日影制限とは
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不動産の調査をしていると、「日影規制」「日影制限」という言葉を目にすることがあります。
日影制限は、建物を建てることによって周辺の土地に長時間の日影が生じることを防ぎ、住宅地などの良好な住環境を保護するための建築基準法上の高さ制限です。
正式には、建築基準法第56条の2に定められる「日影による中高層の建築物の高さの制限」といい、一般には「日影規制」と呼ばれています。
単純に「建物の高さを○m以下にする」という規制ではありません。
建物の高さ、形状、配置によって生じる影を計算し、一定の範囲に一定時間以上の日影を生じさせないよう建物の形状そのものを制限するという、かなり技術的な規制です。
日影制限の目的
建物が高くなるほど、その北側を中心として広い範囲に影を落とします。
特に太陽高度が低くなる冬季には影が長くなるため、住宅地に大きな建物が建築されると、周辺住宅の日照環境へ大きな影響を与える可能性があります。
そこで建築基準法では、日照環境を保護する必要性が高い地域について、地方公共団体が条例によって区域や規制値を指定し、一定規模以上の建築物に日影規制を適用する仕組みとしています。
東京都でも、建築基準法第56条の2に基づいて「東京都日影による中高層建築物の高さの制限に関する条例」が定められています。
重要なのは、日影制限が「隣地に一切影を落としてはいけない」という制度ではないことです。
一定時間までの日影は許容しつつ、長時間継続する日影を制限する制度になっています。
どの建物が日影制限を受けるのか
日影規制は、すべての建物に適用されるわけではありません。
代表的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、軒の高さが7mを超える建築物、または地上3階建て以上の建築物が対象となります。
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域などでは、原則として高さ10mを超える建築物が対象となります。
近隣商業地域や準工業地域についても、地方公共団体が対象区域として指定している場合には日影規制が適用されます。
一方、商業地域、工業地域、工業専用地域については、八王子市の日影規制一覧表では対象外とされています。
「3階建てだから日影規制」というわけではない
ここは実務上、非常に重要です。
「3階建て＝日影規制」という理解は正確ではありません。
低層住居専用地域では地上3階建て以上という階数基準がありますが、それ以外の多くの地域では「高さ10mを超えるかどうか」が判断基準になります。
したがって、同じ3階建て住宅でも建物高さによって日影規制を受ける場合と受けない場合があります。
反対に、2階建てであっても特殊な階高や屋根形状などによって対象になる可能性があります。
建築可能性を検討するときは「何階建てか」だけで判断してはいけません。
冬至の日影で判断する
日影規制の大きな特徴が、太陽高度が低く、年間でも影が長くなりやすい「冬至」を基準としていることです。
八王子市の基準では、冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時までの日影を計算します。
ここでいう「真太陽時」は、通常私たちが時計で使用している日本標準時そのものではありません。
太陽がその地点の子午線を通過する時刻を正午とする考え方であり、設計実務では敷地の緯度・経度や真北方向などを基礎として日影図を作成します。
したがって、単純に現地へ行って午前8時から午後4時まで影を観察すれば判断できるものではありません。
「5mライン」と「10mライン」とは
日影規制を理解するうえで非常に重要なのが、敷地境界線からの距離です。
一般的な日影規制では、敷地境界線から5mを超え10m以内の範囲と、10mを超える範囲について、それぞれ許容される日影時間が設定されています。
例えば、
「5mライン：3時間」
「10mライン：2時間」
という規制であれば、冬至日の指定時間帯において、敷地境界線から5mを超え10m以内の範囲には3時間以上、10mを超える範囲には2時間以上の日影を生じさせてはいけない、という考え方になります。
つまり、遠く離れた土地ほど長時間の日影を生じさせないよう、より厳しい制限が掛かります。
「3時間・2時間」とは何を意味する？
ここも誤解されやすいところです。
「3時間規制だから、午後1時から4時まで影になってはいけない」という意味ではありません。
冬至日の午前8時から午後4時までの間について、その地点が合計何時間建物の影になるかを計算します。
その結果を線で結んだものが「等時間日影線」です。
設計図書では、各時刻に建物の影がどこまで伸びるかを表す「時刻日影図」と、2時間・2時間30分・3時間・4時間など、一定時間以上日影になる範囲を示す「等時間日影図」を用いて法適合性を確認します。
「測定面」という考え方
さらに専門的なのが「測定面」です。
日影規制は地表面に落ちる影そのものを測定しているわけではありません。
地域によって、平均地盤面から一定の高さに設定した仮想の水平面に生じる日影を測定します。
東京都の条例では、地域等に応じて1.5m、4m、6.5mなどの測定面が設定されています。
例えば八王子市では、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では1.5mの測定面が用いられ、第一種中高層住居専用地域などでは4mの測定面が使われる区域があります。
これは、おおむね住宅の居住空間における日照環境を想定した考え方です。
八王子市では用途地域だけでは判断できない
八王子市で日影規制を確認するときには、用途地域だけを見ればよいわけではありません。
八王子市の公式資料では、
用途地域
容積率
高度地区
規制値
測定水平面
などの組み合わせによって規制内容が定められています。
例えば第一種低層住居専用地域では、八王子市の一覧表上、容積率50％・60％・80％・100％、第一種高度地区の区域について、5mを超え10m以内が3時間、10mを超える範囲が2時間という規制が示されています。
一方、第二種低層住居専用地域の一部では4時間・2.5時間という基準となっています。
つまり、
「第一種低層住居専用地域だから○時間」
と用途地域だけで決めつけることはできません。
高度地区と日影制限は別の規制
日影規制と混同されやすいものに「高度地区」があります。
八王子市では、第1種高度地区、第2種高度地区、第3種高度地区が指定されており、真北方向の道路境界線や隣地境界線までの距離に応じて建築物の各部分の高さが制限されています。
高度地区は、一定の勾配を持つ斜線によって建物形状を直接制限する制度です。
これに対して日影規制は、結果として生じる「影の時間」を制限します。
したがって建築計画では、
高度地区には収まっているが日影規制には抵触する、
あるいは、
日影規制には収まるが高度地区の斜線に抵触する、
ということもあり得ます。
建物のボリュームを検討するときは、高度地区・道路斜線・北側斜線・絶対高さ制限・日影規制などを総合的に検討する必要があります。
日影規制が建物形状に与える影響
日影規制は、特に3階建て住宅、賃貸住宅、マンション、店舗併用住宅などを計画するときに大きな影響を与えることがあります。
単純に建物全体を低くするだけではありません。
北側部分を低くする、上階をセットバックさせる、建物位置を南側へ寄せる、屋根形状を変更する、塔屋などの位置を調整するといった設計によって日影時間を短くします。
そのため、同じ土地面積・建蔽率・容積率であっても、敷地の形状や方位によって実際に建築できる床面積が大きく変わることがあります。
容積率いっぱいまで建築できるとは限らない
土地購入時には特に注意が必要です。
例えば、
「建蔽率60％・容積率200％」
と記載されていても、必ず容積率200％まで建築できるわけではありません。
道路幅員による容積率制限、道路斜線、高度地区、北側斜線、日影規制、地区計画、壁面後退などによって、実際に確保できる建物ボリュームが小さくなることがあります。
特に狭小地、不整形地、北側道路の土地、奥行きの短い土地などでは、日影規制が建物計画へ大きく影響することがあります。
「容積率が高いから大きな建物が建つ」と単純に判断するのは危険です。
道路や河川がある場合には緩和規定もある
敷地の周囲に道路、河川、水面などがある場合には、日影規制の計算上、一定の緩和措置が適用される場合があります。
建築基準法施行令第135条の12には、日影規制の適用除外や緩和に関する規定が置かれています。
そのため、同じ建物でも隣地境界に住宅地が接している敷地と、北側に幅員の広い道路や河川が存在する敷地とでは、建築できるボリュームが変わることがあります。
これは土地の建築可能性や土地価格を判断するうえでも重要なポイントです。
規制区域外から影を落とす場合にも注意
さらに非常に重要な規定があります。
建物そのものが日影規制の対象区域外に建っていたとしても、高さ10mを超える建築物が冬至日に対象区域内の土地へ日影を生じさせる場合には、その建築物を対象区域内にあるものとみなして日影規制が適用されます。
例えば商業系の地域と住宅系の地域との境界付近に大きな建物を計画するときなどに問題となります。
「こちらの敷地は日影規制区域ではないから関係ない」とは限らないわけです。
日影制限と「日照権」は同じではない
日影規制と日照権も区別して考える必要があります。
建築基準法の日影規制に適合しているからといって、周辺住民との日照に関する問題が絶対に生じないという意味ではありません。
逆に、隣地に影が生じたからといって、直ちに建築基準法違反になるわけでもありません。
建築基準法上の日影規制は行政法上の建築制限であり、近隣住民との民事上の日照問題とは判断の枠組みが異なります。
土地購入前には「建築ボリューム」を確認する
住宅用地で一般的な2階建て住宅を建築する程度であれば、日影規制が直接大きな問題にならないケースも多くあります。
しかし、
3階建て住宅を建築したい、
二世帯住宅を建築したい、
賃貸併用住宅を建築したい、
アパート・マンションを建築したい、
容積率を最大限消化したい、
という場合には、土地を購入する前の検討が非常に重要になります。
用途地域、建蔽率、容積率だけを見るのではなく、日影規制、高度地区、斜線制限、地区計画などを踏まえた「実際にどの程度の建物が入るのか」という建築ボリュームで土地を評価する必要があります。
よくある質問
Q．日影規制がある土地には3階建て住宅を建てられませんか？
A．建築できないという意味ではありません。
建物の高さや配置、屋根形状などを調整し、規制時間以内に日影を収めることができれば建築可能です。
ただし、第一種低層住居専用地域などでは3階建てになることで日影規制の対象になる場合があるため、設計段階での日影計算が重要になります。
Q．南側の土地に建物が建つ場合、自宅の日当たりは必ず守られますか？
A．必ず現在と同じ日照が確保されるわけではありません。
日影規制は、一定時間以上の日影を制限する制度であり、隣地へ影を一切落とさないことを保証する制度ではありません。
Q．用途地域が分かれば日影規制も分かりますか？
A．用途地域だけでは判断できない場合があります。
少なくとも八王子市では、用途地域だけでなく容積率や高度地区などとの組み合わせによって規制値・測定面が異なります。
Q．建蔽率・容積率いっぱいまで建てられる土地か確認できますか？
A．建蔽率・容積率だけでは判断できません。
道路条件、高度地区、道路斜線、日影規制、地区計画などを確認し、必要に応じて建築士等による具体的な建築ボリュームの検討が必要です。
まとめ
日影制限は、単なる「建物の高さ制限」ではありません。
冬至日に建物が生じさせる影について、敷地境界線からの距離、日影時間、測定面などを用いて建物の立体的な形状を制御する制度です。
特に土地売買では、建蔽率や容積率だけを見て建築可能な建物規模を判断すると、購入後に「想定していた建物が入らない」という問題につながることがあります。
日影規制、高度地区、斜線制限などは相互に関係するため、土地の価値を判断する際には「数字上の容積率」だけではなく、「実際にどの程度の建築ボリュームを確保できる土地なのか」という視点で確認することが重要です。
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【本ブログ監修者】
株式会社cocoro不動産 代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／秘書検定2級／既存住宅状況調査技術者／相続アドバイザー2級