見制度を利用する前には、不動産売却だけでなく、その後の財産管理や生活支援まで含めて検討する必要があります。
成年後見制度は便利な売却手段ではなく、本人保護のための継続的な制度であることを理解しておくべきです。
早めに確認しておきたい書類
成年後見制度が関係する不動産売却では、早めに書類を確認しておくことが重要です。
まず、不動産の登記事項証明書を確認します。
所有者が誰か、共有者がいるか、抵当権が残っているかを確認します。
次に、固定資産税納税通知書や評価証明書を確認します。
土地建物の評価額や課税内容を把握するためです。
建物がある場合は、建築確認関係資料、間取り図、測量図、境界確認書、過去の売買契約書、リフォーム履歴なども確認できるとよいです。
成年後見関係では、後見登記事項証明書、審判書、確定証明書、本人確認書類、後見人の本人確認書類、家庭裁判所の許可書類などが必要になります。
居住用不動産処分許可を申し立てる場合には、不動産査定書、売買契約案、買付証明書、本人の生活状況が分かる資料、施設費用や医療費の資料などが求められることがあります。
必要書類は事案や家庭裁判所によって異なるため、早めに確認することが大切です。
まとめ
成年後見制度と不動産売却では、通常の売却以上に慎重な確認が必要です。
家族であっても、判断能力が低下した本人の不動産を自由に売却することはできません。
本人の判断能力が不十分な場合には、成年後見制度の利用を検討する必要があります。
成年後見人等が選任されていても、本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。
現在空き家であっても、本人が以前住んでいた家や将来戻る可能性のある家は、居住用不動産に該当する可能性があります。
また、売却代金は本人の財産であり、家族が自由に使えるものではありません。
成年後見制度は、家族の都合ではなく、本人の利益を守るための制度です。
不動産売却を進める際には、売却の必要性、価格の妥当性、売却方法、代金管理、家庭裁判所の許可、司法書士との連携などを丁寧に確認する必要があります。
認知症の親の不動産や、判断能力が低下した方の不動産売却でお悩みの場合は、成年後見制度と不動産実務の両面から、早めに整理することをおすすめします。
よくある質問（Q&A）
Q1. 親が認知症でも家を売却できますか。
売却できる可能性はあります。
ただし、親本人が売却内容を理解し、意思表示できるかが重要です。
本人の判断能力が不十分で意思確認ができない場合、成年後見制度の利用を検討する必要があります。
Q2. 子どもが親の代わりに契約書へ署名すれば売却できますか。
原則としてできません。
不動産の売主は登記名義人である本人です。
子どもであっても、正当な代理権がなければ本人の不動産を売却することはできません。
Q3. 成年後見人がいればすぐに売却できますか。
すぐに売却できるとは限りません。
本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
また、売却が本人の利益になることを説明する必要があります。
Q4. 施設に入って空き家になった実家でも家庭裁判所の許可は必要ですか。
必要になる可能性があります。
現在住んでいなくても、本人が以前住んでいた家や将来戻る可能性のある家は、居住用不動産に該当することがあります。
Q5. 売却代金を相続人予定者で分けてもよいですか。
原則としてできません。
売却代金は本人の財産です。
本人の生活費、医療費、介護費、施設費用など、本人のために管理・使用される必要があります。
Q6. 成年後見制度を使えば、相続対策として不動産を売れますか。
相続対策を主目的とする売却は慎重な判断が必要です。
成年後見制度は本人の利益を守る制度であり、相続人の節税や分配のための制度ではありません。
Q7. 売却前に建物を解体してもよいですか。
居住用不動産に該当する場合、建物の取り壊しにも家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
売却前の解体であっても、勝手に進めるのは危険です。
Q8. 不動産会社に相談するタイミングはいつがよいですか。
成年後見の申立て前でも、不動産会社に相談し、価格感や売却上の問題点を整理することは可能です。
ただし、正式な契約は後見人等の権限や家庭裁判所の許可を確認してから進める必要があります。
八王子で成年後見制度が関係する不動産売却をご検討の方へ
成年後見制度が関係する不動産売却は、通常の売却よりも確認事項が多くなります。
特に、親が施設に入所している実家、長年空き家になっている家、相続予定のある不動産、老朽化した戸建て、売却代金を介護費用に充てたいケースでは、早めの整理が重要です。
cocoro不動産では、不動産売却の実務だけでなく、成年後見制度、相続、空き家、老朽建物、権利関係の確認を含めて、できる限り分かりやすくご説明いたします。
「売れるかどうか」だけでなく、「安全に売れるか」「後から問題にならないか」という視点を大切にしています。
👉 無料ご相談はこちらから
👉 お電話でのお問い合わせもお気軽にどうぞ。
0120-213-156
👉 LINEでの気軽なご相談も可能です。
対面させて頂いたお客様のみご希望の方はLINEでやり取りをさせて頂きます。
八王子で売るならcocoro不動産と思って頂ける様、誠心誠意お手伝いします。
★無料相談受付中。
不動産の売却、相続、空き家、成年後見制度が関係する不動産についても、お気軽にご相談ください。
本ブログ監修者プロフィール
株式会社cocoro不動産
代表取締役 柴田 祐介
宅地建物取引士 二級建築士 2級FP技能士 相続アドバイザー二級
八王子市を中心に、不動産売買、相続不動産、空き家売却、土地・戸建て・マンションの売却相談を行っています。
建築・法務・税務の視点を踏まえ、単に高く売るだけではなく、安全に、納得して売却できるご提案を大切にしています。