確定測量は必ず必要？土地売却で測量した方がよいケース
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土地を売却するとき、不動産会社から「確定測量をした方がよいですね」と言われることがあります。
一方で、
「昔の測量図があるから必要ないのでは？」
「境界杭もあるのに、また測量する必要がある？」
「売却する土地は、必ず確定測量しなければならないの？」
と疑問に思われる方も少なくありません。
結論からいうと、土地を売却するからといって、すべての土地で一律に確定測量が必要になるわけではありません。
ただし、土地の状況によっては、確定測量をせずに売却を進めることで、
・契約直前に境界問題が判明する
・予定していた面積と実測面積が違う
・隣地所有者と境界について意見が合わない
・道路との境界が確定していない
・越境物が発見される
・分筆登記ができない
・買主から測量を求められる
といった問題が発生する可能性があります。
土地売却では、「確定測量をするか、しないか」だけではなく、現在その土地の境界がどこまで確認できているのかを最初に調査することが重要です。
そもそも「確定測量」とは？
確定測量とは、単純に土地の面積を測る作業ではありません。
一般的には、
・法務局の公図
・地積測量図
・過去の測量図
・境界確認書
・道路境界図
・現地の境界標
・塀、擁壁などの現況
などを調査したうえで現地を測量し、隣接する土地所有者や道路管理者等との確認・協議を経て、土地の境界を明確にしていく作業をいいます。
東京土地家屋調査士会も、確定測量について、資料調査、現地調査・測量、境界点の表示、隣接所有者との立会いなど、多くの作業から構成されると説明しています。
したがって、
「土地を測ること」＝「境界が確定すること」
ではありません。
ここは土地売却で非常に重要なポイントです。
「現況測量」と「確定測量」は違う
測量にはいくつか種類があります。
土地売却で特に区別したいのが、
現況測量
と
確定測量
です。
現況測量
現況測量では、現在ある境界杭やブロック塀、擁壁、建物などを基準として土地の形状や面積を測ります。
土地の現況を把握するには非常に有効ですが、通常、隣地所有者全員との境界確認まで行うものではありません。
したがって、図面上に境界線が描かれていたとしても、
「隣地所有者との境界確認まで完了している」
とは限りません。
確定測量
これに対して確定測量では、資料調査や現地測量だけでなく、隣接土地所有者等との立会いや確認を行い、境界を明確にしていきます。
境界確認書等が作成され、境界標が設置されることもあります。
売却後の境界トラブルを防止するという意味では、現況測量より一段踏み込んだ調査になります。
「地積測量図がある＝確定測量不要」とは限らない
法務局には「地積測量図」が備え付けられている土地があります。
地積測量図は、土地の面積や形状、境界点などを確認するうえで非常に重要な資料です。
ただし、地積測量図が存在するだけで、直ちに新たな測量が不要になるとは限りません。
確認したいのは、
・いつ作成された地積測量図なのか
・現在の測量基準に近い精度なのか
・座標値が記載されているか
・現地に境界標が残っているか
・地積測量図と現況が一致しているか
・その後に土地の形状が変わっていないか
などです。
法務局自身も、古い公図等について、現地の形状と一致しないものや、筆界の位置が不正確なものが存在すると説明しています。
逆に、比較的新しい地積測量図があり、境界点が座標で管理され、現地の境界標も残り、過去の境界確認資料も整っているような土地では、新たに一から確定測量をする必要性が低い場合もあります。
つまり重要なのは、
「測量図があるか」ではなく、「その測量資料が現在の土地売却にどこまで使えるのか」
という判断です。
「筆界」と「所有権界」は同じとは限らない
土地境界を理解するときには、もう一つ重要な概念があります。
それが、
筆界
と
所有権界
です。
筆界とは、一筆の土地と隣の土地を区画する公法上の境界です。
一方、所有権界は、土地所有者の所有権がどこまで及ぶのかという私法上の境界です。
通常は一致していることが多いものの、必ず一致するとは限りません。
法務局も、筆界と所有権界は一致しないことがあると明確に説明しています。
例えば、昔から隣地所有者同士でブロック塀の位置を境界だと思って使用してきたとしても、その位置が登記上の筆界と一致しているとは限りません。
そのため、
「昔からこの塀が境界だから大丈夫」
だけで判断することは危険です。
土地売却で確定測量をした方がよいケース
では、具体的にどのような土地で確定測量を検討した方がよいのでしょうか。
1．境界杭が見つからない土地
最も分かりやすいケースです。
土地の四隅などにあるはずの境界杭、金属標、コンクリート杭などが一部でも確認できない場合には注意が必要です。
特に古い住宅地では、
・道路工事
・ブロック塀の造り替え
・造成工事
・舗装工事
・建物の建替え
などによって、境界標がなくなっていることがあります。
境界標がない場所を売主や不動産会社の判断だけで「おそらくここです」と決めることはできません。
資料を調査し、必要に応じて土地家屋調査士による境界確認を行います。
2．古い測量図しかない土地
昭和時代などに作成された古い測量図が残っている土地も少なくありません。
もちろん古い測量図でも重要な資料になります。
しかし、
・現在の現況と一致しているか
・当時どのような測量方法で作成されたのか
・隣地所有者の確認があるのか
・道路境界が確定しているのか
などを確認する必要があります。
「測量図」というタイトルが付いていても、それが確定測量の成果なのか、単なる現況測量図なのかによって意味は大きく異なります。
3．登記面積と実測面積が違いそうな土地
土地登記簿には「地積」が記載されています。
例えば、
登記簿：150㎡
実測：157㎡
ということもあれば、
登記簿：150㎡
実測：143㎡
ということもあります。
特に古くから存在する土地では、公簿面積と実測面積に差があるケースがあります。
土地単価が高ければ、数平方メートルの差でも売買価格に大きく影響します。
そのため、土地価格を正確に算定したい場合には、実測面積を確認する意味が大きくなります。
4．土地の一部を売却する場合
例えば300㎡の土地のうち150㎡だけを売却する場合には、土地を二つに分ける「分筆登記」が必要になります。
分筆登記では、原則として対象土地の筆界を明らかにする必要があります。
法務省も、分筆登記や地積更正登記を行う場合には、隣接地との筆界を明らかにする必要があると案内しています。
したがって、
「売却予定部分だけ測ればよい」
とは限りません。
敷地全体の境界確認が必要になるケースがあります。
5．公道や水路との境界が確定していない土地
ここは土地売却実務で非常に重要です。
土地の隣が個人所有地だけとは限りません。
・市道
・都道
・国道
・水路
・公共用地
などに接している土地もあります。
この場合、一般の隣地所有者との境界確認だけではなく、道路や水路を管理する行政との境界確認、いわゆる官民境界の確認が必要になることがあります。
国土交通省が管理する道路についても、境界確定の際には、公図・登記簿・現地測量等を基に協議し、現地立会いを経て境界確定図を作成する手続きが示されています。
八王子市では道路・水路との境界確認も重要
八王子市内の土地の場合、八王子市が管理する道路や水路などと接している土地も多くあります。
八王子市では、市有地である道路・水路等について、隣接土地所有者からの申請により関係土地所有者が立会い協議を行い、合意した境界を「土地境界図」等によって明確にする制度があります。
そのため、八王子市内の土地を査定するときには、
「道路との境界は確定していますか？」
だけではなく、
八王子市に既存の土地境界図が保管されていないか
まで確認することがあります。
既に官民境界が確定していれば、その資料を利用できる可能性があるからです。
逆に、未確定の場合には行政との立会いや協議が必要になるため、民有地同士だけの境界確認より時間がかかることがあります。
6．ブロック塀・擁壁・フェンスの位置が怪しい土地
境界問題で非常に多いのが、
「構造物がある位置＝境界だと思っていた」
というケースです。
例えば、
・ブロック塀が隣地側に入っている
・擁壁が境界をまたいでいる
・フェンスが境界線からずれている
・基礎部分だけ越境している
というケースがあります。
特に高低差のある土地では、擁壁の所有関係まで確認することが重要です。
測量を行うことで、境界線と構造物との位置関係が明確になり、越境の有無を確認しやすくなります。
7．屋根・庇・樹木・配管などの越境がありそうな土地
測量すると、今まで分からなかった越境が判明することがあります。
例えば、
・隣家の屋根が越境している
・自宅の庇が隣地へ越境している
・ブロック塀が数センチずれている
・樹木が越境している
・排水管等が隣地を経由している
といったケースです。
数センチ程度であっても、買主にとっては重要な事項です。
必要に応じて、隣地所有者との間で越境に関する確認書等を作成し、将来建替える際に解消するなどの取り決めを行うケースもあります。
8．2項道路に接する土地
建築基準法第42条第2項道路、いわゆる「2項道路」に接している土地も、測量の重要性が高い土地です。
建替え時には道路後退、いわゆるセットバックが必要になる可能性があります。
この場合、
・現在の道路幅員
・道路中心線
・後退線
・敷地境界
などの関係を確認する必要があります。
八王子市でも2項道路の後退線について相談する際、現況測量図、地積測量図、土地境界図、道路台帳などの資料を求めています。
したがって、古い住宅地や幅員4m未満の道路に接する土地では、売却前に道路関係まで調査しておくことが重要です。
9．不動産会社や建売業者が買主になる土地
個人が住宅用地として購入する場合以上に、買取業者や建売業者は境界を重視する傾向があります。
なぜなら購入後、
・土地を分割する
・新築住宅を建てる
・開発行為を行う
・擁壁を造り直す
・土地を再販売する
可能性があるからです。
数センチの境界差でも建築計画に影響する可能性があります。
そのため、
「確定測量後の引渡し」
を売買条件として提示されることがあります。
逆に、確定測量をしなくても売却できるケースは？
土地によっては、新たな確定測量を行わずに売却できるケースもあります。
例えば、
・比較的最近の確定測量資料がある
・全隣接地との境界確認書が残っている
・境界標がすべて確認できる
・精度の高い地積測量図がある
・官民境界も既に確定している
といった土地です。
地籍調査が完了している地域などでも、境界点が座標管理され、精度の高い資料が整っている場合があります。
八王子市でも地籍調査を行っており、調査成果によって一筆ごとの境界・地番・地目・面積等が整理され、成果が法務局に送付されます。
したがって、
既に十分な測量成果が存在するのであれば、同じ作業を重複して行う必要がない可能性があります。
この判断をするためにも、まず資料調査が必要です。
「公簿売買なら測量不要」は必ずしも正しくない
土地売買では、
公簿売買
と
実測売買
という言葉があります。
公簿売買
登記簿に記載されている面積を基準として売買代金を決め、実測面積との差があっても代金の精算を行わない方法です。
実測売買
契約時には概算面積で契約し、確定した実測面積に応じて最終的な売買代金を精算する方法などです。
ここで注意したいのは、
「公簿売買＝境界を確認しなくてよい」
という意味ではないことです。
「売買代金をどの面積で計算するか」と「境界を明示・確認するか」は別の問題です。
公簿売買であっても、契約条件として売主に境界明示や確定測量図の交付を求めることはあります。
「境界明示」と「確定測量」も同じではない
これも不動産売却で非常に混同されやすい部分です。
売買契約では、売主が買主に現地で境界標等を示す「境界明示」を行うことがあります。
しかし、
境界標を指し示すこと
と
全隣接土地所有者との確定測量を完了すること
は同じではありません。
既存の境界標を売主が買主へ示すだけで契約上の境界明示を行うケースもあれば、全境界について新たに確定測量を行い、測量成果を交付する契約もあります。
したがって売買契約書では、
「境界を明示するのか」
「確定測量をするのか」
「測量図を交付するのか」
「いつまでに行うのか」
まで確認しておく必要があります。
測量は契約後ではなく「売却前」に検討した方がよい
確定測量で最も注意したいのは、必ずしも予定どおり進むとは限らないことです。
例えば、
・隣地所有者が遠方に住んでいる
・登記上の住所から転居している
・隣地所有者が亡くなっている
・相続人が多数いる
・境界について意見が合わない
・官民境界が未確定
・公図と現況が大きく違う
といったケースでは、通常より時間がかかる可能性があります。
東京土地家屋調査士会も、隣接所有者の調査や探索、立会い・調整に時間や労力を要するケースがあると説明しています。
売買契約を締結してから、
「引渡しまでに確定測量してください」
となり、その後に境界問題が発覚すると、契約スケジュール自体に影響する可能性があります。
そのため、境界に不安のある土地ほど、売却活動を開始する前に測量の必要性を判断することが重要です。
境界について合意できない場合はどうする？
隣地所有者との話し合いで筆界を確認できない場合には、「筆界特定制度」を利用する方法もあります。
筆界特定制度とは、法務局の筆界特定登記官が、土地が登記された際にもともと存在していた筆界を調査し、その位置を明らかにする制度です。
これは新しく境界を作る制度ではありません。
また、所有権の範囲そのものを最終的に決定する制度とも異なります。
境界紛争になっている土地では、単純な売買手続きでは済まなくなる可能性があるため、土地家屋調査士、不動産会社、場合によっては弁護士等との連携が必要になります。
土地を売却するときは、まずこの順番で調べる
cocoro不動産では、土地売却だからといって最初から「とりあえず確定測量をしましょう」と考えるのではなく、まず既存資料を確認することが大切だと考えています。
確認する順番としては、
①法務局資料を確認する
登記簿、公図、地積測量図などを確認します。
②過去の測量資料を確認する
確定測量図、境界確認書、筆界確認書などが残っていないか確認します。
③現地の境界標を確認する
杭、プレート、鋲などが残っているか確認します。
④道路・水路等との境界資料を確認する
八王子市であれば、市役所に土地境界図等が存在していないか確認します。
⑤塀・擁壁・建物等の位置を確認する
越境や境界とのズレがないか確認します。
⑥必要に応じて土地家屋調査士へ相談する
ここまで確認したうえで、新たな確定測量が必要なのかを判断します。
この順序で調査すれば、既に十分な資料がある土地について、不必要な測量を重ねることを避けられる場合があります。
まとめ｜大切なのは「確定測量すること」ではなく「境界の状態を把握すること」
土地売却では、確定測量を必ず行わなければならないわけではありません。
しかし、
・境界標がない
・古い測量図しかない
・登記面積と実測面積が違いそう
・分筆する予定がある
・道路や水路との境界が未確定
・塀や擁壁の位置が不明瞭
・越境の可能性がある
・2項道路に接している
といった土地では、売却前に測量を検討する価値が高くなります。
一方で、最近の確定測量資料や境界確認書、精度の高い地積測量図、官民境界資料などが整っていれば、新たに確定測量を行わずに売却できる可能性もあります。
重要なのは、
「確定測量をするかどうか」を先に決めるのではなく、「その土地について、どこまで境界が確認できているのか」を調査してから判断することです。
特に八王子市では、古くからの住宅地、造成地、高低差のある土地、2項道路に接する土地、道路・水路との境界確認が必要な土地など、物件ごとに確認すべきポイントが異なります。
土地を売却する際は、価格査定だけでなく、登記・道路・境界・測量資料まで確認したうえで売却方法を決めることが、取引後のトラブル防止につながります。
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土地の境界や測量について、「売却前に測量した方がよいのか分からない」という段階でも構いません。
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監修
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ。
大手不動産会社にて八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
建築に関する知識も活かし、土地・戸建て・マンションの売却、相続不動産、空き家など幅広い不動産売却をサポートしています。
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者