親や親族から不動産を相続したものの、名義が亡くなった方のままになっているケースは少なくありません。

「相続登記をしていないけれど、このまま売却できるのか」
「先に買主を探してから登記すればよいのか」
「相続人同士で話がまとまっていない場合でも売れるのか」

このようなご相談は、実際の不動産売却の現場でも非常に多いです。

結論から申し上げると、相続登記をしていない不動産は、原則としてそのままでは売却できません。
売買契約を先行して進めること自体はケースによって可能ですが、最終的に買主へ所有権を移転するためには、まず亡くなった方から相続人へ名義を移す「相続登記」が必要になります。日本司法書士会連合会も、相続登記をしていなければ売却できないと案内しています。

なぜ相続登記をしないと売却できないのか

不動産売却では、売主が所有者であることを登記上明確にしたうえで、買主へ所有権移転登記を行います。

ところが、登記簿上の所有者が亡くなった方のままの場合、登記上は売主となるべき相続人の名義になっていません。亡くなった方は売買契約を締結することも、登記申請に関与することもできないため、買主へ直接名義を移すことはできません。

そのため実務上は、

亡くなった方の名義
↓
相続人名義へ相続登記
↓
買主へ所有権移転登記

という流れを取る必要があります。

つまり、相続不動産の売却では「相続登記」と「売買による所有権移転登記」は別の手続きです。売却したいからといって、相続登記を省略して買主へ直接移すことはできません。

売買契約を先に結ぶことはできるのか

ここは誤解されやすい部分です。

相続登記が完了していなくても、相続人全員の意思が明確で、必要書類の取得や遺産分割協議の見通しが立っている場合には、売買契約を先行して締結することがあります。

ただし、その場合でも引渡し・残代金決済までには、相続登記を完了させておく必要があります。

実務上は、売買契約書に、

「売主は残代金決済日までに相続登記を完了させるものとする」

といった内容を盛り込むことがあります。

しかし、これはあくまでも相続人間の合意や必要書類が整う見込みがある場合です。相続人の一部が売却に反対している、連絡が取れない相続人がいる、遺産分割協議がまとまっていない、といった場合には、売買契約を先行すること自体が大きなリスクになります。

相続人全員の同意が必要になるケース

遺言書がなく、遺産分割協議も終わっていない場合、不動産は相続人全員の共有状態にあると考えられます。

この場合、原則として相続人の一人だけの判断で不動産全体を売却することはできません。

たとえば、父親名義の不動産を母・長男・長女が相続するケースで、長男だけが「売りたい」と考えていても、母や長女が同意していなければ、不動産全体の売却は進められません。

相続不動産を売却するには、まず誰がその不動産を取得するのか、または相続人全員で売却して売却代金を分けるのかを明確にする必要があります。

そのために重要になるのが、遺産分割協議書です。

遺産分割協議書が重要になる理由

遺産分割協議書とは、相続人全員で「誰がどの財産を取得するのか」を決め、その内容を書面にしたものです。

相続登記では、この遺産分割協議書が重要な資料になります。

特定の相続人が不動産を取得してから売却する場合は、遺産分割協議書にその内容を明記し、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付するのが一般的です。

一方で、相続人全員が売主となって売却する場合には、全員が売買契約や登記手続きに関与する必要があります。

このように、相続不動産の売却では、単に「買主が見つかればよい」という話ではなく、相続人間の権利関係を整理することが最初の重要な作業になります。

令和6年4月1日から相続登記は義務化されています

以前は、相続登記をしないまま放置していても、直ちに罰則があるわけではありませんでした。

しかし、令和6年、つまり2024年4月1日から相続登記は義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が未了の場合は義務化の対象です。原則として令和9年、つまり2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

つまり、今後は「売る予定がないから相続登記をしない」という考え方は、以前よりもリスクが高くなっています。

相続人申告登記をしていれば売却できるのか

相続登記義務化に伴い、「相続人申告登記」という制度も始まりました。

これは、期限内に本格的な相続登記が難しい場合に、自分が相続人であることを法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を一時的に果たしたものと扱われる制度です。法務省は、遺産分割がまとまらない場合などの対応策として相続人申告登記を案内しています。

ただし、注意が必要です。

相続人申告登記は、あくまで義務違反を避けるための暫定的な制度であり、通常の相続登記そのものではありません。日本司法書士会連合会も、相続人申告登記の後に不動産を売却したい場合は、本来の相続登記が必要になると説明しています。

つまり、相続人申告登記をしているだけでは、買主へ所有権移転登記をする準備としては不十分です。

売却するためには、最終的に誰が不動産を取得したのかを確定し、その人名義への相続登記を行う必要があります。

相続登記を放置すると売却時に何が問題になるのか

相続登記を長期間放置すると、売却時にさまざまな問題が発生します。

まず、相続人が増えてしまうことがあります。

たとえば、祖父名義のまま相続登記をせず、父も亡くなってしまった場合、いわゆる数次相続となり、関係者が一気に増えることがあります。叔父・叔母・いとこなど、多数の相続人から同意や書類を取得しなければならないケースもあります。

次に、相続人の中に連絡が取れない人がいる場合、手続きが大きく止まります。

また、相続人の一人が認知症になっている場合、成年後見制度の利用が必要になることもあります。相続人の一人が海外在住の場合には、署名証明や在留証明など、通常とは異なる書類が必要になることもあります。

さらに、相続人の一部に借金がある場合、その法定相続分が差し押さえの対象となる可能性もあります。

このように、相続登記を放置すると、時間が経つほど売却の難易度が上がる傾向があります。

売却前に確認すべきポイント

相続登記未了の不動産を売却したい場合、まず確認すべきポイントは次のとおりです。

1つ目は、登記簿上の名義人です。
誰の名義になっているのか、亡くなった方の名義のままなのか、共有名義なのかを確認します。

2つ目は、相続人の範囲です。
戸籍をたどり、誰が相続人になるのかを正確に把握する必要があります。

3つ目は、遺言書の有無です。
有効な遺言書がある場合、遺産分割協議を経ずに登記できるケースもあります。

4つ目は、相続人全員の売却意思です。
不動産を売ること自体に全員が同意しているか、売却代金の分け方に争いがないかを確認します。

5つ目は、固定資産税評価額や不動産の権利関係です。
相続登記には登録免許税がかかり、売却時には測量・境界・私道・未登記建物・増築部分などの確認も必要になる場合があります。

特に土地や一戸建ての場合、相続登記だけでなく、境界確認、越境、道路接道、建築制限、未登記建物の有無なども売却価格や契約条件に大きく影響します。

相続登記未了の不動産を売却する流れ

一般的な流れは次のようになります。

まず、登記簿謄本を取得し、現在の名義を確認します。

次に、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、住民票、印鑑証明書などを集め、相続人を確定します。

そのうえで、遺言書がある場合はその内容を確認し、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。

不動産を取得する人が決まったら、司法書士に相続登記を依頼し、登記名義を相続人へ変更します。

その後、不動産会社による査定、販売活動、売買契約、引渡し、買主への所有権移転登記という流れになります。

実務上は、相続登記と売却準備を完全に分けて進めるのではなく、同時並行で進めることもあります。

ただし、買主との契約条件や決済日を決める際には、相続登記が確実に完了する見込みがあるかを慎重に判断する必要があります。

不動産会社に相談するタイミング

相続登記が終わっていない段階でも、不動産会社へ相談することは可能です。

むしろ、売却を前提としている場合は、早めに相談した方がよいケースもあります。

なぜなら、相続登記の進め方によって、売却時の手続きや税務、契約形態に影響が出ることがあるからです。

たとえば、相続人のうち誰か一人の名義にしてから売却するのか、相続人全員の共有名義にして売却するのかによって、売買契約の当事者や売却代金の受け取り方が変わります。

また、空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例、譲渡所得税など、税務上の検討が必要になる場合もあります。

登記は司法書士、税務は税理士の専門分野ですが、不動産売却全体の流れを考えると、不動産会社・司法書士・税理士が連携して進めることが重要です。

まとめ

相続登記をしていない不動産は、原則としてそのままでは売却できません。

売買契約を先に進められるケースはありますが、最終的に買主へ所有権を移転するためには、亡くなった方から相続人へ名義を移す相続登記が必要です。

また、令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、過去の相続であっても未登記のまま放置することにはリスクがあります。

相続不動産の売却では、価格査定だけでなく、相続人の確定、遺産分割協議、登記、税務、境界、建物状況など、複数の確認事項があります。

特に八王子エリアでは、古い住宅地、私道、未登記増築、境界未確定、高低差のある土地など、相続登記以外にも売却前に整理すべきポイントが多くあります。

「相続登記をしていないから売れない」と諦める必要はありません。
ただし、正しい順番で手続きを進めることが大切です。

相続した不動産を売却したい場合は、早い段階で不動産会社と司法書士に相談し、登記と売却を同時に見据えて準備を進めることをおすすめします。

よくある質問（Q＆A）

Q1. 相続登記をしていない不動産でも査定はできますか？

はい、査定自体は可能です。
ただし、実際に売却して買主へ引き渡すためには、原則として相続登記を完了させる必要があります。査定の段階で、登記名義、相続人の人数、遺産分割協議の状況を確認しておくことが重要です。

Q2. 相続人の一人だけで不動産を売却できますか？

原則として、不動産全体を売却するには相続人全員の同意が必要です。
相続人の一人が勝手に不動産全体を売却することはできません。遺言書がある場合や、遺産分割協議により特定の相続人が取得する場合などは、内容に応じて手続きが変わります。

Q3. 相続登記が終わる前に買主を探してもよいですか？

可能なケースはあります。
ただし、相続登記が完了しないと最終的な所有権移転ができないため、売買契約や引渡し時期の設定には注意が必要です。相続人全員の同意や必要書類の取得見込みがあるかを事前に確認する必要があります。

Q4. 相続人申告登記をすれば売却できますか？

相続人申告登記だけでは、通常の売却手続きとしては不十分です。
相続人申告登記は、相続登記義務を一時的に果たすための制度であり、売却するには最終的に通常の相続登記が必要になります。

Q5. 相続登記を放置するとどうなりますか？

相続人が増えたり、連絡が取れない相続人が出たり、認知症・死亡・海外在住などにより手続きが複雑化する可能性があります。
また、令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。