土地や一戸建ての物件資料を見ていると、「防火地域」「準防火地域」という記載を目にすることがあります。

「火事が起きやすい地域なのでは？」と思われる方もいらっしゃいますが、これはその地域の火災危険度を直接表したものではありません。

防火地域とは、市街地で火災が発生した際に、建物から建物へ延焼して大規模な市街地火災となることを防ぐため、都市計画によって指定される地域です。

建築できる建物の構造や外壁、窓、玄関ドアなどに通常より高い防火性能が求められるため、不動産を購入するときには非常に重要な都市計画上の規制の一つです。

今回は「防火地域とは何か」という基本から、準防火地域との違い、木造住宅、建替え、建築コスト、不動産売買での注意点まで詳しく解説します。

防火地域とは？

都市計画法では、防火地域・準防火地域について、

「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」

とされています。

つまり、一つの建物だけを火災から守るというよりも、市街地全体への延焼を防止することを目的とした規制です。

特に駅前や中心市街地、商業地、幹線道路沿いなど、建物が密集しやすい地域では防火地域が指定されることがあります。

一方、その周辺地域などには準防火地域が指定されるケースがあります。

【根拠】
e-Gov法令検索「都市計画法」

国土交通省も、防火地域について「都市機能が集中している地域で、都市の中心市街地や幹線道路沿いの商業・業務地区など」、準防火地域についてはその周辺の商業地域・業務地区・居住地区などを例示しています。

防火地域と準防火地域の違い

大きな違いは、建築物に求められる防火性能の厳しさです。

一般的には、

防火地域 ＞ 準防火地域 ＞ 建築基準法第22条区域

という順に規制が厳しくなります。

ただし現在の建築基準法は、単純に「防火地域だから○○造でなければならない」と決めるだけではなく、建物の階数・延べ面積・用途・構造・防火性能などに応じて技術的基準を定める仕組みとなっています。

建築基準法第61条では、防火地域・準防火地域内の建築物について、規模などに応じた延焼防止性能を求めています。

【根拠】
e-Gov法令検索「建築基準法」

国土交通省資料では、現行制度における建築可能な構造が、防火地域・準防火地域ごとに整理されています。

防火地域では木造住宅は建てられない？

これは非常によくある誤解です。

防火地域だから木造住宅が一切建築できないわけではありません。

例えば国土交通省の資料では、防火地域であっても、地階を含む2階建て以下・延べ面積100㎡以下の建築物については、一定の基準を満たす準耐火建築物として木造で建築する方法が示されています。

さらに現在では、一定の条件のもとで「延焼防止建築物（外殻強化型）」などの性能規定を利用した木造建築も可能です。

したがって、

「防火地域＝鉄筋コンクリート造しか建てられない」

という理解は正確ではありません。

重要なのは構造材料そのものより、法律上要求される防火・耐火性能を確保できるかどうかです。

一般的な住宅では「100㎡」が重要なポイント

防火地域で住宅を計画するとき、一つの重要な基準となるのが**延べ面積100㎡**です。

国土交通省が示している代表的なルートでは、

• 2階建て以下
• 延べ面積100㎡以下

であれば、一定の準耐火性能を備えた木造建築が可能です。

一方、100㎡を超える建物については、より高い延焼防止性能を確保した構造が必要となります。

ただし、建物用途や階数、構造方法によって適用できる規定が変わるため、

「100㎡を超えたら必ずRC造」

という意味ではありません。

準防火地域なら規制は少し緩くなる

準防火地域の場合、防火地域より建築規制は緩やかです。

例えば国土交通省資料では、

2階建て以下・延べ面積500㎡以下

であれば、耐火建築物や準耐火建築物に該当しない一般的な木造建築とすることも可能とされています。

ただし何の防火対策も必要ないわけではありません。

「延焼のおそれのある部分」に該当する外壁・軒裏については一定の防火性能が必要となり、窓などの開口部にも防火設備が求められます。

窓や玄関ドアにも防火性能が必要になる

防火地域・準防火地域では、建物本体だけではなく窓・玄関ドアなどの開口部も重要です。

火災の際には窓ガラスが割れたり、開口部から炎が噴き出したりすることで隣接建物へ延焼する可能性があるためです。

そのため「延焼のおそれのある部分」に設ける窓やドアなどについては、防火設備として一定の性能を持つ製品を使用する必要があります。

住宅でよく使用される、

• 防火サッシ
• 網入りガラス等を組み合わせた防火設備
• 防火戸
• 防火シャッター

などは、この規制と関係しています。

したがって、防火地域や準防火地域では、一般地域よりもサッシや建具の選択肢が限定され、建築費が上昇する原因の一つになることがあります。

「延焼のおそれのある部分」とは？

建築実務では非常に重要な言葉です。

原則として、隣地境界線・道路中心線・同一敷地内にある建築物相互の外壁間の中心線などから、

1階は3ｍ以内

2階以上は5ｍ以内

にある建築物の部分が、「延焼のおそれのある部分」の基本的な範囲となります。

ただし現在は、外壁面と境界線との角度など一定の条件によって、国土交通大臣が定める方法による合理化も設けられています。

そのため実際の建築確認では、単純にすべての建物に「3ｍ・5ｍ」だけを当てはめて判断するとは限りません。

【根拠】
e-Gov法令検索「建築基準法」

防火地域にかかる土地を購入すると建築費は高くなる？

一般論としては、高くなる可能性があります。

理由は、

防火性能を持つ外壁・軒裏、

防火サッシ、

防火設備、

耐火・準耐火仕様の柱・梁・床・壁、

認定された建材や施工方法

などが必要となるケースがあるためです。

ただし、どの程度コストが増えるかは住宅メーカーや構造、延べ面積、階数によって大きく異なります。

土地価格だけを比較すると割安に見える物件でも、

「その土地に希望する建物を建てるための総費用」

まで確認することが重要です。

防火地域は建ぺい率上、有利になる場合もある

防火地域・準防火地域は規制だけではありません。

一定の耐火性能を備えた建築物については、建築基準法第53条に基づき、建ぺい率の緩和を受けられる場合があります。

そのため狭い都市部の土地では、防火性能の高い建物にすることで建築可能な面積が増えるケースがあります。

また、角地による建ぺい率緩和など、別の緩和規定と関係するケースもあります。

つまり、防火地域の指定は「建築上不利」と単純に判断するものではなく、規制と緩和の双方を確認する必要があります。

土地が防火地域と準防火地域の両方にまたがっている場合

ここは不動産実務でも重要なポイントです。

例えば敷地の一部が防火地域、残りが準防火地域だったとしても、

建物そのものが両方の地域にまたがって建築される場合、原則として建物全体について防火地域側の規制が適用されます。

また、準防火地域と指定なし区域にまたがる建物についても、原則として建物全体に準防火地域の規定が適用されます。

一定の防火壁で区画した場合などには例外があります。

これは現在の建築基準法第65条に規定されています。

【根拠】
e-Gov法令検索「建築基準法」

中古住宅を購入するときにも注意が必要

防火地域は新築住宅だけの問題ではありません。

中古住宅を購入するときは、

「現在建っているから、同じ建物をもう一度建築できる」

とは限りません。

建築当時と現在とでは、

• 建築基準法
• 防火地域・準防火地域の指定
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 道路条件
• その他の都市計画

が変更されている可能性があるためです。

現在の建物が既存不適格建築物である場合などには、建替え時に現在の基準へ適合させる必要が生じることがあります。

中古住宅では「今住めるか」だけではなく、将来建替えた場合にどの程度の建物が建築できるのかまで確認することが大切です。

八王子市ではどこが防火地域？

八王子市でも、防火地域・準防火地域が都市計画によって指定されています。

八王子市は都市計画図を公開しており、用途地域・高度地区・防火地域・準防火地域などを確認できます。

また「はちおうじマップ」でも都市計画情報を確認できます。

【八王子市｜都市計画図】
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/shisei/001/006/001/002/p023117.html

【八王子市｜はちおうじマップ】
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/tantoumadoguchi/002/003/p034975.html

ただし八王子市も、公開されている都市計画図については、位置や境界を証明するものではなく、概略を示す参考情報であるとしています。

境界付近の土地や建築計画に影響する案件では、最終的に行政窓口等で正確な指定状況を確認することが重要です。

不動産購入では「防火地域」という文字だけを見ない

土地を購入するとき、

「防火地域だから嫌だ」

「準防火地域なら問題ない」

といった判断をするのは適切ではありません。

確認すべきなのは、

その土地に、希望する大きさ・階数・構造の建物を、どの程度の費用で建築できるのか

という点です。

防火地域でも希望する住宅を問題なく建築できるケースはありますし、逆に準防火地域でも敷地条件や建物計画によっては防火仕様が設計やコストに大きく影響する場合があります。

用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、道路、斜線制限、日影規制などと併せて総合的に確認することが重要です。

よくあるご質問

Q．防火地域は火事が多い地域という意味ですか？

いいえ。

火災発生件数を示す区分ではなく、市街地火災の拡大を防止する目的で都市計画上指定される地域です。

Q．防火地域では木造住宅を建てられませんか？

一律に禁止されているわけではありません。

現在の建築基準法では、建物の階数・面積・用途などに応じて必要な防火性能を満たせば、木造建築が可能な制度があります。

Q．準防火地域なら普通の木造住宅を建てられますか？

一定規模以下であれば可能です。

ただし、延焼のおそれのある部分の外壁・軒裏や窓などには一定の防火性能が求められます。

Q．防火地域だと建築費は高くなりますか？

防火サッシ、耐火・準耐火仕様などが必要になることで、一般地域より建築費が高くなる可能性があります。

具体的な金額は建物計画や住宅メーカーによって異なります。

Q．中古住宅でも確認した方がよいですか？

重要です。

現存する建物と同規模・同構造の建物を将来そのまま建替えられるとは限りません。

購入前には現在の都市計画や建築規制を確認することをおすすめします。

まとめ

防火地域とは、市街地火災の延焼を防止するために都市計画によって指定される地域です。

建築物には通常より高い防火性能が求められますが、現在の制度では、防火地域だから木造建築が全面的に禁止されているわけではありません。

建物の階数、延べ面積、用途、構造によって適用される基準が変わり、準耐火建築物や延焼防止建築物などによって木造で建築できるケースもあります。

不動産売買では、防火地域・準防火地域という指定だけを見るのではなく、

「希望する建物が建築できるか」

「どの程度の防火仕様が必要か」

「建築費にどの程度影響するか」

「将来建替えた場合にも同程度の建物が建てられるか」

まで確認することが重要です。

特に防火地域の境界付近にある土地や中古住宅については、建築士、不動産会社、行政窓口などで詳細を確認したうえで判断しましょう。

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【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／秘書検定2級／既存住宅状況調査技術者／相続アドバイザー2級