土地や中古住宅を購入するとき、物件調査の中で「都市計画道路」という言葉が出てくることがあります。

「将来ここに道路ができるということ？」
「家を建てられないの？」
「立ち退かなければならない？」
「売却するときに価格が下がる？」

このような疑問を持つ方も少なくありません。

都市計画道路は、不動産の利用や建替え、将来の売却にも関係する重要な都市計画です。

ただし、都市計画道路の区域に入っているからといって、直ちに道路工事が始まったり、土地を明け渡したりするわけではありません。

重要なのは、その道路が「どの段階まで進んでいるのか」を確認することです。

都市計画道路とは？

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて、将来の都市交通や防災、土地利用などを考慮して都市計画として定められた道路です。

都市計画法では、道路のほか、公園、緑地、下水道なども「都市施設」として都市計画に定めることができます。

つまり都市計画道路は、単に「道路を広げたい」という構想ではなく、位置や区域などについて正式に都市計画決定された道路です。

既に道路として整備されているものもあれば、まだ住宅や店舗などが建っていて、一見しただけでは都市計画道路が予定されているとは分からない場所もあります。

「現在の道路」と「都市計画道路」は別のもの

不動産調査では、この違いが非常に重要です。

現在目の前にある道路について調査する場合は、道路法上の道路であるか、建築基準法第42条の道路であるか、幅員はいくつか、接道義務を満たしているか、といった確認を行います。

一方、都市計画道路は将来整備することを都市計画として決めた道路です。

したがって、

「現在の道路境界」

と

「都市計画道路の計画線」

が一致しているとは限りません。

例えば、現在幅員6mの道路について、将来的に幅員16mへ拡幅する都市計画が決定されているケースもあります。

その場合、道路沿いの民有地の一部に都市計画道路の計画線が入ることがあります。

都市計画道路にかかっている土地はどうなる？

まず確認したいのが、

①都市計画決定の段階なのか

それとも

②都市計画事業の認可・承認まで進んでいるのか

という点です。

この違いは非常に重要です。

国土交通省も、都市計画決定から事業認可までの段階では都市計画法第53条による制限、事業認可後は第65条による、より強い制限が適用される仕組みを示しています。

都市計画決定されている段階｜都市計画法第53条

都市計画道路の区域内で建築物を建築しようとする場合、原則として都市計画法第53条の許可が必要になります。

これは、将来道路を整備するときに、道路事業の大きな支障となる建物が新たに建築されることを防ぐためです。

ここで非常に重要なのが、

「土地に都市計画道路がかかっている」ことと、「建物が都市計画道路にかかっている」ことは別

という点です。

例えば八王子市では、敷地の一部に都市計画道路がかかっていたとしても、建築物そのものが都市計画施設の区域に入らなければ、第53条許可は不要としています。

そのため、

「都市計画道路にかかっている土地だから家が建てられない」

とは限りません。

第53条許可ではどんな建物なら建てられる？

都市計画法第54条では、第53条の許可について一定の許可基準が定められています。

代表的な基準は、

・階数が2以下であること
・地下室を設けないこと
・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などであること
・将来的に容易に移転または除却できると認められること

などです。

ただし、実際の許可基準や取扱いについては自治体によって確認が必要です。

したがって、都市計画道路がかかる土地で建築・建替えを検討するときは、単に「都市計画道路あり」と確認するだけでは不十分です。

計画線の位置、建物配置、構造、階数、地下の有無、自治体の許可基準まで確認する必要があります。

八王子市の場合は？

八王子市でも、道路や公園などの都市計画施設の区域内に建物を建築する場合、都市計画法第53条に基づく市長の許可が必要です。

また、第53条許可は建築確認申請より前に受ける必要があります。

さらに八王子市では、10㎡未満の増築・改築・移転など、建築確認申請が不要となるケースであっても、第53条許可が必要となる場合があることを明示しています。

このあたりは不動産売買の際にも注意すべきポイントです。

事業認可されると「第65条」の段階へ

都市計画道路が事業化され、都市計画事業の認可または承認の告示が行われると、都市計画法第65条による制限が問題になります。

第65条の段階になると、第53条より制限が強くなります。

事業地内では原則として、

・土地の形質の変更
・建築物の建築
・工作物の建設
・一定重量を超える物件の設置や堆積

などについて許可が必要となります。

つまり、

「都市計画道路に指定されている」

のと、

「道路事業そのものが動き始めている」

のでは意味が大きく異なります。

不動産取引では「都市計画道路あり」という情報だけで判断せず、事業化されているかまで確認することが重要です。

都市計画道路があると、すぐ立ち退きになる？

これはよくある誤解です。

都市計画決定されているだけで、直ちに土地を明け渡す必要があるわけではありません。

都市計画道路の中には、都市計画決定されてから長期間事業化されていないものもあります。

そのため、

「都市計画道路にかかっている＝近いうちに必ず道路になる」

とは言えません。

一方で、事業認可がされ、用地取得が具体的に進んでいる場合には、将来的な道路整備を前提として土地取得などが進められる可能性があります。

したがって、所有者や購入希望者にとって重要なのは、計画の有無だけではなく現在の事業進捗を確認することです。

都市計画道路にかかっている土地は売却できる？

売却自体は可能です。

都市計画道路の区域内だからといって、通常の売買そのものが禁止されるわけではありません。

ただし、建築制限や将来の道路事業の可能性は、購入者が土地を利用するうえで非常に重要な情報となります。

また、事業認可後の土地については、都市計画法第67条による土地建物等の有償譲渡に関する届出や、事業施行者による先買い制度が関係する場合があります。

そのため、売却するときには現在の都市計画の状況を正確に調査する必要があります。

都市計画道路があると土地価格は下がる？

「都市計画道路にかかっていれば必ず価格が下がる」というものではありません。

影響は、

・敷地のどの程度が計画線に入っているか
・建物が計画線にかかっているか
・建替え時の建築制限
・道路事業の進捗
・将来取得される可能性
・残地の形状
・接道状況
・土地の用途

などによって異なります。

例えば100㎡の土地のうち数㎡だけ計画線に入っているケースと、敷地の半分近くが都市計画道路予定地となっているケースでは、土地利用への影響は全く異なります。

したがって、都市計画道路については「有・無」だけで不動産価値を判断するのではなく、計画線を実際の敷地図や建物配置図と重ねて検討することが重要です。

不動産購入前に確認しておきたいポイント

都市計画道路が関係する物件では、少なくとも次の内容を確認しておきたいところです。

1．都市計画道路の名称・幅員

どの都市計画道路なのか、計画幅員はいくつなのかを確認します。

2．計画線が敷地のどこを通るのか

敷地の一部なのか、建物部分までかかるのかによって影響は大きく異なります。

3．都市計画決定だけなのか

事業化されていない「計画段階」なのかを確認します。

4．事業認可されているのか

認可されている場合には、第65条など事業段階特有の制限について確認します。

5．建替えできるのか

第53条許可を前提としてどのような建築計画が可能なのか確認します。

6．建物を計画線から外して建築できるのか

敷地面積に余裕がある場合には、都市計画道路予定地を避けて建物を配置できるケースもあります。

不動産会社は重要事項説明で確認する

都市計画法による建築制限は、不動産売買において非常に重要な調査事項です。

国土交通省も、都市計画法第53条・第65条による建築制限を、宅地建物取引業法第35条に基づく法令上の制限に関する重要事項説明の対象として整理しています。

したがって、不動産会社には単に、

「都市計画道路があります」

と説明するだけでなく、

どこまで計画線が入っているのか、現在どの段階なのか、建築時にどのような制限があるのか

まで調査したうえで説明することが求められます。

「計画線の位置確認」が特に重要

都市計画道路の調査で最も注意したいのが計画線です。

都市計画図などを確認すれば都市計画道路の存在は把握できますが、不動産売買では、それだけでは十分ではない場合があります。

特に計画線が敷地の一部を横切っている物件では、

「境界から何mの位置なのか」

「建物のどの部分にかかっているのか」

「建替え時に計画線を避けられるのか」

まで確認することで、購入後の土地利用を具体的に判断できます。

八王子市の第53条許可申請でも、配置図への都市計画施設区域線の記載や、「都市計画決定線の位置確認回答書」などが参考図書として挙げられています。

まとめ｜都市計画道路は「有無」より「現在の段階」が重要

都市計画道路とは、将来的な道路整備を目的として都市計画に定められた道路です。

土地に都市計画道路がかかっていたとしても、直ちに土地を明け渡すわけではありませんし、必ず建物が建てられないわけでもありません。

重要なのは、

「都市計画決定だけなのか」
「事業認可されているのか」
「敷地のどこまで計画線が入っているのか」
「建物が計画線にかかるのか」
「将来どのような建替えが可能なのか」

を個別に確認することです。

特に土地や戸建住宅を購入する場合には、将来の建替えや売却にも関係するため、都市計画図を見るだけで判断せず、自治体で計画線や事業状況まで確認することをおすすめします。

都市計画道路についてのよくある質問（Q＆A）

Q．都市計画道路にかかっている土地は家を建てられませんか？

A．必ずしも建てられないわけではありません。

都市計画法第53条の許可を受けて建築できるケースや、建物を都市計画道路区域から外して配置できるケースがあります。

Q．土地だけ都市計画道路にかかっている場合も第53条許可が必要ですか？

A．建物自体が都市計画施設の区域に入らない場合には、第53条許可が不要となるケースがあります。

八王子市も、敷地だけに都市計画道路がかかり、建築物が区域内に入らない場合は第53条許可は不要としています。

Q．都市計画道路に指定されたらすぐ道路になりますか？

A．必ずしもすぐ道路になるわけではありません。

都市計画決定後、事業化されるまで長期間経過するケースもあるため、現在の事業状況を確認することが重要です。

Q．都市計画道路にかかっている土地は売却できますか？

A．売却できます。

ただし、建築制限や事業進捗などは購入者にとって重要な判断材料になるため、不動産会社による正確な調査と説明が重要です。

Q．都市計画道路がある物件を購入するとき、一番重要なことは何ですか？

A．計画の有無だけでなく、計画線の位置と事業の進捗を確認することです。

特に建物が計画線にかかるかどうかは、将来の建替え計画にも大きく関係します。

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【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者（受講済）