相続した不動産を売却するとき、「相続で取得したものだから、売ったお金にそのまま税金がかかるのでは？」と不安に思われる方は少なくありません。

結論からいうと、相続不動産を売却しただけで必ず大きな税金がかかるわけではありません。基本的には、売却によって利益、つまり「譲渡所得」が出た場合に、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。

ただし、相続不動産の場合は、通常の不動産売却よりも判断が難しくなります。なぜなら、取得費、所有期間、相続税の有無、空き家特例の適用可否などによって、税額が大きく変わるからです。

相続不動産の売却で中心になるのは「譲渡所得税」

相続不動産を売却したときに最も注意すべき税金は、譲渡所得に対する税金です。

譲渡所得は、簡単にいうと次のように計算します。

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除 ＝ 課税対象となる譲渡所得

国税庁でも、土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するとされています。取得費には購入代金や購入手数料、改良費などが含まれ、譲渡費用には仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して売る場合の取壊し費用などが含まれます。

つまり、売却価格そのものに税金がかかるのではなく、「利益が出たかどうか」が重要です。

税金がかかりやすいケース① 取得費が分からない場合

相続不動産で特に多いのが、親や祖父母が昔購入した不動産で、購入時の売買契約書や領収書が残っていないケースです。

この場合、実際の取得費が分からないため、売却金額の5％を取得費として計算する「概算取得費」を使うことがあります。国税庁も、取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を取得費にできるとしています。

たとえば、相続した土地を3,000万円で売却し、取得費が不明な場合、取得費は原則として150万円として計算されます。

3,000万円で売れたとしても、取得費が150万円しか認められないと、譲渡費用を差し引いても大きな利益が出た扱いになりやすくなります。

そのため、相続不動産では「購入時の資料が残っているかどうか」が税金に直結します。古い売買契約書、領収書、建築請負契約書、増改築費用の資料、通帳記録などが残っていないか、売却前に確認することが大切です。

税金がかかりやすいケース② 購入価格より高く売れた場合

被相続人、つまり亡くなった方が取得した当時の金額よりも、現在の売却価格が高い場合には、譲渡所得が発生する可能性があります。

相続の場合、不動産の取得費は「相続時の評価額」ではなく、原則として被相続人が購入したときの取得費を引き継ぎます。国税庁も、相続や贈与で取得した土地建物の取得費は、被相続人や贈与者が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算するとしています。

ここは誤解が多い部分です。

たとえば、相続税評価額が2,000万円だった不動産を3,000万円で売った場合、「差額の1,000万円だけが利益」と考えてしまう方がいます。しかし、譲渡所得の計算では、相続税評価額ではなく、原則として亡くなった方の取得費を使います。

そのため、昔かなり安く購入した不動産、または購入価格が分からない不動産は、税金がかかりやすくなります。

税金がかかりやすいケース③ 相続してすぐ売ったが、取得費加算を使わない場合

相続税を支払った方が、相続した不動産を一定期間内に売却する場合、「相続税の取得費加算の特例」が使えることがあります。

これは、支払った相続税のうち一定額を、売却不動産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えれば、その分だけ譲渡所得が小さくなり、税負担を抑えられる可能性があります。

国税庁では、この特例の要件として、相続や遺贈により財産を取得したこと、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、そして相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることを挙げています。

実務上は、相続開始からおおむね3年10か月以内の売却が一つの目安になります。

注意点は、相続税を支払っていない方には使えないことです。また、相続税を支払っていても、期限を過ぎてしまうと使えません。

相続税を納めた不動産を売却する場合は、「いつまでに売れば取得費加算が使えるのか」を早めに確認することが重要です。

税金がかかりやすいケース④ 空き家特例の要件を満たさない場合

相続した実家を売却する場合、「被相続人の居住用財産、いわゆる空き家を売ったときの3,000万円特別控除」が使える可能性があります。

この特例が使えれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、税額が大きく変わります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は、控除額が最高2,000万円になる点に注意が必要です。

この特例は非常に有効ですが、要件が細かい制度です。

たとえば、対象となる家屋は原則として昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、区分所有建物ではないこと、相続開始直前に被相続人以外が居住していなかったことなどが求められます。

また、相続後に人に貸したり、事業用に使ったり、誰かが居住したりすると、特例が使えなくなる可能性があります。

つまり、「親が住んでいた実家だから当然3,000万円控除が使える」とは限りません。建物の築年数、居住状況、相続後の利用状況、売却時期、耐震性、解体の有無などを総合的に確認する必要があります。

税金がかかりやすいケース⑤ 売却前に相続登記が必要になる場合

相続不動産を売却するためには、原則として亡くなった方の名義のままでは売却できません。買主へ所有権移転登記をする前提として、相続人名義への相続登記が必要になります。

相続登記は令和6年4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記そのものにも、登録免許税や司法書士報酬などの費用がかかります。

この費用は、売却時の譲渡所得計算において取得費や譲渡費用に関係する場合がありますが、内容によって扱いが異なるため、税理士や司法書士と連携して確認することが安全です。

税率は「長期」か「短期」かで変わる

不動産の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

長期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合です。短期譲渡所得は、5年以下の場合です。

相続不動産の場合、所有期間は相続した日から数えるのではなく、原則として被相続人が取得した日から引き継いで判定します。

そのため、親が30年前に購入した実家を相続後すぐに売却しても、通常は長期譲渡所得として扱われる可能性が高くなります。

国税庁によると、土地や建物の譲渡所得は分離課税で計算され、長期譲渡所得は所得税15％、短期譲渡所得は所得税30％で計算されます。これに住民税と復興特別所得税が関係します。

一般的な実効税率の目安は、長期譲渡所得で約20.315％、短期譲渡所得で約39.63％です。

税金がかからない、または少なくなるケース

相続不動産を売却しても、次のような場合は譲渡所得税がかからない、または少なくなる可能性があります。

売却価格よりも取得費と譲渡費用の合計が大きい場合、譲渡所得は発生しません。

空き家の3,000万円特別控除が使える場合、譲渡所得が大きく圧縮されます。

相続税の取得費加算の特例が使える場合、取得費が増えるため、課税対象が小さくなります。

購入時の資料が残っており、実際の取得費をきちんと証明できる場合も、概算取得費5％で計算するより税負担を抑えられる可能性があります。

実務上、売却前に確認すべき資料

相続不動産の税金を判断するには、売却価格だけでは不十分です。

少なくとも、次の資料は早めに確認しておくことをおすすめします。

・被相続人が購入したときの売買契約書
・建築請負契約書、増改築の領収書
・相続税の申告書
・固定資産税評価証明書、名寄帳
・登記事項証明書
・測量図、境界確認書
・解体費、測量費、仲介手数料などの見積書
・空き家特例に関係する建築年、居住状況、耐震性の資料

特に相続不動産では、「売れるかどうか」と「税金がどれくらい残るか」は別問題です。

高く売れたとしても、取得費が不明で税金が大きくなるケースもあります。反対に、特例を正しく使うことで、手取り額を大きく守れるケースもあります。

よくある質問（Q＆A）

Q1. 相続した不動産を売ったら必ず税金がかかりますか？

必ずではありません。売却によって利益、つまり譲渡所得が出た場合に、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。売却価格より取得費や譲渡費用が大きい場合は、譲渡所得が出ないため、譲渡所得税がかからない可能性があります。

Q2. 相続税を払っていなくても、売却時に税金はかかりますか？

かかる可能性があります。相続税と譲渡所得税は別の税金です。相続税がかからなかった場合でも、不動産売却で利益が出れば、譲渡所得税等がかかることがあります。

Q3. 親が買ったときの金額が分かりません。どうなりますか？

取得費が分からない場合、売却金額の5％を取得費として計算することがあります。この場合、取得費が小さくなるため、税金が高くなりやすい点に注意が必要です。

Q4. 相続した実家なら空き家の3,000万円控除は必ず使えますか？

必ず使えるわけではありません。建築時期、建物の種類、居住状況、相続後の利用状況、売却時期、耐震性や解体の有無など、細かな要件があります。売却前に確認することが重要です。

Q5. 税金を考えるうえで、不動産会社に相談してもよいですか？

売却価格、販売方法、解体や測量の必要性、売却時期などは不動産会社に相談できます。ただし、税額の最終判断や申告は税理士の専門分野です。不動産会社と税理士が連携して進めることが安全です。

まとめ

相続不動産の売却で税金がかかるかどうかは、単純に「いくらで売れたか」だけでは判断できません。

重要なのは、取得費が分かるか、被相続人がいつ取得したか、相続税を支払っているか、空き家特例が使えるか、売却にかかった費用を正しく整理できるかです。

特に、取得費が不明な古い不動産や、相続税を支払った不動産、親が一人で住んでいた古い実家などは、売却前の確認によって手取り額が大きく変わる可能性があります。

相続不動産の売却は、「売却価格」だけでなく「税金後の手取り額」まで見据えて進めることが大切です。

👉 無料ご相談はこちらから　https://cocoro-estate.com/contact

👉 お電話でのお問い合わせもお気軽にどうぞ。0120-213-156

👉 LINEでの気軽なご相談も可能です（対面させて頂いたお客様のみご希望の方はLINEでやり取りをさせて頂きます）

「八王子で売るならcocoro不動産」と思って頂ける様、誠心誠意お手伝いします。

★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！大手の様な機械的な対応ではなく、一人社長ならではの親身な対応が信条です。

八王子エリア専門でお一人お一人のお客様に合わせたご提案を致します。

お気軽にお問い合わせください！

【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。