親が認知症になった場合、「実家を売却したい」「空き家になっている不動産を処分したい」「施設費用に充てるために家を売りたい」と考えるご家族は少なくありません。

しかし、認知症の親名義の不動産は、子どもが自由に売却できるわけではありません。

不動産の売却は、売買契約を締結し、所有権移転登記を行い、代金を受け取り、抵当権や引渡しの問題を整理する重要な法律行為です。

そのため、所有者本人に売却の意味や金額、契約内容を理解して判断する能力があるかどうかが非常に重要になります。

結論からいうと、認知症の親の不動産でも売却できる可能性はあります。

ただし、本人の判断能力が十分にない場合は、原則として成年後見制度などの正式な手続きを踏む必要があります。

「親のためだから」「家族全員が同意しているから」「子どもが代わりに署名すればよい」という考え方で進めてしまうと、契約が無効になるリスクや、後から親族間でトラブルになるリスクがあります。

この記事では、認知症の親の不動産を売却できるケース、できないケース、成年後見制度を利用する場合の流れ、居住用不動産を売却する際の注意点を、不動産実務の視点から詳しく解説します。

認知症だからといって、必ず売却できないわけではない

まず大切なのは、「認知症」と診断されたことと、「不動産を売却できないこと」は必ずしも同じではないという点です。

認知症にも程度があります。

日常生活に多少の物忘れがあっても、売却する不動産の内容、売却価格、売却後に住む場所、売却代金の使い道などを理解し、自分の意思で判断できる状態であれば、本人が契約当事者として売却できる可能性があります。

一方で、契約内容を理解できない、売却する意味を把握できない、売却代金の金額感が分からない、数分前に説明した内容を忘れてしまうような状態であれば、本人による売買契約は非常に危険です。

不動産売買では、単に署名押印ができるかどうかではなく、契約内容を理解して意思表示できるかどうかが問題になります。

そのため、認知症の親の不動産売却では、まず「本人が本当に売却意思を示せる状態か」を慎重に確認する必要があります。

不動産売却で問題になる「意思能力」とは

不動産売買では、売主が自分の意思で契約をすることが前提です。

このとき問題になるのが、法律上の「意思能力」です。

意思能力とは、自分が行う行為の意味や結果を理解できる能力のことです。

不動産売却でいえば、「この家を売ること」「売却すると所有権が買主に移ること」「売却代金を受け取ること」「売却後は原則としてその家に住めなくなること」などを理解できるかが重要になります。

本人に意思能力がない状態で契約をしてしまうと、その契約は後から無効と判断される可能性があります。

買主にとっても大きなリスクになりますし、仲介会社、司法書士、金融機関も慎重に対応します。

特に高齢の親名義の不動産を売却する場合、契約時や決済時に司法書士が本人確認と意思確認を行います。

そこで本人の受け答えが不自然だったり、売却内容を理解していないと判断されたりすると、所有権移転登記が進められないこともあります。

つまり、売買契約書に署名押印できればよいという話ではありません。

登記の実務まで含めて、本人の判断能力が確認できることが必要です。

子どもが勝手に親の不動産を売ることはできない

親が認知症になった場合、子どもが「家族だから代わりに売れる」と考えてしまうことがあります。

しかし、親名義の不動産は親の財産です。

子どもが相続人予定者であっても、生前の親の財産を当然に処分できるわけではありません。

たとえ子ども全員が売却に賛成していたとしても、所有者本人の有効な意思表示または法的な代理権がなければ売却はできません。

また、委任状を作れば売れると考える方もいますが、委任状を作成する時点で本人に判断能力が必要です。

すでに本人が契約内容を理解できない状態であれば、有効な委任状を作成すること自体が難しくなります。

認知症が進んだ後に、家族が形式的に委任状を用意して売却を進めるのは危険です。

後から他の親族から「本人は本当に売る意思があったのか」と争われる可能性もあります。

不動産売却では、手続きを急ぐほど基本を飛ばしてしまいがちですが、認知症が関係する売却ほど、最初の権限確認が重要です。

判断能力が不十分な場合は成年後見制度を検討する

本人の判断能力が不十分で、自分で不動産売買契約を結ぶことが難しい場合は、成年後見制度の利用を検討することになります。

成年後見制度は、認知症、知的障害、精神障害などにより判断能力が不十分な方を保護し、財産管理や生活上の手続きを支援する制度です。

成年後見制度には、大きく分けて「法定後見制度」と「任意後見制度」があります。

法定後見制度は、すでに判断能力が不十分になっている場合に、家庭裁判所に申立てを行い、成年後見人等を選任してもらう制度です。

任意後見制度は、本人が元気なうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて、誰にどのような支援を任せるかを公正証書で契約しておく制度です。

認知症が進行してから不動産を売却したい場合、多くのケースで問題になるのは法定後見制度です。

親がすでに判断能力を失っている場合、本人が新たに任意後見契約や家族信託契約を結ぶことは難しくなります。

そのため、実務では家庭裁判所に後見等開始の申立てを行い、選任された成年後見人等が本人の利益のために売却を検討する流れになります。

成年後見人が選ばれれば必ず売却できるわけではない

成年後見人が選任されると、本人の財産管理を行う権限を持つことになります。

ただし、成年後見人が選ばれたからといって、本人の不動産を自由に売却できるわけではありません。

成年後見制度は、本人の財産を家族の都合で処分するための制度ではありません。

あくまで本人の生活、療養看護、財産保全、本人の利益を守るための制度です。

そのため、不動産を売却する場合も、「なぜ売却が必要なのか」「売却代金を何に使うのか」「売却価格は適正か」「本人の今後の住まいは確保されているか」といった点が重要になります。

例えば、親の施設費用や医療費、介護費用を確保するために売却が必要である場合は、本人の利益に沿う事情として説明しやすくなります。

一方で、子どもの生活費に充てたい、相続対策として早めに現金化したい、管理が面倒だから売りたいという理由だけでは、本人の利益として認められにくい場合があります。

不動産売却の目的が、本人のためなのか、家族の都合なのか。

この線引きが、成年後見制度を使った売却では非常に重要です。

居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要

認知症の親が所有している不動産の中でも、特に注意が必要なのが居住用不動産です。

居住用不動産とは、本人が現在住んでいる家だけを指すわけではありません。

本人が施設や病院に入っていて現在は住んでいなくても、以前住んでいた家や、将来戻る可能性のある家も居住用不動産として扱われることがあります。

成年後見人等が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

この許可を得ずに売却した場合、処分は無効となる可能性があります。

家庭裁判所の許可が必要になるのは、売却だけではありません。

建物の取壊し、賃貸借契約の締結や解除、抵当権の設定なども、居住用不動産の処分に該当することがあります。

つまり、認知症の親が住んでいた実家を売る場合は、単に成年後見人が売主として契約するだけでは足りません。

家庭裁判所に対して、売却の必要性、相当性、売却条件、本人の生活状況、売却後の資金管理などを説明し、許可を得る必要があります。

家庭裁判所はどのような点を見るのか

家庭裁判所が居住用不動産の売却を許可するかどうかは、形式だけで決まるわけではありません。

実務上は、本人の利益にかなう売却かどうかが重視されます。

主に確認されるのは、売却の必要性です。

施設費用、医療費、介護費用、生活費の確保など、本人の生活を維持するために売却が必要かどうかが見られます。

次に、本人の居住環境です。

売却後に本人が住む場所は確保されているのか、施設入所が安定しているのか、自宅に戻る可能性はどの程度あるのかが検討されます。

さらに、売却価格の妥当性も重要です。

相場より著しく安い価格で売却しようとしている場合、本人の財産を不当に減らすおそれがあるため、許可が難しくなる可能性があります。

そのため、不動産会社の査定書、販売活動の経緯、近隣成約事例、売買価格の根拠などを整理しておくことが大切です。

また、売却代金の使い道や管理方法も確認されます。

売却代金が本人の預金口座で適切に管理され、本人のために使われることを説明できる必要があります。

実務でよくある失敗例

認知症の親の不動産売却では、いくつかの典型的な失敗があります。

一つ目は、認知症がかなり進んでから慌てて売却しようとするケースです。

親が施設に入所し、空き家の管理が大変になり、固定資産税や修繕費も負担になってから売却を考えることは多いです。

しかし、その時点で本人の判断能力が大きく低下していると、通常の売却手続きでは進められません。

成年後見制度の申立て、後見人の選任、家庭裁判所の許可などが必要になり、売却までに時間がかかります。

二つ目は、家族間で意見が分かれるケースです。

長男は売りたいが、長女は残したい。

親の介護をしている子どもは費用確保のために売りたいが、遠方の子どもは思い出があるから反対する。

このような場合、手続きそのものよりも、親族間の感情調整に時間がかかることがあります。

三つ目は、売却価格を安易に決めてしまうケースです。

後見制度を利用する場合、本人の財産を守る観点から、売却価格の妥当性が非常に重要になります。

「早く売りたいから安くてもよい」という家族側の事情だけでは、本人の利益を十分に説明できないことがあります。

四つ目は、居住用不動産処分許可を軽く考えてしまうケースです。

本人がすでに施設に入っているから居住用ではないと判断してしまうのは危険です。

過去に本人が住んでいた家であれば、家庭裁判所の許可が必要になる可能性があります。

売却までの一般的な流れ

認知症の親の不動産を売却する場合、まず本人の判断能力を確認します。

医師の診断、日常の様子、契約内容への理解度、司法書士による意思確認の見通しなどを踏まえ、通常売却で進められるかを慎重に判断します。

本人の判断能力に問題がないと判断できる場合は、通常の不動産売却と同じように査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済、引渡しへ進みます。

ただし、高齢者の売却では、契約時と決済時の本人確認をより丁寧に行う必要があります。

本人の判断能力が不十分な場合は、家庭裁判所へ成年後見等開始の申立てを行います。

申立て後、家庭裁判所の審理を経て、成年後見人等が選任されます。

その後、不動産会社に査定を依頼し、売却の必要性や価格の妥当性を整理します。

居住用不動産に該当する場合は、家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立てを行います。

家庭裁判所の許可が得られた後、売買契約や決済を進めます。

この流れは、通常の不動産売却より時間がかかります。

そのため、施設費用の支払い、空き家管理、固定資産税、建物の老朽化などが問題になっている場合は、できるだけ早い段階で専門家に相談することが重要です。

任意後見や家族信託は「元気なうち」の対策

認知症の親の不動産売却を考えるうえで、任意後見や家族信託という言葉を聞くこともあります。

任意後見は、本人が判断能力を有しているうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて支援者を決めておく制度です。

家族信託は、本人が元気なうちに不動産などの財産管理を信頼できる家族に託し、将来の管理や売却に備える仕組みです。

どちらも有効な選択肢になり得ますが、重要なのは「本人に判断能力があるうちに準備する必要がある」という点です。

すでに認知症が進行し、契約内容を理解できない状態では、任意後見契約や家族信託契約を新たに結ぶことは難しくなります。

そのため、親がまだ元気なうちに、将来の自宅、空き家、賃貸不動産、相続、介護費用について家族で話し合っておくことが大切です。

不動産は、預金と違ってすぐに分けたり使ったりできません。

売却には時間がかかり、権利関係や税金、建物の状態、境界、道路、残置物、解体など多くの問題が関係します。

だからこそ、認知症が進んでから慌てるのではなく、早めの準備が非常に重要です。

不動産会社に相談する際に伝えるべきこと

認知症の親の不動産売却を相談する場合、不動産会社にはできるだけ正確な情報を伝えることが大切です。

まず、所有者が誰なのかを確認します。

登記名義が親単独なのか、親と子どもの共有なのか、すでに亡くなった方の名義が残っているのかによって、必要な手続きが変わります。

次に、親の現在の判断能力や生活状況を伝えます。

自宅に住んでいるのか、施設に入っているのか、病院に入院しているのか、今後自宅に戻る可能性があるのかを整理します。

また、売却理由も重要です。

施設費用の確保、空き家管理の負担、相続前の整理、固定資産税や修繕費の負担など、売却の必要性を明確にしておくと、後見制度を利用する場合にも説明しやすくなります。

さらに、親族間の意向も確認しておく必要があります。

法的には所有者本人の意思や後見人の権限が中心になりますが、実務上は親族間の理解が得られていないと、売却後にトラブルになることがあります。

不動産会社に相談する段階で、司法書士、弁護士、税理士などの専門家と連携できる体制があるかも確認しておくと安心です。

八王子で認知症の親の不動産売却を考える場合の注意点

八王子市内で親の実家や空き家を売却する場合、成年後見の問題だけでなく、不動産そのものの調査も重要です。

古い戸建ての場合、境界が未確定だったり、前面道路が建築基準法上の道路に該当するか確認が必要だったり、再建築時にセットバックが必要になることがあります。

また、長年空き家になっている場合、雨漏り、シロアリ、設備故障、残置物、庭木の越境、近隣対応なども売却価格に影響します。

親が認知症で本人確認や意思確認が難しい場合、売却手続きに時間がかかるため、その間に建物の劣化が進む可能性もあります。

売却まで時間がかかることを前提に、空き家管理、防犯、火災保険、近隣への配慮も考えておく必要があります。

特に八王子は、駅近の住宅地、郊外の大型分譲地、山林に近い地域、坂や高低差のある地域、旧耐震の建物が多い地域など、エリアによって査定の見方が大きく変わります。

認知症の親の不動産売却では、法律手続きだけでなく、地域性を踏まえた価格査定と販売戦略が欠かせません。

よくある質問

Q1. 親が認知症でも、家族全員が同意していれば売却できますか？

家族全員が同意していても、それだけで売却できるわけではありません。

不動産の所有者が親である以上、原則として親本人の有効な意思表示が必要です。

本人に判断能力がない場合は、成年後見制度などの正式な手続きを検討する必要があります。

Q2. 親が署名できれば売買契約は有効ですか？

署名できることと、契約内容を理解していることは別です。

不動産売却では、売却の意味、価格、契約条件、引渡し、売却後の生活などを本人が理解していることが重要です。

判断能力に疑いがある場合は、契約や登記が進められない可能性があります。

Q3. 委任状があれば子どもが売却できますか？

本人に判断能力がある状態で有効に作成された委任状であれば、代理売却できる可能性があります。

しかし、すでに本人が契約内容を理解できない状態で作成された委任状は問題があります。

認知症が進行している場合は、安易に委任状で進めず、専門家に確認する必要があります。

Q4. 成年後見人になれば、親の家をすぐ売れますか？

すぐに売れるとは限りません。

成年後見人は本人の利益のために財産管理を行う立場であり、自由に不動産を処分できるわけではありません。

特に本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になります。

Q5. 親が施設に入っていて、もう家に戻らない場合も許可が必要ですか？

必要になる可能性があります。

本人が現在住んでいなくても、過去に住んでいた家や将来戻る可能性のある家は、居住用不動産として扱われることがあります。

施設入所中だからといって、家庭裁判所の許可が不要とは限りません。

Q6. 売却代金は子どもが自由に使えますか？

使えません。

売却代金は親本人の財産です。

成年後見制度を利用して売却した場合も、売却代金は本人の生活費、介護費、医療費など本人のために管理・使用される必要があります。

Q7. 認知症になる前にできる対策はありますか？

あります。

本人に判断能力があるうちであれば、任意後見、家族信託、遺言、生前贈与、共有関係の整理などを検討できる場合があります。

ただし、それぞれメリット・デメリットがあるため、不動産会社、司法書士、弁護士、税理士などと連携して検討することが大切です。

まとめ

認知症の親の不動産は、状況によって売却できる場合があります。

しかし、通常の不動産売却と同じ感覚で進めることはできません。

重要なのは、本人に売却の意味を理解して判断する能力があるかどうかです。

本人に判断能力があれば、通常の売却として進められる可能性があります。

一方で、判断能力が不十分な場合は、成年後見制度を利用し、成年後見人等が本人の利益のために売却を検討することになります。

さらに、親が住んでいた実家などの居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になる可能性があります。

認知症の親の不動産売却では、家族の都合だけでなく、本人の生活、介護費用、住まい、財産保護、親族間の合意、売却価格の妥当性を総合的に整理する必要があります。

「売れるかどうか」だけでなく、「どの手続きを踏めば安全に売れるか」を確認することが大切です。

八王子で認知症の親の不動産売却、空き家になった実家の売却、施設費用のための不動産売却を検討している方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

手続きが必要になる場合ほど、準備の早さが売却の安全性と選択肢の広さにつながります。

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本ブログ監修者

株式会社cocoro不動産
代表取締役　柴田　祐介

宅地建物取引士
二級建築士
2級FP技能士
相続アドバイザー二級
既存住宅状況調査技術者

八王子市を中心に、不動産売却、相続不動産、空き家、土地、一戸建て、中古マンションの売却相談を行っています。

法律・税務・登記が関係する案件では、必要に応じて司法書士、弁護士、税理士などの専門家と連携しながら、安全な不動産売却をサポートしています。