物件の見学は掲載している不動産屋でするべき？
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SUUMOやHOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトで気になる物件を見つけたとき、
「この物件を掲載している不動産会社に、そのまま見学をお願いした方がいいの？」
と疑問に思う方は少なくありません。
結論から申し上げると、必ずしも掲載している不動産会社に見学を依頼する必要はありません。
むしろ不動産購入では、「どの物件を見るか」と同じくらい、どの不動産会社に購入を任せるかが重要です。
同じ物件でも、売主側の仲介会社に直接問い合わせる場合と、普段相談している買主側の仲介会社を通して見学する場合とでは、不動産会社の立場や役割が異なることがあります。
今回は、不動産ポータルサイトに掲載されている物件を例に、「掲載会社に直接問い合わせるべきなのか」を詳しく解説します。
そもそも「掲載している不動産会社」が売主とは限らない
まず知っておきたいのが、ポータルサイトに物件を掲載している会社が、その物件を所有しているとは限らないということです。
中古住宅や中古マンション、土地などでは、一般的に売主が不動産会社へ売却を依頼します。
その不動産会社が売主から直接依頼を受けている会社であれば、業界では一般に「元付会社」と呼ばれることがあります。
一方、元付会社から物件情報の提供を受け、購入希望者を探す不動産会社は「客付会社」と呼ばれます。
つまり、
「広告を掲載している会社＝売主から直接依頼されている会社」
とは限らないのです。
他社から広告掲載の承諾を受けて掲載しているケースもあります。
なぜ同じ物件を複数の不動産会社が掲載しているの？
インターネットで物件を探していると、まったく同じ住宅や土地が複数の不動産会社から掲載されていることがあります。
これは珍しいことではありません。
不動産売買では「レインズ（REINS）」と呼ばれる指定流通機構の仕組みがあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者には、一定期間内に物件情報をレインズへ登録する義務があります。
レインズを通じて不動産会社同士が物件情報を共有し、売主側の会社だけでなく、他の不動産会社も購入希望者を探せる仕組みになっています。国土交通省も、売主側宅建業者と買主側宅建業者がそれぞれ存在し、指定流通機構を介して取引する形を不動産流通の一般的な仕組みとして示しています。
したがって、
「A社が掲載しているからA社でしか買えない」
というわけではありません。
物件によっては、普段相談しているB社からA社へ問い合わせてもらい、B社を通して見学・購入できる場合があります。
まず確認したいのが「取引態様」
ポータルサイトを見るときに、ぜひ確認していただきたいのが「取引態様」という項目です。
ここには、
「売主」
「代理」
「専属専任媒介」
「専任媒介」
「一般媒介」
「媒介（仲介）」
などと表示されています。
たとえば「売主」となっている場合、その不動産会社自身が所有者として物件を販売している可能性があります。
一方、「専任媒介」「専属専任媒介」と表示されていれば、その会社が売主から直接売却を任されている可能性が高くなります。
「一般媒介」なら、売主が複数の不動産会社へ売却を依頼していることもあります。
単に「媒介」「仲介」と表示されている場合には、広告だけでは売主から直接依頼を受けている会社なのか、他社の物件を紹介している会社なのか判断できない場合もあります。
そのため、「掲載会社だから」という理由だけで会社を決めるのではなく、その会社がこの取引でどの立場なのかを見ることが大切です。
掲載している会社に直接見学を頼むメリット
掲載会社が売主から直接売却を依頼されている元付会社の場合、直接問い合わせることにはメリットがあります。
まず、売主との連絡が比較的スムーズです。
見学の日程調整、売主の希望条件、引渡し時期、設備状況、過去の修繕履歴などについて、売主から直接情報を得ているケースもあります。
特に居住中の中古住宅では、
「土曜日の午後なら見学可能」
「引渡しは○月以降を希望」
「エアコンを残したい」
「境界確認を進めている」
といった細かな情報を元付会社が把握していることがあります。
売主と直接やり取りしている会社だからこそ確認が早い、というケースは確かにあります。
ただし「掲載会社だから詳しい」とは限らない
ここは非常に重要です。
ポータルサイトに広告を掲載しているからといって、その担当者が物件について一番詳しいとは限りません。
売主から直接依頼を受けている会社であっても、担当者自身が十分に現地を確認していなかったり、道路・境界・擁壁・増築・給排水管などの調査がまだ完了していなかったりする場合があります。
逆に、買主側の不動産会社でも、役所調査・法務局調査・現地調査まで丁寧に行い、かなり深く物件を確認する担当者もいます。
重要なのは、
「どこに掲載されているか」ではなく「誰が、どこまで調査しているか」
です。
特に土地や中古戸建てでは、広告に書かれている情報だけで判断できないことが多くあります。
八王子市内でも、擁壁、高低差、私道、位置指定道路、セットバック、越境、古い給水管、増築部分、造成地特有の規制など、現地と行政資料を確認しなければ分からない問題があります。
物件選びでは、このような点まで調べられる担当者かどうかが非常に重要です。
「売主側」と「買主側」では立場が違う
もう一つ理解しておきたいのが、不動産会社の「立場」です。
たとえば売主がA社へ売却を依頼しているとします。
購入希望者が自分で依頼したB社を通して購入する場合、
売主
↓
A社（売主側仲介）
↓
B社（買主側仲介）
↓
買主
という形になります。
国土交通省の資料でも、売主側宅建業者と買主側宅建業者が別々に存在する取引形態が示されています。
この場合、B社は買主から購入相談を受け、物件紹介、条件交渉、重要事項の確認、契約、決済・引渡しなどをサポートします。国土交通省も購入媒介の一般的な業務として、物件紹介、相手方との交渉、重要事項等の説明、売買契約、決済・引渡しなどを挙げています。
つまり買主にとって不動産会社は、単なる「物件を見せてくれる人」ではありません。
購入条件を整理し、物件を調査し、売主側と交渉し、契約条件を確認する役割まで担います。
掲載会社が売主と買主の両方を仲介することもある
売主から売却を依頼された不動産会社が、自社で購入希望者も見つけるケースがあります。
一般的に「両手仲介」と呼ばれる形です。
日本では両手仲介そのものが禁止されているわけではありません。
ただし、売主は「できるだけ高く売りたい」と考え、買主は「できるだけ良い条件で買いたい」と考えるため、価格や条件交渉では双方の利害が一致しない場面があります。
だからこそ、どちらの形が良い・悪いと一律に決めるのではなく、担当者が双方に対して必要な情報をきちんと開示し、公平かつ適切に取引を進めているかを見る必要があります。
2025年1月からは、レインズにおける物件の取引状況の登録が宅建業者に義務付けられ、売主自身も売主専用画面から「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」などの取引状況を確認できる仕組みが強化されています。
「掲載会社に直接行けば安くなる」は本当？
よくある誤解の一つです。
「売主側の不動産会社に直接問い合わせれば、間に会社が1社減るから仲介手数料も安くなるのでは？」
と思われることがあります。
しかし、必ずしもそうではありません。
売買の媒介報酬は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が上限を定めています。売主側と買主側に別々の仲介会社が入る場合でも、1社が双方を仲介する場合でも、それぞれの依頼関係に応じて報酬が発生します。
したがって、
「1社だから半額になる」
「直接問い合わせた方が必ず仲介手数料が安い」
という仕組みではありません。
仲介手数料については、見学前または購入を進める前に、いくらかかるのか確認しておくと安心です。
なお、掲載会社自身が物件の「売主」である場合は、その会社との直接売買であれば、その売主に対する仲介手数料というものはありません。
ここは「売主」と「媒介」を分けて考える必要があります。
むしろ重要なのは「物件探しを誰に任せるか」
住宅購入でよくあるのが、
1件目はA社
2件目はB社
3件目はC社
と、物件ごとに掲載会社へ問い合わせる方法です。
もちろん、この探し方でも問題はありません。
しかし、本気で住宅を購入する段階になったら、信頼できる担当者をある程度決めて探した方がメリットが大きい場合があります。
なぜなら担当者が購入希望者の状況を理解できるからです。
「予算は5,000万円以内」
「住宅ローンは月々○万円まで」
「駅徒歩15分以内」
「日当たりを重視」
「擁壁のある土地は避けたい」
「将来売却しやすい物件がいい」
といった希望条件を理解した担当者なら、単に物件を紹介するだけでなく、
「この物件は条件には合いますが、道路条件が少し気になります」
「この価格なら別のエリアも比較してから判断した方が良いと思います」
といった助言ができます。
物件ごとに違う不動産会社へ問い合わせていると、毎回ゼロから希望条件を説明することになります。
良い仲介会社は「買わせる」のではなく「止める」こともある
これは不動産会社選びで非常に重要なポイントだと思います。
購入希望者にとって、本当に信頼できる担当者は、物件を気に入ったときに何でも「良い物件ですね」と言う人ではありません。
問題があれば、
「この擁壁は確認した方がいいです」
「増築部分の建築確認が確認できません」
「境界について隣地との確認が必要です」
「住宅ローンを考えると、この価格帯は少し無理があります」
と購入を一度止めてくれる担当者です。
不動産購入は数千万円単位の取引です。
営業担当者との相性だけではなく、購入者にとって不利な情報まで説明してくれるかを見ることが大切です。
気に入った物件を別の不動産会社から購入してもいい？
原則として、その物件を取り扱える不動産会社であれば、掲載会社以外を通して購入できるケースがあります。
ただし注意点があります。
すでにA社から物件紹介を受け、A社の案内で現地を見学し、詳しい説明や交渉などを行ってもらった後で、
「同じ物件をB社から買えば安くなりそうだから」
という理由だけでA社を外して契約を進めることはおすすめできません。
媒介契約の成立や、どの会社の媒介行為によって契約が成立したのかを巡り、仲介手数料について紛争になることがあります。
実際に、不動産会社から紹介された売主と、その不動産会社を外して直接取引したケースについて、媒介報酬の請求が争われた裁判例もあります。
そのため、どの会社を通して購入するのかは、できれば本格的な交渉に入る前に決めておくことが大切です。
では、結局どこに見学を頼めばいい？
「掲載会社に頼むべきか、別の会社に頼むべきか」という問いに対して、私は掲載会社かどうかだけで決める必要はないと考えています。
すでに信頼できる不動産会社や担当者がいるのであれば、
「この物件も取り扱えますか？」
と聞いてみるのも一つの方法です。
逆に、まだ相談している不動産会社がなく、掲載会社が売主から直接依頼を受けているのであれば、その会社へ問い合わせるのも自然です。
大切なのは、
「広告を出している会社を選ぶ」のではなく、「不動産購入を任せられる会社を選ぶ」ことです。
見学時に確認してほしいこと
物件見学では、室内のきれいさや日当たりだけを見るのでは不十分です。
土地であれば道路、境界、高低差、擁壁、越境、上下水道、都市計画上の制限などがあります。
中古戸建てなら、建築確認、増改築履歴、雨漏り、シロアリ、基礎、外壁、屋根、給排水設備なども重要です。
マンションなら、管理状況、修繕積立金、大規模修繕計画、駐車場、管理規約、長期修繕計画なども確認しておきたいところです。
もちろん、見学時点ですべてを調査できるわけではありません。
だからこそ、
「契約までに何を調べてくれるのか」
を不動産会社へ確認することが重要なのです。
まとめ｜掲載会社より「担当者選び」が重要
物件の見学は、必ずしも広告を掲載している不動産会社へ依頼する必要はありません。
不動産流通では、売主から直接依頼を受けた会社と、購入希望者側の会社が協力して取引を行う仕組みがあります。
掲載会社へ直接問い合わせた方が売主との連絡が早い場合もありますが、掲載会社だから必ず物件に詳しいわけでも、必ず条件交渉が有利になるわけでもありません。
住宅購入では、
「どこの会社が広告を出しているか」より、「誰が自分の立場で物件を調べ、説明し、交渉してくれるか」
を重視した方がよいでしょう。
特に中古住宅や土地では、物件そのものだけでなく、道路・境界・建築・法令・インフラなど幅広い確認が必要です。
気になる物件を見つけたときには、単に「見学できますか？」と問い合わせるだけではなく、
「この会社に購入を任せても大丈夫だろうか」
という視点でも担当者を見てみてください。
不動産購入は、物件選びと同時に、不動産会社・担当者選びも重要な取引の一部です。
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★監修者プロフィール
柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ。
大手不動産会社にて八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買に携わる。
現在は株式会社cocoro不動産にて、八王子市を中心に不動産売却・購入・相続不動産・空き家などの相談に対応。
保有資格
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者