長屋・連棟式建物とは、複数の住戸が横につながり、壁・柱・屋根・基礎などの一部を共有、または構造的に一体となっている建物をいいます。

見た目は一戸建てのように見えても、実務上は通常の戸建て売却とは大きく異なります。

特に、建て替え、解体、住宅ローン、隣地承諾、境界、越境、建築基準法上の道路などが複雑に絡むため、売却前の調査不足が価格低下や契約後のトラブルにつながりやすい不動産です。

本記事では、長屋・連棟式建物を売却するときに確認すべき注意点を、専門的な視点から解説します。

長屋・連棟式建物は「普通の戸建て」と同じようには売れない

長屋や連棟式建物は、建物の一部が隣家とつながっているため、自分の所有部分だけで完結しない点が最大の特徴です。

通常の一戸建てであれば、土地と建物を単独で利用・解体・建て替えできることが多いですが、長屋・連棟式建物ではそうはいきません。

たとえば、屋根が連続している、外壁が一体になっている、基礎や柱・梁が構造的につながっている、給排水管や雨樋が共用状態になっている、といったケースがあります。

この場合、自分の建物部分だけを解体しようとしても、隣家の強度、防水、防火、雨仕舞いに影響する可能性があります。

そのため、売却時には「登記上どうなっているか」だけでなく、「現実の建物構造がどうなっているか」を確認することが重要です。

まず確認すべきは登記の状態

長屋・連棟式建物を売却する場合、最初に確認すべき資料は登記事項証明書です。

特に、建物が単独建物として登記されているのか、区分建物として登記されているのか、土地が単独所有なのか共有なのか、敷地権が設定されているのかを確認します。

単独建物として登記されていても、現況では隣家と一体構造になっている場合があります。

反対に、見た目はつながっていても、登記上はそれぞれ独立した建物として扱われている場合もあります。

ただし、売却実務では登記だけで安全とは判断できません。

登記、建築確認、現況、固定資産税資料、測量図、隣地との覚書などを総合的に確認する必要があります。

建築確認の有無と建築時期を確認する

長屋・連棟式建物では、建築確認の有無が非常に重要です。

建築確認済証、検査済証、建築計画概要書などが残っていれば、建築当時どのような計画で建てられた建物かを確認しやすくなります。

特に確認したいのは、もともと一棟の長屋として建築確認を受けているのか、それぞれの住戸が独立した建物として確認されているのかという点です。

一棟の長屋として確認されている場合、自分の住戸部分だけを切り離して建て替えることが簡単ではない可能性があります。

また、古い建物では建築確認資料が役所に残っていないこともあります。

その場合は、現況調査、役所調査、建築士による構造確認、隣接住戸との関係確認が重要になります。

再建築できるかどうかは最重要ポイント

長屋・連棟式建物の売却価格に大きく影響するのが、再建築の可否です。

特に注意したいのは、自分の敷地だけで建築基準法上の道路に接しているかどうかです。

建物を新築する場合、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

しかし、長屋や連棟式建物では、建物全体としては道路に接していても、各住戸の敷地ごとに見ると接道要件を満たしていない場合があります。

たとえば、中間住戸の場合、道路に直接接していない、接道幅が不足している、通路部分が共有で権利関係が複雑、建築基準法上の道路ではない通路に接している、といった問題が起こります。

この場合、買主は将来的に単独で建て替えできない可能性があります。

再建築不可、または再建築に隣接所有者の協力が必要となる物件は、通常の戸建てよりも買主層が限定され、価格にも大きく影響します。

「切り離し可能」と安易に説明してはいけない

長屋・連棟式建物の売却で特に危険なのが、「将来、隣と切り離して建て替えできます」と安易に説明してしまうことです。

切り離しには、建築、構造、防水、防火、権利関係、隣地承諾、役所協議など多くの確認事項があります。

自分の建物部分を解体した結果、隣家の外壁がむき出しになる、屋根の雨仕舞いができなくなる、柱や梁の補強が必要になる、耐震性に影響が出る、越境が発生する、といった問題が生じることがあります。

また、隣家所有者の承諾が必要になるケースも少なくありません。

売却時には、「切り離し可能」と断定するのではなく、「切り離しには隣接所有者の承諾、構造確認、行政確認、施工方法の検討が必要」と説明する姿勢が大切です。

住宅ローンが使いにくい場合がある

長屋・連棟式建物は、買主の住宅ローン審査で不利になることがあります。

金融機関は、担保評価、再建築可否、接道状況、建物の独立性、築年数、違法建築・既存不適格の有無などを確認します。

再建築不可に近い状態、土地が共有、建物の切り離しが困難、建築確認資料が不明、老朽化が著しい、隣家との境界や越境が不明といった物件では、融資が難しくなることがあります。

融資利用が難しいと、買主は現金購入者や投資家、買取業者などに限定されやすくなります。

そのため、売却活動を始める前に、住宅ローン利用が見込める物件かどうかを整理しておくことが重要です。

境界・越境・共有物の確認は必須

長屋・連棟式建物では、境界や越境の問題が発生しやすい傾向があります。

特に、屋根、雨樋、庇、配管、給水管、排水管、ガス管、電気引込線、ブロック塀、基礎、外壁などが隣地や隣家と絡んでいる場合があります。

また、古い長屋では、実際の利用状況と登記・公図・測量図が一致していないこともあります。

売却前には、確定測量が必要か、隣地所有者との境界確認ができるか、越境物があるか、越境がある場合に覚書を取得できるかを確認します。

越境があるから必ず売れないというわけではありません。

しかし、買主に説明せずに契約すると、引渡し後のトラブルや契約不適合責任の問題に発展する可能性があります。

隣接所有者との関係が売却に影響する

長屋・連棟式建物では、隣接所有者との関係が売却のしやすさに直結します。

将来の修繕、屋根工事、外壁工事、配管交換、解体、切り離し、境界確認などで隣家の協力が必要になることがあるためです。

隣接所有者との間で、通行、配管、雨樋、修繕時の立入り、切り離し時の協力、越境物の取扱いなどについて覚書があると、買主にとって安心材料になります。

反対に、隣接所有者と関係が悪い、連絡が取れない、相続未登記で所有者が不明、共有者が多数いる、といった場合は、売却条件が厳しくなることがあります。

売却前に隣地関係を整理しておくことは、長屋・連棟式建物では非常に重要です。

建物状況調査・耐震性・アスベストにも注意

長屋・連棟式建物は築年数が古いものが多く、耐震性や劣化状況の確認も重要です。

特に旧耐震基準の建物では、買主が耐震性を不安視することがあります。

また、解体や大規模改修を前提とする買主の場合、アスベストの事前調査や解体費用が売買判断に影響します。

古い建物では、外壁材、軒天、屋根材、仕上塗材、配管保温材などに石綿含有建材が使われている可能性があります。

売主側で事前に建物状況調査やアスベスト調査の要否を整理しておくと、買主への説明が具体的になり、価格交渉や契約条件の整理もしやすくなります。

売却方法は「そのまま売る」「隣家に売る」「買取」など複数ある

長屋・連棟式建物の売却方法は一つではありません。

まず考えられるのは、現況のまま一般市場で売却する方法です。

この場合、価格は相場より慎重に設定する必要がありますが、立地や価格次第では居住用、賃貸用、投資用として購入する買主が見つかる可能性があります。

次に、隣接所有者に売却する方法があります。

隣家が購入すれば、将来的に一体利用や建て替え計画が立てやすくなるため、一般の買主よりも価値を見出してもらえる場合があります。

また、不動産買取業者に売却する方法もあります。

買取は価格が低くなる傾向がありますが、契約条件を整理しやすく、売却後のトラブルを抑えやすい場合があります。

重要なのは、物件の権利関係・建築制限・隣地関係を把握したうえで、どの売却方法が最も安全かを検討することです。

売買契約書・重要事項説明書で特に記載したい内容

長屋・連棟式建物を売却する際は、重要事項説明書と売買契約書の記載が非常に重要です。

特に、建物が連棟式であること、隣家と構造上一体または接続している部分があること、単独解体や切り離しには隣接所有者の承諾や補強工事が必要となる可能性があること、再建築の可否は建築基準法上の道路・接道・条例・行政判断に左右されることを明確に説明する必要があります。

また、境界非明示で売るのか、確定測量を行うのか、越境物をどう扱うのか、配管や通行の権利関係をどう説明するのかも重要です。

買主が将来「普通の戸建てと同じだと思っていた」と感じないように、通常の戸建て以上に丁寧な説明が求められます。

よくある質問（Q&A）

Q1. 長屋・連棟式建物は売却できますか？

売却自体は可能です。

ただし、再建築可否、接道状況、隣家との構造的なつながり、住宅ローンの可否によって売却価格や買主層が大きく変わります。

通常の戸建てと同じ感覚で売り出すのではなく、事前調査を行ったうえで販売戦略を立てることが重要です。

Q2. 隣とつながっている建物でも解体して更地にできますか？

必ずしも簡単にはできません。

隣家と屋根、壁、柱、基礎などが一体となっている場合、単独解体によって隣家に損傷や雨漏り、耐震性低下が生じる可能性があります。

そのため、隣接所有者の承諾、建築士・解体業者による構造確認、補強工事、防水工事などの検討が必要になります。

Q3. 再建築不可だと売れませんか？

売れないわけではありません。

ただし、通常の住宅ローン利用者は購入しにくくなり、買主は現金購入者、投資家、隣接所有者、買取業者などに限定されやすくなります。

再建築不可の可能性がある場合は、その内容を正確に調査し、価格と契約条件に反映することが重要です。

Q4. 隣家の承諾書は必ず必要ですか？

ケースによります。

単に現況のまま売却するだけであれば承諾書が不要な場合もありますが、将来の切り離し、解体、修繕、越境、配管、通行、立入りなどが問題になる場合は、覚書や承諾書があると売却しやすくなります。

特に買主が建て替えや解体を前提にしている場合は、承諾の有無が購入判断に大きく影響します。

Q5. 長屋・連棟式建物を高く売るにはどうすればよいですか？

高く売るためには、物件の不安材料を事前に整理することが大切です。

具体的には、登記、建築確認、接道、道路種別、境界、越境、配管、隣家との関係、住宅ローンの見通しを確認します。

買主が不安に感じる点を先回りして説明できる状態にしておくことで、過度な価格交渉を防ぎやすくなります。

まとめ

長屋・連棟式建物の売却では、「古い戸建てを売る」という単純な見方では不十分です。

登記上は単独所有に見えても、建物構造、接道、再建築、解体、隣地承諾、境界、越境、住宅ローンなど、複数の専門的な確認が必要になります。

特に、単独で建て替えできるかどうか、切り離しや解体に隣家の協力が必要かどうかは、売却価格と買主層に大きく影響します。

長屋・連棟式建物は、調査不足のまま売り出すと、契約直前で融資が通らない、買主から再調査を求められる、引渡し後に隣地トラブルが発生する、といったリスクがあります。

一方で、事前に権利関係や建築制限を整理し、買主に正確に説明できれば、売却の可能性を高めることは十分に可能です。

八王子エリアで長屋・連棟式建物の売却を検討している方は、通常の戸建て売却以上に、道路・建築・権利関係に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

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本ブログ監修者

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)

〖保有資格〗

宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者。