不動産を売却する際に、建物について「既存不適格建物に該当する可能性があります」と説明されることがあります。

この言葉を聞くと、売主様の中には「違法建築ということですか？」「売れなくなるのでは？」と不安に感じる方も少なくありません。

しかし、既存不適格建物は、いわゆる違法建築とは意味が異なります。

建築当時は適法に建てられていたものの、その後の法改正、都市計画の変更、用途地域や道路条件の変更などにより、現在の建築基準法等に照らすと一部が基準に適合しなくなった建物をいいます。

つまり、ポイントは「建築当時は適法だったかどうか」です。

売却時には、この違いを正確に説明しないと、買主様の誤解や契約後のトラブルにつながる可能性があります。

今回は、既存不適格建物の基本的な考え方、違法建築との違い、売却時に説明すべき内容、重要事項説明や契約実務で注意すべき点について、不動産売却の実務目線で詳しく解説します。

既存不適格建物とは何か

既存不適格建物とは、建築された当時の法令には適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって、現在の基準には適合しなくなった建物のことです。

たとえば、建築当時は問題なく建てられた建物であっても、その後に建ぺい率や容積率の制限が変更されたり、道路後退の考え方が厳しくなったり、防火地域・準防火地域の指定が変更されたりすることで、現行基準上は同じ建物を再建築できない場合があります。

このような建物は、現時点で存在していること自体が直ちに違法になるわけではありません。

建築基準法は、法改正があったからといって、すべての既存建物に対して直ちに現行基準への改修を求める仕組みにはなっていません。

もし、過去に適法に建てられた建物すべてに対して、法改正のたびに現行基準への適合を義務付けると、所有者に過大な負担が生じてしまうためです。

そのため、一定の既存建物については、現状のまま使用を継続することが認められています。

ただし、増築、改築、大規模修繕、大規模模様替、用途変更、再建築などを行う場合には、現行法への適合が問題になることがあります。

既存不適格建物と違法建築の違い

既存不適格建物と違法建築は、どちらも「現在の基準に合っていない部分がある」という点では似ています。

しかし、法的な意味は大きく異なります。

既存不適格建物は、建築当時は適法だった建物です。

一方、違法建築は、建築当時から法令に違反していた建物、または建築後に無確認の増築や用途変更などを行い、法令違反の状態になっている建物をいいます。

たとえば、次のようなケースは違法建築の可能性があります。

建築確認を受けずに増築している。

建ぺい率や容積率を超える増築を後から行っている。

完了検査を受けず、確認図面と異なる建物になっている。

用途地域上認められない用途で使用している。

接道義務を満たさない状態で建築している。

これに対して、既存不適格建物は「当時は適法だったが、後の制度変更によって現在の基準に合わなくなった」というものです。

売却時には、この違いを曖昧にしないことが非常に重要です。

買主様に対して「現在の基準には合わない部分があります」とだけ説明すると、買主様は「違法建築なのではないか」と受け止めてしまう場合があります。

そのため、「建築当時の適法性」「現行基準に合わない理由」「将来の建替えや増改築への影響」を分けて説明する必要があります。

既存不適格になる主な原因

既存不適格建物になる原因は一つではありません。

不動産売却の現場では、次のような原因が多く見られます。

1. 建ぺい率・容積率の変更

建物を建てた当時は、現在よりも大きな建物を建てられる地域だったものの、その後の都市計画変更などにより、建ぺい率や容積率の制限が厳しくなることがあります。

この場合、現在建っている建物の面積が、現行の建ぺい率や容積率を超えていることがあります。

このような建物は、現状使用はできても、将来建て替える際には現在と同じ規模の建物を建てられない可能性があります。

2. 前面道路やセットバックの問題

古くからある住宅地では、建築基準法上の道路幅員が4m未満の道路に接している土地も少なくありません。

いわゆる2項道路に接している場合、再建築時には道路中心線から原則2m後退するセットバックが必要になることがあります。

建築当時は問題なく建てられていた建物でも、現在の道路後退の考え方では、建物や塀、門、擁壁などが後退線にかかっている場合があります。

この場合も、現状使用はできても、将来の建替え時には敷地の有効面積が減少し、同じ規模の建物を建てにくくなることがあります。

3. 高度地区・斜線制限・日影規制の変更

地域によっては、高度地区、道路斜線、北側斜線、隣地斜線、日影規制などの影響を受けます。

特に、古い建物では、現在の高さ制限や日影規制に照らすと、同じ高さ・同じ形状では再建築できない場合があります。

八王子市内でも、低層住宅地、高低差のある住宅地、傾斜地、古くからの分譲地などでは、敷地条件によって建築可能なボリュームが大きく変わることがあります。

4. 防火地域・準防火地域の指定

建築後に防火地域や準防火地域の指定がされた場合、現在の基準では外壁、開口部、屋根、延焼のおそれのある部分などについて、より厳しい防火性能が求められることがあります。

既存建物をそのまま使用する場合は問題が表面化しにくいものの、増改築や建替えの際には、現行基準への適合が必要になる可能性があります。

5. 耐震基準の違い

1981年6月の新耐震基準以前に建築された建物は、現在の耐震性の考え方と比較して注意が必要です。

旧耐震基準の建物すべてが直ちに違法というわけではありません。

しかし、買主様の住宅ローン、耐震性への不安、リフォーム費用、将来の売却しやすさに影響することがあります。

特に中古戸建の売却では、既存不適格の問題と耐震性の問題が混同されやすいため、分けて説明することが大切です。

売却時に問題になりやすいポイント

既存不適格建物は、所有し続けるだけで直ちに問題になるとは限りません。

しかし、売却時には買主様が将来の利用を考えるため、次のような点が問題になりやすくなります。

1. 同じ規模で再建築できない可能性

最も重要なのは、将来建て替える際に、現在と同じ大きさ・同じ高さ・同じ配置の建物を建てられない可能性があることです。

これは買主様にとって非常に大きな判断材料です。

現在の建物をそのまま使う予定で購入する場合でも、将来的に建替えや売却を考える可能性があります。

そのため、既存不適格の内容が建築ボリュームに関係する場合は、必ず丁寧に説明する必要があります。

2. 増改築や大規模リフォーム時に制限がかかる可能性

既存不適格建物は、軽微な修繕であれば問題にならないこともあります。

しかし、増築、改築、大規模修繕、大規模模様替などを行う場合には、建築確認申請や現行基準への適合が必要になることがあります。

近年は、木造戸建の大規模リフォームにおいても建築確認の要否がより重要になっています。

「購入後に大きくリフォームすればよい」と考えている買主様には、事前に建築士や行政窓口で確認するよう促すことが大切です。

3. 住宅ローンや担保評価への影響

既存不適格建物であること自体が、必ず住宅ローン不可につながるわけではありません。

しかし、再建築時の制限、建物の適法性確認、検査済証の有無、増築未登記の有無、接道状況などによっては、金融機関の審査に影響する場合があります。

特に、違法建築の疑いがある場合や、建物図面と現況が大きく異なる場合は、買主様のローン審査に支障が出る可能性があります。

売却活動の初期段階で、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、登記事項証明書、固定資産税課税明細書などを確認しておくことが重要です。

4. 売却価格への影響

既存不適格建物は、一般的な適法建物と比較して、価格に影響することがあります。

特に、将来同じ規模で建て替えられない場合、買主様はそのリスクを価格に反映して考えます。

ただし、既存不適格だからといって、必ず大幅に安くなるとは限りません。

立地、建物の状態、土地の形状、道路条件、リフォーム履歴、需要、買主様の利用目的によって評価は変わります。

大切なのは、問題を隠して売るのではなく、リスクを整理したうえで、適正な価格設定と販売方法を考えることです。

売却前に確認すべき資料

既存不適格の可能性がある場合、売却前に次の資料を確認しておくと、説明の精度が高まります。

建築確認済証。

検査済証。

建築計画概要書。

台帳記載事項証明書。

登記事項証明書。

固定資産税課税明細書。

公図・地積測量図。

現況測量図。

建物図面・各階平面図。

増改築時の図面や請負契約書。

リフォーム履歴。

前面道路の種別・幅員に関する資料。

用途地域、高度地区、防火地域、準防火地域、日影規制等の都市計画情報。

これらの資料を確認することで、「いつ建てられた建物か」「建築確認を受けているか」「完了検査を受けているか」「後から増築されていないか」「現況と図面が一致しているか」を把握しやすくなります。

特に、建築確認済証や検査済証がない場合でも、建築計画概要書や台帳記載事項証明書で確認できることがあります。

ただし、古い建物では行政に資料が残っていないこともあります。

その場合は、現況、登記、課税資料、過去の図面、役所調査、建築士による確認などを総合して判断する必要があります。

売却時にはどう説明するべきか

既存不適格建物を売却する際の説明で重要なのは、不安をあおることではなく、事実を正確に整理することです。

説明すべきポイントは、主に次の5つです。

1. 違法建築とは限らないこと

まず、既存不適格建物は、建築当時に適法であった建物が、後の法改正等により現行基準に合わなくなったものであり、違法建築とは区別されることを説明します。

ただし、「違法ではないから何も問題ありません」と説明してはいけません。

違法建築ではないとしても、将来の建替えや増改築に制限が生じる可能性があるためです。

2. 何が不適格なのか

次に、何が現行基準に合っていないのかを具体的に説明します。

建ぺい率なのか。

容積率なのか。

道路後退なのか。

高さ制限なのか。

防火規制なのか。

耐震基準なのか。

単に「既存不適格です」と説明するだけでは不十分です。

買主様が判断できるように、不適格の内容をできる限り具体化することが重要です。

3. 将来どのような影響があるのか

買主様にとって重要なのは、現在住めるかどうかだけではありません。

将来建て替える場合に同じ規模で建てられるのか。

増築できるのか。

大規模リフォームに制限があるのか。

金融機関の審査に影響するのか。

再売却時に説明が必要になるのか。

これらの将来リスクを説明することが大切です。

4. 行政や建築士への確認が必要な事項

不動産会社は、建築基準法の調査や重要事項説明を行いますが、最終的な建築可否や増改築の可否については、行政庁や指定確認検査機関、建築士による確認が必要です。

特に、買主様が購入後に建替えや大規模リフォームを予定している場合は、契約前に建築士等へ確認することをおすすめします。

不動産会社が安易に「建て替えできます」「増築できます」と断定することは避けるべきです。

5. 契約書や重要事項説明書に明記すること

既存不適格の可能性がある場合は、口頭説明だけではなく、重要事項説明書や売買契約書の特約にも明記することが望ましいです。

後日の「聞いていない」「そんな意味だとは思わなかった」というトラブルを防ぐためです。

説明内容としては、次のような方向性が考えられます。

対象建物は建築当時の法令に基づき建築されたものの、現在の建築基準法その他関係法令に照らすと、建ぺい率、容積率、道路後退、高さ制限等の一部について、現行基準に適合しない可能性があること。

将来、増築、改築、再建築、大規模修繕、大規模模様替等を行う場合には、現行法令への適合、建築確認申請、是正、規模縮小等が必要となる可能性があること。

具体的な建築可否、建築可能面積、必要な是正内容については、買主の責任と負担において、行政庁、指定確認検査機関、建築士等に確認する必要があること。

実務上は、物件ごとの事情に応じて記載内容を調整する必要があります。

説明で避けるべき表現

既存不適格建物の説明では、次のような表現は避けるべきです。

「古い建物なので仕方ありません」

「今住めているので問題ありません」

「違法ではないので説明不要です」

「建て替えも多分大丈夫です」

「同じ大きさで建てられると思います」

「住宅ローンも問題ないと思います」

これらは、買主様に誤解を与える可能性があります。

特に、建替えや増改築の可否については、物件ごとの道路条件、都市計画、敷地形状、建物規模、建築時期、増築履歴によって結論が変わります。

不明な点は不明なままにせず、「確認が必要な事項」として整理することが大切です。

売主様が事前にしておくべきこと

売主様が既存不適格建物を売却する場合、まずは不動産会社に資料をできる限り共有することが大切です。

建築確認済証や検査済証があれば、必ず確認しましょう。

もし手元にない場合でも、役所で建築計画概要書や台帳記載事項証明書を取得できる可能性があります。

また、過去に増築や大規模なリフォームをしている場合は、その内容も重要です。

「昔、少し増築しただけだから大丈夫」と思っていても、その増築部分が未登記であったり、建築確認を受けていなかったりすると、売却時に問題になることがあります。

売却前の段階でリスクを整理しておけば、販売価格、販売方法、買主様への説明、契約条件を組み立てやすくなります。

八王子エリアで特に注意したい点

八王子市内では、古くからの住宅地、坂の多い地域、道路幅員が狭い地域、高低差のある土地、区画整理前からの宅地など、建築上の確認が必要な不動産が少なくありません。

特に、次のような物件では注意が必要です。

前面道路が狭い土地。

2項道路に接している土地。

敷地と道路に高低差がある土地。

擁壁がある土地。

古い分譲地の中古戸建。

建築確認済証や検査済証が見当たらない建物。

過去に増築されている建物。

建ぺい率・容積率がぎりぎりの建物。

高度地区や日影規制の影響を受けやすい土地。

このような物件は、単純な相場査定だけでは適正な売却判断ができません。

土地・建物・道路・法令制限を一体で確認し、買主様にどこまで説明すべきかを整理する必要があります。

まとめ

既存不適格建物とは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画変更などにより、現在の基準には適合しなくなった建物をいいます。

違法建築とは異なり、存在していること自体が直ちに違法になるわけではありません。

しかし、売却時には、将来の建替え、増改築、大規模リフォーム、住宅ローン、担保評価、再売却に影響する可能性があります。

そのため、売主様としては「古い建物だから仕方ない」「今使えているから問題ない」と考えるのではなく、建築当時の適法性、現行基準との違い、将来の制限を整理したうえで売却することが大切です。

買主様に対しても、既存不適格である可能性や、その具体的な内容を丁寧に説明することで、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

八王子で古い戸建や法令制限のある不動産を売却する場合は、価格査定だけでなく、道路、建築制限、再建築時のリスクまで確認してくれる不動産会社へ相談することをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

Q1. 既存不適格建物は売却できますか？

はい、売却自体は可能です。

ただし、建替えや増改築に制限が出る可能性があるため、買主様への説明が重要です。

説明不足のまま契約すると、契約後のトラブルにつながることがあります。

Q2. 既存不適格建物は違法建築ですか？

既存不適格建物は、建築当時は適法だった建物が、後の法改正等により現在の基準に合わなくなったものです。

そのため、建築当時から法令に違反していた違法建築とは区別されます。

ただし、後から無確認増築などをしている場合は、違法建築の問題が別途生じる可能性があります。

Q3. 既存不適格建物だと住宅ローンは使えませんか？

必ず使えないわけではありません。

ただし、建物の適法性、再建築時の制限、検査済証の有無、接道状況、増築履歴などによって、金融機関の審査に影響する場合があります。

事前に資料を整理しておくことが大切です。

Q4. 同じ大きさの建物に建て替えできますか？

物件によります。

建ぺい率、容積率、道路後退、高さ制限、日影規制、防火規制などにより、現在と同じ規模で建て替えできない場合があります。

建替えを前提とする買主様には、契約前に行政や建築士へ確認してもらうことが重要です。

Q5. 売主はどこまで説明する必要がありますか？

少なくとも、売主様や不動産会社が把握している既存不適格の可能性、現行基準に適合しない内容、将来の建替えや増改築への影響については、できる限り具体的に説明する必要があります。

口頭だけでなく、重要事項説明書や契約書の特約に明記することが望ましいです。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)

〖保有資格〗

宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者。