住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。

ただし、単に売買契約を結べばよいという話ではありません。

住宅ローンが残っている家には、多くの場合、金融機関の「抵当権」が設定されています。

この抵当権を抹消できる状態にしなければ、原則として買主へ安全に引き渡すことができません。

そのため、住宅ローンが残っている家を売却する場合は、「いくらで売れるか」だけでなく、「売却代金などで住宅ローンを完済できるか」「抵当権を抹消できるか」「住み替え資金に無理がないか」を慎重に確認する必要があります。

住宅ローンが残っていても売却できる理由

住宅ローン返済中の家であっても、所有者が売却すること自体は可能です。

実際の不動産取引でも、住宅ローンが残っている状態で売却活動を始めるケースは多くあります。

問題になるのは、売却活動を始めることではなく、最終的な引渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかです。

買主は、通常、抵当権などの担保権が残っていない状態で不動産を取得します。

もし抵当権が残ったまま所有権だけが移転してしまうと、買主にとって大きなリスクになります。

そのため、売買の決済日には、買主から支払われる売買代金を使って売主の住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に進めるのが一般的な実務です。

重要なのは「アンダーローン」か「オーバーローン」か

住宅ローンが残っている家を売却する際、最初に確認したいのが「住宅ローン残債」と「売却見込額」の関係です。

売却価格が住宅ローン残債を上回る状態を、一般的にアンダーローンといいます。

たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で、売却価格が2,800万円程度見込める場合です。

この場合、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性が高く、比較的スムーズに売却を進めやすい状態といえます。

一方、売却価格が住宅ローン残債を下回る状態を、一般的にオーバーローンといいます。

たとえば、住宅ローン残債が3,000万円あるのに、売却価格が2,500万円程度しか見込めない場合です。

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

不足分を自己資金で補えるか、住み替えローンを利用できるか、金融機関との調整が必要かを検討する必要があります。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合

アンダーローンの場合は、売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額から仲介手数料、登記費用、引越し費用、測量費用、建物解体費用などを支払えるかを確認します。

ここで注意したいのは、「査定価格」と「実際に手元に残る金額」は違うという点です。

不動産売却では、売買代金がそのまま手元に残るわけではありません。

住宅ローン残債、仲介手数料、印紙代、司法書士費用、抵当権抹消費用、引越し費用、場合によっては譲渡所得税などを差し引いた金額が、実質的な手取り額になります。

特に住み替えを予定している場合は、新居の購入資金、諸費用、仮住まい費用、引越し時期なども含めて資金計画を組む必要があります。

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合

オーバーローンの場合でも、必ず売却できないわけではありません。

ただし、通常の売却よりも慎重な判断が必要です。

まず考えられるのは、不足分を自己資金で補う方法です。

たとえば、売却代金で2,500万円返済でき、住宅ローン残債が2,700万円ある場合、差額200万円を自己資金で用意できれば、完済して抵当権を抹消できる可能性があります。

次に、住み替え先を購入する場合には、売却時の不足分を新しい住宅ローンに上乗せする「住み替えローン」を検討するケースもあります。

ただし、住み替えローンは借入額が大きくなりやすく、審査も厳しくなる傾向があります。

年収、勤務先、既存借入、年齢、返済比率、新居の担保評価などを総合的に見られるため、誰でも利用できるわけではありません。

さらに、返済がすでに厳しくなっている場合には、金融機関と相談したうえで任意売却を検討するケースもあります。

任意売却は、住宅ローンを完済できない状態であっても、金融機関の同意を得て売却を進める方法です。

ただし、信用情報、残債の返済方法、売却価格の妥当性、引越し時期など、通常売却とは異なる注意点があります。

そのため、早い段階で金融機関や不動産会社に相談することが重要です。

抵当権抹消とは何か

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を競売などで換価し、貸付金の回収を図るための担保権です。

住宅ローンを借りて家を購入した場合、多くのケースで土地・建物に抵当権が設定されています。

この抵当権は、住宅ローンを完済しただけで自動的に登記簿から消えるわけではありません。

金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。

売却の場面では、買主側の所有権移転登記、売主側の抵当権抹消登記、買主の住宅ローンによる新たな抵当権設定登記などが、決済日に一連の流れで行われることが一般的です。

この手続きは、売主・買主・不動産会社・金融機関・司法書士が連携して行うため、事前準備が非常に大切です。

売却前に確認すべきこと

住宅ローンが残っている家を売却する場合、まず金融機関に住宅ローンの正確な残債を確認しましょう。

毎月の返済予定表だけでなく、売却予定時点での一括返済額を確認することが大切です。

繰上返済手数料がかかる場合もあります。

次に、不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却見込額を把握します。

このとき、単に高い査定額だけを見るのではなく、近隣成約事例、築年数、建物状態、土地形状、道路付け、境界状況、周辺環境、マンションであれば管理状況や修繕積立金なども踏まえた査定かどうかを確認する必要があります。

さらに、売却にかかる諸費用も整理しておきましょう。

仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、司法書士費用、測量費、解体費、残置物撤去費、引越し費用など、物件ごとに必要な費用は異なります。

特に土地や一戸建ての場合は、境界確定や越境、私道、セットバック、擁壁、再建築可否などが売却価格や売却期間に影響することがあります。

住み替えの場合はタイミングが重要

住宅ローンが残っている家を売却して新居を購入する場合、売却と購入のタイミング調整が非常に重要です。

先に売却する方法は、売却金額が確定してから新居を探せるため、資金計画を立てやすいメリットがあります。

一方で、仮住まいが必要になる可能性があります。

先に購入する方法は、引越しの負担を抑えやすい反面、現在の家が予定どおり売れないと、二重ローンや資金繰りの問題が生じる可能性があります。

住み替えでは、「いくらで売れるか」だけでなく、「いつ売れるか」「いつ引き渡せるか」「新居の決済に間に合うか」を同時に考える必要があります。

そのため、住み替えを前提に売却する場合は、売却査定だけでなく、購入計画、ローン審査、引渡し時期、仮住まいの有無まで含めて相談することをおすすめします。

離婚・相続・共有名義の場合はさらに注意

住宅ローンが残っている家の売却では、離婚、相続、共有名義が絡むとさらに注意が必要です。

夫婦共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が必要です。

住宅ローンの債務者、連帯債務者、連帯保証人が誰になっているかも確認しなければなりません。

離婚に伴う売却では、所有名義とローン名義が一致していないこともあります。

たとえば、不動産は夫婦共有だが、住宅ローンは夫単独、または夫婦で連帯債務になっているケースなどです。

この場合、売却代金の分配、残債の負担、財産分与、引越し時期などを整理する必要があります。

相続物件の場合は、相続登記が完了していなければ、原則として売却手続きを進めることができません。

被相続人名義のまま住宅ローンや抵当権が残っているケースでは、団体信用生命保険の適用有無、相続人の確定、遺産分割協議、抵当権抹消の手続きなどを確認する必要があります。

税金面も確認しておきたい

住宅ローンが残っている家を売却する場合でも、売却益が出れば譲渡所得税がかかる可能性があります。

マイホームを売却した場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

一方、住宅ローン残債を下回る価格でマイホームを売却して譲渡損失が出た場合には、一定の要件を満たすことで、損益通算や繰越控除の特例を使える可能性があります。

ただし、税制上の特例は、所有期間、居住状況、親族間売買ではないか、買換えの有無、住宅ローンの残高、所得要件などによって適用可否が変わります。

不動産会社だけで判断せず、必要に応じて税理士や税務署にも確認することが大切です。

八王子エリアで相談するときのポイント

八王子市内の不動産は、エリアによって売却時の確認ポイントが大きく変わります。

駅近のマンションと、郊外の一戸建て、相続した空き家、私道に接する土地、擁壁のある宅地、再建築に注意が必要な物件では、査定や販売戦略が異なります。

住宅ローンが残っている家を売却する場合は、単に相場価格を出すだけでなく、住宅ローン残債、抵当権抹消、手取り額、売却スケジュール、住み替えの可否まで一体で考える必要があります。

特にオーバーローンの可能性がある場合や、住み替えを予定している場合は、早めに相談することで選択肢を広げられることがあります。

「まだ売るか決めていない」という段階でも、住宅ローン残債と売却見込額を比較しておくことは、将来の判断材料になります。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。

ただし、引渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかが重要なポイントになります。

売却代金で完済できるアンダーローンであれば比較的進めやすいですが、売却代金だけでは完済できないオーバーローンの場合は、自己資金、住み替えローン、任意売却などを含めて慎重に検討する必要があります。

また、住宅ローンが残っている家の売却では、査定価格だけで判断してはいけません。

手取り額、諸費用、税金、住み替え時期、金融機関の手続き、司法書士による抵当権抹消まで含めて確認することが大切です。

八王子で住宅ローンが残っている家の売却を検討している方は、早い段階で現実的な売却価格と残債のバランスを確認し、無理のない売却計画を立てることをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

Q1. 住宅ローンが残っていても売却活動は始められますか？

はい、売却活動を始めることは可能です。

ただし、最終的な引渡し時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

Q2. 売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合はどうなりますか？

不足分を自己資金で補う、住み替えローンを検討する、金融機関と相談して任意売却を検討するなどの方法があります。

状況によって適した方法が異なるため、早めの相談が重要です。

Q3. 抵当権は住宅ローンを完済すれば自動で消えますか？

自動では消えません。

金融機関から必要書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。

売却時は司法書士が決済日に手続きを進めることが一般的です。

Q4. 住み替えの場合、売却と購入はどちらを先に進めるべきですか？

資金計画を重視するなら売却先行が安心です。

一方、引越しのしやすさを重視するなら購入先行を検討する場合もあります。

ただし、購入先行は二重ローンや資金繰りのリスクがあるため、慎重な判断が必要です。

Q5. 住宅ローンが残っている家を売ると税金はかかりますか？

売却益が出る場合は譲渡所得税がかかる可能性があります。

一方、マイホームの売却では3,000万円特別控除などの特例を使える場合があります。

譲渡損失が出る場合にも、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除が使える可能性があります。

税務上の判断は個別事情によって変わるため、税理士や税務署への確認も大切です。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)

〖保有資格〗

宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者。