中古住宅の売却相談を受けていると、

「検査済証が見つからないのですが、売却できますか？」

というご相談を受けることがあります。

結論からいうと、検査済証がない中古住宅でも売却すること自体は可能です。

ただし、非常に重要なのは、

「検査済証を紛失しただけなのか」

それとも、

「そもそも完了検査を受けておらず、検査済証が交付されていないのか」

という点です。

この2つは、不動産売却の実務では意味が大きく異なります。

さらに、検査済証が確認できない建物では、住宅ローン、将来の増改築、建物の法適合性などについて追加調査が必要になることがあります。

今回は、検査済証がない中古住宅を売却するときに確認しておきたいポイントを、不動産売買と建築の両面から詳しく解説します。

そもそも「検査済証」とは？

建物を新築する場合、一般的には、

建築確認申請
↓
確認済証の交付
↓
建築工事
↓
完了検査
↓
検査済証の交付

という流れになります。

「確認済証」と「検査済証」は名前が似ていますが、意味は異なります。

確認済証は、建築する前の設計内容について建築基準関係規定への適合を確認した書類です。

一方、

検査済証は、工事完了後に完了検査を受け、建築物が建築基準関係規定に適合していることが確認された場合に交付される書類です。

国土交通省も、検査済証について、建物の工事完了時に建築基準法等への適合を検査し、適合している場合に交付される書類と説明しています。

つまり、

確認済証＝計画段階

検査済証＝完成段階

の確認と考えると分かりやすいでしょう。

「検査済証がない」には2種類ある

中古住宅を売却するとき、最初に確認したいポイントです。

①検査済証は交付されていたが紛失している

この場合は比較的整理しやすいケースです。

所有者の手元に検査済証がなくても、行政庁等の建築確認台帳に検査済証の交付記録が残っている可能性があります。

八王子市では、確認済証・検査済証そのものを再発行することはできませんが、一定の建物について「建築台帳記載事項証明書」を取得したり、建築計画概要書を確認したりすることができます。

また、八王子市の窓口では確認済証・検査済証の有無について確認することもできます。

したがって、

「手元に検査済証がない」＝「検査済証が交付されていない」

とは限りません。

ここは売却前に必ず調べておきたいところです。

②そもそも完了検査を受けていない

より慎重な確認が必要になるのはこちらです。

建築確認を受けて確認済証は交付されているものの、工事完了後の完了検査を受けておらず、検査済証が交付されていない建物があります。

特に築年数の経過した住宅では、こうしたケースも珍しくありません。

ただし、

「検査済証がない＝直ちに違反建築物」

という意味ではありません。

検査済証がないという事実だけでは、実際に建物が建築基準法に適合しているか、不適合なのかまでは判断できないからです。

一方で、完成時に行政庁や指定確認検査機関による完了検査を受けたことが確認できないため、

「確認申請どおりに建築されているのか」

「途中で設計変更がなかったのか」

「増築等が行われていないか」

といった点について確認が必要になる場合があります。

八王子市も、検査済証が確認できない建築物について、建築計画どおりに施工されなかった場合には建築基準関係規定に適合していない可能性があるため、建築士等への相談を案内しています。

検査済証がなくても売買契約はできる

検査済証がないことだけを理由として、中古住宅の売買そのものが一律に禁止されているわけではありません。

そのため、

「検査済証がないので売却できません」

と単純に判断する必要はありません。

重要なのは、

検査済証がない理由と建物の状態を調査し、その内容を買主へ適切に説明することです。

中古住宅の重要事項説明では、確認申請書・確認済証・検査済証など、建物の建築や維持保全に関する一定の書類について「保存の状況」を説明することになっています。

検査済証が保存されていない場合でも、台帳記載事項証明書などによって完了検査を受けたことが確認できるケースがあります。

国土交通省も、確認済証・検査済証が保存されていなくても、台帳記載事項証明書が交付・保存されている場合には、その旨を重要事項説明書に記載して説明することが適切としています。

住宅ローンに影響する可能性がある

検査済証がない住宅で特に注意したいのが、買主の住宅ローンです。

金融機関は、

・建物の法的な状態
・担保としての安全性
・再売却の可能性
・増改築の有無

などを確認して融資判断を行います。

そのため、検査済証がない住宅について追加資料を求めたり、建物の状況によっては融資対象としなかったりする金融機関もあります。

国土交通省も、検査済証がない建物について、建築基準法に不適合な場合などには住宅ローンの対象とならない場合があると説明しています。

もっとも、

「検査済証がない住宅＝住宅ローンが絶対に利用できない」

ということでもありません。

金融機関によって審査方法は異なるため、建築確認記録、建物図面、登記内容、現況などを確認したうえで個別に判断されます。

「フラット35」も独自の技術基準がある

住宅金融支援機構の【フラット35】では、中古住宅について原則として物件検査を行い、機構が定める技術基準に適合していることを示す「適合証明書」を取得する仕組みがあります。

ここで注意したいのは、

フラット35の適合証明と、建築基準法上の検査済証は同じものではない

ということです。

中古住宅の場合には、

・建物の築年数
・建築確認の記録
・耐震性
・住宅の構造
・現況

などを総合的に確認する必要があります。

したがって、検査済証がない中古住宅を売却する場合には、購入希望者がどの金融機関・住宅ローンを利用する予定なのかも早い段階で確認しておくことが重要です。

建築計画概要書と現況を照合する

検査済証がない住宅では、建築当時の資料と現在の建物を比較することが非常に重要です。

例えば、

建築計画概要書では、

「2階建・延床面積90㎡」

となっているにもかかわらず、

現在の登記では、

「延床面積110㎡」

となっていれば、増築が行われた可能性があります。

さらに現地を確認すると、

・サンルームが増築されている
・バルコニー下を部屋にしている
・車庫を居室へ変更している
・吹抜けを床にしている
・物置を建築している

といった変更が見つかることもあります。

こうした部分がある場合には、

「検査済証がない問題」だけではなく「増改築部分の適法性」も調査対象になります。

建物登記だけでは適法性は判断できない

ここも非常に重要です。

登記事項証明書に建物が登記されているからといって、

その建物が建築基準法に適合していることまで証明されているわけではありません。

不動産登記と建築基準法上の手続は別の制度だからです。

例えば、

建物登記では100㎡

建築確認では90㎡

となっているケースもあります。

この場合、

「なぜ10㎡違うのか」

を調べる必要があります。

単純な測定方法の差であることもあれば、後から増築されている場合もあります。

中古住宅の売却では、

登記簿・建築確認資料・現況

の3つを照合して確認することが非常に重要です。

検査済証がなくても「法適合状況」を調査できる場合がある

国土交通省では、検査済証のない既存建築物について法適合状況を調査する仕組みを整備しています。

以前は、

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」

が運用されていましたが、2025年4月1日から「既存建築物の現況調査ガイドライン」に統合・一本化されています。

建築当時の図面や確認申請資料などを確認し、さらに現地調査を行うことで、既存建築物の建築基準関係規定への適合状況を確認していく仕組みです。

ただし、これは単に建物を見ただけで、

「この建物は完全な適法建築物です」

という証明書を簡単に発行する制度ではありません。

建築時期、建築当時の法令、確認申請資料、現況、改修履歴などを調査する必要があります。

そのため、調査が必要な場合には建築士や指定確認検査機関などとの連携が重要になります。

2025年4月の建築基準法改正も重要

検査済証がない住宅について、今後特に注意したいのがリフォームです。

2025年4月1日の建築基準法改正により、2階建て木造住宅などでは、大規模な修繕・大規模な模様替を行う際に建築確認手続が必要となるケースが拡大しました。

このような建築確認を伴うリフォームを行う場合、既存建物について、

「そもそもどのような建物として確認を受けているのか」

「現在の建物と確認申請図面が一致しているのか」

といった調査が必要になる可能性があります。

そのため検査済証のない住宅は、

現在売却できるかどうかだけではなく、買主が将来どのようなリフォームを予定しているのか

まで考えて説明することが大切です。

「既存不適格」と「違反建築」は同じではない

中古住宅では、この2つを混同しないことも重要です。

「既存不適格建築物」とは、建築当時は適法だったものの、その後の法律や条例等の改正によって現在の基準には適合しなくなっている建物です。

これに対して、建築した当時の法令に適合していなかった場合などは、違反建築物となる可能性があります。

したがって、

現在の建築基準に合っていない＝違反建築

とは限りません。

さらに、

検査済証がない＝違反建築

とも限りません。

中古住宅では、

「いつ建築されたのか」

「当時どのような規制だったのか」

「建築後に増改築されているのか」

を確認して判断する必要があります。

八王子市で売却する場合は、まず建築記録を調査する

八王子市内の中古住宅で検査済証が見当たらない場合、最初から「売れない」と判断する必要はありません。

まず、

①建物登記事項証明書を確認する

②建築時期を確認する

③確認済証の有無を確認する

④検査済証の交付履歴を確認する

⑤建築台帳記載事項証明書・建築計画概要書等を確認する

⑥確認申請上の面積と登記面積を比較する

⑦現地の建物と資料を照合する

⑧増築・改築履歴を確認する

という順番で整理していきます。

八王子市では、確認済証・検査済証そのものの再発行はできませんが、一定の条件のもとで建築台帳記載事項証明書の交付や建築計画概要書の閲覧・写しの交付を行っています。なお、証明書に記載されているのは確認等の記録であり、現在の建物の状態そのものを証明するものではありません。

ここは非常に重要なポイントです。

インスペクションをすれば検査済証の代わりになる？

「検査済証がないなら、インスペクションをすれば大丈夫ですか？」

というご相談もあります。

しかし、

建物状況調査（インスペクション）と建築基準法上の適法性調査は別のものです。

一般的な建物状況調査では、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、劣化や不具合の状況を調査します。

一方、

・建ぺい率
・容積率
・道路斜線
・高さ制限
・増築部分
・建築確認との整合性

などについて建築基準法上の適法性を全面的に証明する調査ではありません。

したがって、

インスペクションを受けたから検査済証が不要になる

という関係ではありません。

目的に応じて調査を使い分ける必要があります。

検査済証がない住宅を売るときに最も避けたいこと

最も避けたいのは、

「古い家だから仕方ない」

「昔の建物にはよくあることだから大丈夫」

として、十分な確認をせず販売を始めてしまうことです。

購入申込みを受けた後になって金融機関から、

「検査済証はありますか？」

と聞かれ、

そこから調査を始めると、

・住宅ローン審査が止まる
・買主が不安になる
・増築部分が発見される
・売買条件の変更が必要になる
・最悪の場合は購入を見送られる

ということにもなりかねません。

だからこそ、

検査済証がない住宅ほど「売却前調査」が重要です。

検査済証がないからといって、安易に「土地として売る」必要もない

検査済証が見つからないという理由だけで、

「この建物には価値がありません」

「古家付き土地としてしか売れません」

と判断するのも適切ではありません。

建物の築年数、状態、法的な記録、増改築の有無、住宅ローン利用の可能性などによって状況は大きく異なります。

建物を中古住宅として十分評価できるケースもあります。

逆に、調査した結果、

・建築確認記録と現況が大きく異なる
・未確認増築がある
・住宅ローン利用が難しい
・大規模な是正が必要になる可能性がある

と判断される場合には、土地としての売却方法を含めて検討することになります。

つまり重要なのは、

検査済証の有無だけで売却方法を決めないことです。

まとめ｜検査済証がない住宅ほど「売る前の確認」が重要

検査済証がない中古住宅でも、売却すること自体は可能です。

ただし、

「書類を紛失しただけ」なのか

「完了検査自体を受けていない」のか

によって意味は大きく違います。

まず行政庁等の記録を調べ、

・確認済証の記録
・検査済証の記録
・建築計画概要書
・建物登記
・現況建物
・増改築履歴

を整理することが重要です。

そのうえで住宅ローンや将来のリフォームへの影響まで考えて販売方法を決めます。

特に八王子市には、築年数の経過した戸建住宅も多く、

「確認済証はあるが検査済証がない」

「書類は何も残っていない」

「増築した記憶はあるが資料がない」

という住宅もあります。

こうした物件ほど、単に査定価格だけを見るのではなく、建築・法務・融資まで含めて売却前に整理することが、結果として安全でスムーズな売却につながります。

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★監修者プロフィール

柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。

大手不動産会社にて八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

建築・住宅に関する知識を活かし、土地・戸建・マンションの売却だけでなく、相続不動産、空き家、建築上の問題を抱えた不動産などについても売却前の調査を重視した不動産売却を行っています。

宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者