遺産分割協議前の不動産売却で注意すること
POST：
相続が発生したあと、「実家を早めに売却したい」「空き家の管理が大変なので処分したい」「相続税の納税資金を作りたい」といった理由で、遺産分割協議が終わる前に不動産売却を検討されるケースがあります。
しかし、遺産分割協議前の不動産売却は、通常の不動産売却とは大きく異なります。
なぜなら、まだ「誰がその不動産を相続するのか」が確定していない段階だからです。
この段階で安易に売却を進めると、相続人間のトラブル、売買契約の不成立、登記手続の遅延、税務上の不利益などが生じる可能性があります。
特に令和6年4月1日からは相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。遺産分割によって不動産を取得した場合も、遺産分割から3年以内にその内容に応じた登記が必要です。
遺産分割協議前の不動産は「誰のもの」なのか
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が終わるまでの不動産は、特定の相続人一人のものではありません。
法律上は、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を取得している、いわば「共有状態」と考えられます。法務省のQ&Aでも、遺産分割をしていない場合には、すべての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得した状態になると説明されています。
そのため、相続人の一人が「自分が管理しているから」「親の面倒を見ていたから」「固定資産税を払っているから」という理由だけで、単独で不動産全体を売却することはできません。
不動産全体を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要です。
遺産分割前に売却する主な方法
遺産分割協議前に不動産を売却する場合、大きく分けると次のような進め方があります。
1. 相続人全員の共有名義にして売却する方法
まず法定相続分に従って相続登記を行い、相続人全員の共有名義にしたうえで、全員が売主となって売却する方法です。
この方法は、遺産分割協議がまとまっていなくても売却に進みやすい一方で、相続人全員が売買契約・決済・登記手続に関与する必要があります。
たとえば相続人が3人いれば、原則として3人全員が売主となります。売買契約書への署名押印、本人確認、印鑑証明書の取得、司法書士との面談、売却代金の受領方法などを全員で調整する必要があります。
2. 遺産分割協議で取得者を決めてから売却する方法
先に遺産分割協議を行い、「不動産は長男が相続する」「売却代金は相続人間で別途分配する」などの内容を明確にしてから、取得者名義に相続登記を行い、その取得者が売主として売却する方法です。
実務上は、この方法の方が売買契約や登記手続は進めやすくなります。
ただし、売却代金を他の相続人に分配する場合は、その分配が遺産分割の内容として明確に整理されている必要があります。曖昧なままお金を動かすと、後日「贈与ではないか」「本来の相続分と違うのではないか」という問題が生じることがあります。
3. 換価分割として売却する方法
相続不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分ける方法を「換価分割」といいます。
不動産は現金と違い、物理的に分けることが難しい財産です。特に一戸建てや土地の場合、相続人の一人が取得すると他の相続人との公平性を保ちにくいことがあります。
そのような場合、不動産を売却して現金で分ける換価分割は、比較的公平性を保ちやすい方法です。
ただし、換価分割を行う場合でも、遺産分割協議書には「不動産を売却して、その売却代金から諸費用を控除した残額を、誰がどの割合で取得するのか」を明確に記載することが重要です。
注意点1：相続人の確定を最優先にする
遺産分割協議前の不動産売却で最初に確認すべきことは、「相続人が誰なのか」です。
相続人の一部を除外したまま売却話を進めてしまうと、後から別の相続人が判明した場合に、売買契約そのものが進められなくなる可能性があります。
たとえば、前婚の子、認知した子、養子、代襲相続人、疎遠な兄弟姉妹などがいる場合です。
不動産会社に相談する前後の段階で、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在戸籍などを確認し、法定相続人を確定させる必要があります。
注意点2：相続人全員の売却意思を確認する
遺産分割協議前であっても、相続人全員が売却に前向きであれば、売却準備を進めることは可能です。
しかし、一人でも売却に反対している相続人がいる場合、不動産全体の売却は簡単には進みません。
特に注意すべきなのは、口頭では「売ってもいい」と言っていた相続人が、具体的な査定価格や分配金額を見た段階で反対に回るケースです。
そのため、売却活動を本格化させる前に、少なくとも以下の点は相続人間で確認しておくべきです。
・売却すること自体に同意しているか
・最低売却希望価格はいくらか
・測量費、解体費、残置物処分費などを誰が負担するか
・売却代金をどの割合で分けるか
・代表者が不動産会社との窓口になることに異議がないか
注意点3：代表相続人が勝手に売主にならない
相続手続では、相続人の一人が代表者として不動産会社や司法書士、税理士とのやり取りを行うことがあります。
しかし、代表相続人はあくまで「窓口」にすぎません。
代表者だからといって、不動産全体を単独で売却できるわけではありません。
売買契約上の売主、登記義務者、売却代金の受領者をどのようにするかは、相続登記の内容や遺産分割協議の内容と整合させる必要があります。
ここを曖昧にすると、買主側から見ても非常に不安定な取引になります。
注意点4：相続登記をしないと最終的な所有権移転ができない
被相続人名義のままでは、原則として買主へ直接所有権移転登記をすることはできません。
売却するには、まず相続登記により、相続人または遺産分割で取得した人へ名義を移す必要があります。
また、遺産分割が長引く場合には「相続人申告登記」という制度を利用して、相続登記の申請義務を履行する方法もあります。ただし、相続人申告登記は権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要とされています。
つまり、相続人申告登記をしただけでは、不動産売却の登記準備としては足りないということです。
注意点5：売買契約の前に「登記ルート」を決める
遺産分割協議前の不動産売却では、売買契約を先に進めるのではなく、先に登記ルートを整理することが重要です。
主なルートは次のいずれかです。
・法定相続分で相続登記をして、相続人全員が売主となる
・遺産分割協議で一人または一部の相続人が取得し、その人が売主となる
・換価分割を前提に、代表者名義にしたうえで売却し、代金を分配する
どのルートを選ぶかによって、必要書類、売主の人数、印鑑証明書の取得者、決済時の出席者、譲渡所得税の申告者が変わります。
ここを後回しにして買主を見つけてしまうと、契約直前または決済直前で手続が止まるおそれがあります。
注意点6：売却代金の分け方を曖昧にしない
相続不動産を売却する場合、売却代金の分配方法は非常に重要です。
特に注意すべきなのは、次のようなケースです。
・法定相続分とは異なる割合で分ける
・一人が不動産を取得し、売却代金の一部を他の相続人に渡す
・介護の負担や生前贈与を考慮して分配額を調整する
・相続人の一人が立て替えた固定資産税、管理費、解体費、測量費を精算する
これらは実務上よくある話ですが、遺産分割協議書に明確に記載していないと、後でトラブルになりやすい部分です。
「売ったあとで話し合えばよい」という進め方は避けるべきです。
注意点7：認知症・未成年・行方不明の相続人がいる場合
相続人の中に認知症の方、未成年者、行方不明者、海外在住者がいる場合、通常よりも手続が複雑になります。
たとえば、認知症などで判断能力が不十分な相続人がいる場合、本人が有効に遺産分割協議や売買契約に同意できない可能性があります。その場合、成年後見制度の利用が必要になることがあります。
未成年者が相続人の場合、親権者と利益が対立するケースでは、特別代理人の選任が必要になることがあります。
行方不明の相続人がいる場合には、不在者財産管理人の選任などが必要になることもあります。
このようなケースでは、不動産会社だけで判断せず、司法書士・弁護士と連携して進める必要があります。
注意点8：相続税・譲渡所得税の期限を意識する
相続不動産を売却する場合、税務上の期限も非常に重要です。
たとえば、相続税が課税されている方が相続財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。国税庁は、この特例の要件として、相続や遺贈により財産を取得したこと、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることを挙げています。
また、被相続人が居住していた一定の空き家を売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除額が最高2,000万円までとなります。
これらの特例は、誰が相続したのか、いつ売却したのか、どのような状態で売却したのかによって適用可否が変わります。
そのため、売却活動の前に税理士へ確認しておくことが望ましいです。
注意点9：測量・境界・私道・越境の問題を後回しにしない
相続不動産、とくに古い戸建てや土地では、境界標がない、隣地との塀が越境している、私道の通行・掘削承諾が不十分、建築基準法上の道路に接していない、セットバックが必要、といった問題が見つかることがあります。
遺産分割協議前の段階では、これらの調査費用や解決費用を誰が負担するのかも問題になります。
売却価格を高くしたい場合には、境界確定測量や越境確認、私道関係の整理が有効なこともあります。
一方で、費用と時間がかかるため、相続人全員の理解がないまま進めると揉めやすい部分です。
相続不動産の売却では、「売るかどうか」だけでなく、「売れる状態に整えるための費用を誰が負担するか」まで決めておく必要があります。
注意点10：売却を急ぎすぎると価格が下がることがある
遺産分割協議前の不動産売却では、相続税の納税期限、空き家管理の負担、固定資産税、近隣トラブルなどを理由に、急いで売却したくなることがあります。
しかし、相続人間の合意形成や登記手続が不十分なまま売却活動を始めると、買主側から「権利関係が不安定な物件」と見られやすくなります。
その結果、価格交渉で不利になったり、買主が離れてしまったりする可能性があります。
相続不動産は、早く売ることも大切ですが、それ以上に「安全に売れる状態を整えること」が重要です。
実務上おすすめの進め方
遺産分割協議前に不動産売却を検討する場合、次の順番で進めると安全です。
- 相続人を確定する
- 不動産の登記情報・固定資産評価証明書・名寄帳を確認する
- 相続人全員の売却意思を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 司法書士に相続登記のルートを確認する
- 税理士に譲渡所得税・相続税特例を確認する
- 遺産分割協議書または売却同意書の内容を整理する
- 売却活動を開始する
- 売買契約を締結する
- 決済・所有権移転登記・売却代金の分配を行う
この順番を守ることで、相続人間のトラブルや決済直前の手続停止を防ぎやすくなります。
まとめ
遺産分割協議前であっても、相続不動産の売却を検討すること自体は可能です。
しかし、実際に売却を進めるには、相続人の確定、全員の合意、相続登記、売却代金の分配方法、税務上の確認など、通常の不動産売却よりも多くの注意点があります。
特に重要なのは、「誰が売主になるのか」「どの登記ルートで進めるのか」「売却代金をどう分けるのか」を早い段階で明確にすることです。
相続不動産の売却は、単に高く売ればよいというものではありません。
権利関係を整理し、相続人全員が納得し、税務・登記上も問題のない形で進めることが大切です。
八王子エリアで相続不動産の売却を検討されている方は、早い段階で不動産会社・司法書士・税理士などの専門家に相談し、安全な売却方針を立てることをおすすめします。
よくある質問（Q＆A）
Q1. 遺産分割協議が終わっていなくても不動産会社に査定を依頼できますか？
はい、査定依頼は可能です。
ただし、査定を受けることと、実際に売買契約を締結することは別問題です。売却活動を本格的に始める前に、相続人全員の売却意思や相続登記の方針を確認する必要があります。
Q2. 相続人の一人だけで売却できますか？
原則として、不動産全体を相続人の一人だけで勝手に売却することはできません。
遺産分割協議前の不動産は、相続人全員の共有状態と考えられるため、売却には相続人全員の関与が必要になるのが基本です。
Q3. 相続登記をしないまま買主へ直接名義変更できますか？
通常はできません。
被相続人名義の不動産を売却するには、まず相続登記を行い、相続人または遺産分割で取得した人の名義にする必要があります。その後、買主へ所有権移転登記を行います。
Q4. 売却代金は法定相続分どおりに分けなければいけませんか？
必ずしも法定相続分どおりでなければならないわけではありません。
相続人全員が合意すれば、異なる割合で分けることも可能です。ただし、その内容は遺産分割協議書に明確に記載しておく必要があります。
Q5. 相続人の一人が売却に反対している場合はどうなりますか？
相続人の一人が反対している場合、不動産全体の売却は簡単には進みません。
話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所での遺産分割調停などを検討することになります。
Q6. 空き家の3,000万円控除は必ず使えますか？
必ず使えるわけではありません。
建築時期、被相続人の居住状況、相続後の使用状況、売却時期、譲渡価額、耐震性や解体の有無など、複数の要件があります。税務上の特例は適用可否によって税額が大きく変わるため、事前に税理士へ確認することが重要です。
Q7. 換価分割とは何ですか？
換価分割とは、相続不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。
不動産を一人が取得すると不公平になりやすい場合や、誰も住む予定がない場合に検討されることが多い方法です。
Q8. まず何から始めればよいですか？
まずは相続人の確定と、不動産の内容確認です。
そのうえで、不動産会社に査定を依頼し、同時に司法書士へ相続登記の流れを確認すると、売却までの全体像が見えやすくなります。
👉 無料ご相談はこちらから https://cocoro-estate.com/contact
👉 お電話でのお問い合わせもお気軽にどうぞ。0120-213-156
👉 LINEでの気軽なご相談も可能です（対面させて頂いたお客様のみご希望の方はLINEでやり取りをさせて頂きます）
「八王子で売るならcocoro不動産」と思って頂ける様、誠心誠意お手伝いします。
★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！大手の様な機械的な対応ではなく、一人社長ならではの親身な対応が信条です。
八王子エリア専門でお一人お一人のお客様に合わせたご提案を致します。
お気軽にお問い合わせください！
【本ブログ監修者】
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。
〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。