認知症の場合の不動産売却
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高齢の親が自宅や土地を所有しているものの、認知症の症状が出てきたため、
「親名義の家を売ることはできるのか？」
「子どもが代わりに売却できるのか？」
「施設費用をつくるために自宅を売却したい」
といったご相談があります。
認知症と診断されたからといって、その時点で不動産を売却できなくなるわけではありません。
不動産売却で重要になるのは、認知症という病名そのものではなく、所有者本人に売買契約を理解して判断できる能力があるかどうかです。
一方で、本人の判断能力が十分ではない状態で売買契約を進めてしまうと、契約の有効性そのものが問題になる可能性があります。
認知症の方が所有する不動産を売却するときは、通常の不動産売却以上に慎重な確認が必要です。
認知症でも不動産を売却できる場合がある
まず重要なのは、
「認知症＝契約できない」ではない
ということです。
認知症には軽度から重度までさまざまな状態があります。
多少物忘れがあったとしても、
・自分が所有している不動産を理解している
・なぜ売却するのか理解している
・売却価格をおおむね理解している
・売却すると所有権を失うことを理解している
・売却代金をどのようにするのか理解している
など、不動産売却という取引の内容と結果を本人が理解できていれば、本人自身による売却を検討できる場合があります。
反対に、認知症の診断を受けていなくても、契約時点で意思能力がなければ問題になります。
民法第3条の2では、法律行為を行った時点で当事者に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています。
つまり重要なのは、病名ではなく、
「売買契約をした時点で、その人が取引内容を理解して判断できたか」
という点です。
医師の「認知症」という診断だけで売却の可否が決まるわけではない
ここは非常に誤解されやすい部分です。
「認知症と診断されたら、もう売れない」
というわけではありません。
逆に、
「まだ成年後見制度を利用していないから自由に売れる」
というわけでもありません。
認知症の程度と、不動産売買について必要となる意思能力は別の問題だからです。
不動産売買は、日用品を購入するような単純な取引ではありません。
売却価格、契約条件、手付金、契約解除、境界、引渡し、登記、税金など多くの事項を伴います。
そのため、不動産会社だけでなく、所有権移転登記を担当する司法書士なども本人確認や売却意思について慎重に確認することがあります。
本人との会話が成立しているから大丈夫、と簡単に判断することは適切ではありません。
子どもや配偶者が代わりに売ることはできる？
認知症になった親の不動産について、
「長男なので私が売却します」
「妻なので夫の代わりに契約します」
ということは原則としてできません。
不動産の所有者が父親であれば、売主はあくまで父親です。
家族であるというだけで、子どもや配偶者に不動産を処分する権限が与えられるわけではありません。
これは、
・固定資産税を子どもが払っている
・施設費用を子どもが負担している
・通帳を家族が管理している
・家族全員が売却に賛成している
という場合でも基本的には同じです。
本人に意思能力がなく、本人自身による契約が難しい場合には、成年後見制度など法的な仕組みを検討する必要があります。
「委任状を書いてもらえば売れる」とは限らない
認知症の不動産売却で注意したいのが委任状です。
本人が売却手続きを家族に委任すること自体はありますが、問題になるのは、委任した時点で本人にその内容を理解する能力があったかという点です。
本人に十分な意思能力がない状態で委任状だけを作成しても、それによって有効な代理権が当然に生まれるわけではありません。
「本人が署名できた」
「印鑑証明書がある」
「実印を押している」
ということだけで判断することもできません。
形式だけではなく、本人自身の意思が非常に重要です。
本人の判断能力が十分でない場合は成年後見制度を検討する
法務省では成年後見制度について、認知症などにより判断能力が不十分な方の財産管理や契約などを支援・保護する制度と説明しています。
法定後見制度には、本人の判断能力の程度に応じて、
後見
保佐
補助
という3つの類型があります。
大まかに整理すると、
後見
判断能力が欠けているのが通常の状態の方が対象です。
家庭裁判所によって成年後見人が選任され、成年後見人が本人の財産に関する法律行為を代理できるようになります。
保佐
判断能力が著しく不十分な方が対象です。
不動産売買など法律で定められた重要な行為について保佐人の同意が必要となり、必要に応じて家庭裁判所から特定の代理権を付与してもらうことがあります。
補助
判断能力が不十分な方が対象です。
家庭裁判所が必要と認めた特定の法律行為について、補助人に同意権や代理権を付与する仕組みです。
そのため、
「認知症だから成年後見人を付ければよい」
と単純に決まるものではなく、本人の判断能力の程度によって利用する制度が異なります。
成年後見人には家族が必ず選ばれるわけではない
「長男を成年後見人にして、その長男が家を売却する」
と考える方もいます。
しかし、成年後見人を誰にするかを最終的に決めるのは家庭裁判所です。
申立書に家族を後見人候補者として記載したとしても、必ずその人が選任されるわけではありません。
事案によっては、
・弁護士
・司法書士
・社会福祉士
などの専門職が成年後見人等に選任される場合もあります。
また、専門職後見人等に報酬が発生する場合、その報酬については家庭裁判所が決定し、本人の財産から支払われます。
そのため、不動産を売却するためだけに成年後見制度を利用しようと考える場合にも、制度全体を理解したうえで検討することが重要です。
成年後見人がいれば自由に自宅を売れるわけではない
ここは特に重要です。
成年後見人が選任されれば、それだけで本人の自宅を自由に売却できるわけではありません。
民法第859条の3では、成年後見人が成年被後見人の居住用不動産を売却などにより処分するときには、家庭裁判所の許可を得なければならないと定められています。
すでに施設に入っている家でも「居住用不動産」になることがある
「母はもう老人ホームに入っているので、空き家になった実家なら自由に売れるのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、そうとは限りません。
裁判所は居住用不動産について、現在本人が住んでいる住宅だけでなく、
施設や病院へ入る前に住んでいた住宅や、将来本人が戻って居住する可能性のある住宅なども含まれる
としています。
つまり、施設入所によって空き家になっているからといって、家庭裁判所の許可が不要になるとは限りません。
家庭裁判所の許可を取らずに売却したらどうなる？
成年被後見人の居住用不動産について、必要な家庭裁判所の許可を得ないまま処分した場合、その処分は無効になります。
不動産売買は数千万円規模になることも珍しくありません。
買主、金融機関、司法書士、不動産会社など多くの関係者が関わるため、
「とりあえず契約して、後から許可を取ればいい」
という進め方は避ける必要があります。
通常は、売却条件や売買契約書案などを整え、家庭裁判所への許可申立てを行ったうえで手続きを進めていきます。
家庭裁判所への申立てでは何を確認される？
裁判所の案内では、居住用不動産の処分許可申立てに際して、
・売却など処分する必要性を示す資料
・売買契約書の写し・案など
・不動産の評価に関する資料
・不動産会社の査定書
・不動産の登記事項証明書
などが必要とされています。
つまり、
「家族が売りたいから売る」
という考えではなく、
その売却が本人のために必要であり、条件としても不合理ではないか
という視点が重要になります。
例えば、
・施設費用や介護費用を確保する必要がある
・今後自宅へ戻る予定がない
・空き家の維持管理費が負担になっている
・固定資産税や修繕費が継続的に発生している
・本人の生活費を確保する必要がある
など、本人にとって売却する必要性を整理しておくことが重要です。
認知症の方の不動産売却のおおまかな流れ
本人の判断能力が十分ではなく、成年後見制度を利用して自宅を売却する場合、大きな流れとしては次のようになります。
①不動産の名義を確認する
まず法務局の登記事項証明書などで所有者を確認します。
父親だけの名義なのか、夫婦共有なのか、相続登記が済んでいるのかなどによって必要な手続きが異なります。
②本人の状態を確認する
本人自身が売却の意味や結果を理解できる状態なのかを確認します。
判断能力に疑問がある場合には、本人だけで契約を進めず、専門家への相談を検討します。
③不動産の査定を行う
成年後見制度を利用する場合でも、不動産の適正な市場価格を把握することは重要です。
特に家庭裁判所へ居住用不動産処分許可を申し立てる場合、不動産会社による査定書が必要資料となることがあります。
④必要に応じて成年後見等の申立てを行う
本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立てを行います。
裁判所の案内では、申立てから審判までは一般的におおむね1～2か月程度とされていますが、鑑定が必要になる場合などはさらに期間が必要になることがあります。
⑤成年後見人等が選任される
家庭裁判所が本人の状況や財産内容などを踏まえて成年後見人等を選任します。
⑥不動産の売却活動を行う
不動産会社が物件調査、査定、販売活動などを進め、具体的な購入希望者と売却条件を調整します。
⑦居住用不動産の場合は家庭裁判所へ処分許可を申し立てる
売却条件、査定価格、売買契約書案などをもとに申立てを行います。
⑧家庭裁判所の許可後に売買手続きを進める
必要な許可を得たうえで売買契約、残代金決済、所有権移転登記などを進めます。
認知症が進行する前の相談も重要
不動産売却を検討するとき、
「まだ売るつもりはないから大丈夫」
と先延ばしにするケースがあります。
しかし、数年後に施設への入所費用などを理由として自宅を売却したいと思ったとき、本人の判断能力が低下していると、成年後見制度などの手続きを経なければ売却できない可能性があります。
一方、本人に十分な判断能力があるうちであれば、
・今後不動産をどうするのか
・売却するのか保有するのか
・空き家になった場合どうするのか
・誰に管理を任せるのか
・将来的な資産管理をどうするのか
について家族で話し合うことができます。
必要に応じて任意後見制度などを事前に検討する方法もあります。
法務省によれば、任意後見制度は、本人の判断能力が十分なうちに、将来判断能力が不十分になった場合に備えて、あらかじめ代理人や代理権の内容を契約で定めておく仕組みです。
家族信託を使えば必ず解決できるわけではない
近年、「認知症対策として家族信託」という言葉を目にすることも増えています。
ただし、家族信託も本人が契約内容を理解して意思表示できることが前提となります。
すでに本人の判断能力が大きく低下した後に、
「不動産を売りたいから今から家族信託をする」
という方法が必ず利用できるわけではありません。
任意後見、家族信託、法定後見は、それぞれ役割や法的性質が異なります。
不動産だけを見るのではなく、預貯金、生活費、介護費用、相続などを含めて検討する必要があります。
不動産会社への相談は「売却する前」でも問題ありません
認知症のご家族が所有する不動産については、
「売却できる状態なのか分からない」
という段階で不動産会社に相談しても問題ありません。
むしろ早い段階で、
・誰が所有者なのか
・共有者がいるのか
・相続登記は終わっているのか
・住宅ローンや抵当権が残っているのか
・自宅なのか収益不動産なのか
・現在本人が住んでいるのか
・すでに施設へ入所しているのか
・本人の売却意思を確認できる状態なのか
などを整理しておくことで、その後の手続きが分かりやすくなります。
成年後見制度については弁護士・司法書士などの専門家との連携が必要になる場合もあります。
まとめ｜「認知症だから売れない」ではなく本人の意思能力から考える
認知症の方が所有している不動産であっても、必ず売却できないわけではありません。
最も重要なのは、
本人が不動産売却の内容と結果を理解して判断できる状態なのか
ということです。
本人に十分な意思能力があれば、本人自身による売却を検討できます。
一方、本人の判断能力が十分でない場合、家族が勝手に代理人となって売却することはできず、成年後見制度などを利用する必要が生じることがあります。
さらに成年後見人が本人の居住用不動産を売却するときには、原則として家庭裁判所の許可が必要になります。
認知症が関係する不動産売却では、
「誰の名義か」
「本人の判断能力はどの程度か」
「成年後見制度を利用しているか」
「居住用不動産に該当するか」
によって手続きが大きく変わります。
そのため、一般的な不動産売却と同じように進めるのではなく、できるだけ早い段階で状況を整理しておくことが重要です。
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★監修者プロフィール
柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。
大手不動産会社にて八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
建築分野についても学び、不動産売買だけでなく建物・土地双方の視点から売却をサポートしています。
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者