敷地面積の最低限度とは？土地を分割できないケース
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土地を売却するとき、「この土地は広いから、2区画に分けて売ったほうが高く売れるのでは？」と考えることがあります。
実際、不動産の売却では、大きな土地を一般の住宅購入者が購入しやすい面積に分割することで、土地全体の売却価格が上がるケースがあります。
しかし、土地は自由に好きな大きさへ分けられるとは限りません。
その代表的な制限が、**「建築物の敷地面積の最低限度（最低敷地面積）」**です。
敷地面積の最低限度とは？
敷地面積の最低限度とは、簡単にいえば、
「建物を建てる敷地として、最低でもこれだけの面積を確保してください」
という規制です。
例えば、最低敷地面積が120㎡と定められている区域では、原則として120㎡未満の土地を新たに建築敷地として作ることはできません。
この規制の目的は、土地が細かく分割され続けることによる住宅地の過密化を防ぎ、日照・通風・防災性・景観など良好な住環境を維持することにあります。
八王子市も、地区計画における「建築物の敷地面積の最低限度」について、狭小な敷地の発生による住環境の悪化を防止するための制度と説明しています。
建築基準法第53条の2による最低敷地面積
最低敷地面積について規定している代表的な条文が、建築基準法第53条の2です。
同条では、用途地域に関する都市計画で建築物の敷地面積の最低限度が定められた場合、原則として建物の敷地はその面積以上でなければならないとされています。
なお、この制度によって都市計画に定める最低敷地面積は、200㎡を超えることはできません。
建築基準法第53条の2については、e-Gov法令検索で確認できます。
八王子市では少し注意が必要
ここは八王子市で土地を売買するときに非常に重要なポイントです。
八王子市では、現在、建築基準法第53条の2による市内一律の最低敷地面積の規定はありません。
しかし、
「では八王子市なら土地を自由に分割できる」
という意味ではありません。
八王子市自身も、建築基準法第53条の2以外に、
- 地区計画
- 建築協定
- 宅地開発指導要綱
などによって敷地面積の最低限度が規定される場合があると案内しています。
八王子市「最低敷地面積、壁面線による建築制限及び外壁の後退距離の規定について」
つまり八王子市の土地については、単純に用途地域だけを見るのではなく、その土地が地区計画区域、建築協定区域、開発事業による区域などに入っていないかを個別に確認する必要があります。
八王子市の地区計画では最低敷地面積が定められていることがある
八王子市には多数の地区計画があります。
地区計画では、
「敷地面積の最低限度」
「壁面の位置」
「建築物の高さ」
「建築物の用途」
「垣・さくの構造」
などについて、通常の用途地域より細かなルールが定められていることがあります。
実際に八王子市の地区計画では、住宅系の区域などで120㎡、135㎡、160㎡、170㎡など、地区ごとに異なる最低敷地面積が設定されている例があります。
したがって、
「同じ八王子市だから最低敷地面積も同じ」
ではありません。
町名だけでも判断できず、同じ町内でも地区計画区域の内外によって規制が異なる場合があります。
土地売却の際には、必ず対象地そのものについて都市計画情報を確認する必要があります。
「分筆できない」と「建築敷地として分けられない」は厳密には違う
不動産実務では非常に重要なポイントです。
最低敷地面積が120㎡だからといって、
「120㎡未満には登記上の分筆が絶対にできない」
という意味ではありません。
「分筆」とは、一筆の土地を登記上複数の土地に分ける手続きです。
一方、最低敷地面積の規制は基本的に、
「建築物の敷地として使用できる面積」
に対する規制です。
したがって、登記制度上分筆できるかどうかと、分筆後の土地に建物を建築できるかどうかは別の問題です。
例えば240㎡の土地があり、最低敷地面積が120㎡であれば、
120㎡＋120㎡
として2つの建築敷地にすることは、最低敷地面積だけを見れば可能です。
一方、220㎡の土地を、
110㎡＋110㎡
に分けた場合、どちらも120㎡を下回ります。
そのため、それぞれを独立した住宅敷地として利用することは原則としてできません。
また、
120㎡＋100㎡
と分けた場合、120㎡側は最低面積を満たしても、100㎡側は満たさないことになります。
つまり土地売却では、単純に「分筆可能か」ではなく、
「分割後、それぞれが建築可能な宅地として成立するのか」
を見る必要があります。
最低敷地面積を下回っている既存の土地はどうなる？
ここも非常に誤解されやすい部分です。
例えば最低敷地面積120㎡の規制ができる以前から、100㎡の宅地が存在していたとします。
この場合、
「100㎡しかないから永久に建物を建てられない」
とは限りません。
建築基準法第53条の2第3項では、最低敷地面積の規制が定められた時点ですでに存在していた一定の土地については、その土地全部を一つの敷地として使用する場合には最低敷地面積の規制を適用しないという経過措置があります。
いわゆる「既存不適格敷地」の考え方です。
ただし、その土地をさらに分割した場合まで特例が当然に引き継がれるわけではありません。
また、地区計画による最低敷地面積の場合には、その地区計画や条例ごとに適用除外規定を確認する必要があります。
したがって、
「昔からこの面積だから建てられるはず」
という判断も危険です。
規制が定められた時期、土地の成立時期、分筆履歴、所有権の状況などを確認する必要があります。
分割によって既存不適格の特例を失うことがある
例えば最低敷地面積120㎡の区域に、規制以前から100㎡の土地が存在していたとします。
一定の条件を満たせば、その100㎡全部を一敷地として使用することで建築できる可能性があります。
ところが、その100㎡を、
50㎡＋50㎡
などに分割してしまえば、従来の100㎡という一つの敷地としての扱いを維持できなくなる可能性があります。
つまり、
既存の小規模宅地だからこそ認められている建築可能性を、土地の分割によって失ってしまうケースがある
ということです。
売却前に安易に分筆してはいけない理由の一つです。
土地を分割するときは接道義務も確認する
最低敷地面積をクリアすれば、土地を2区画にできるとは限りません。
建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
そのため、例えば300㎡の土地を150㎡ずつに分割できるとしても、奥側の土地が道路に接しなくなれば、そのままでは建築敷地として成立しません。
旗竿地として通路部分を確保した結果、敷地面積が最低敷地面積を下回ることもあります。
つまり分割計画では、
最低敷地面積＋接道＋敷地形状
を同時に検討する必要があります。
セットバックがある土地にも注意
前面道路が建築基準法第42条第2項道路の場合には、建築時に道路中心線から原則2m後退する、いわゆるセットバックが必要になることがあります。
土地の登記面積だけを見て、
「130㎡あるから最低敷地面積120㎡をクリアしている」
と判断するのは危険です。
道路後退部分や道路境界の確定状況などによって、建築計画上使用できる敷地面積を慎重に確認する必要があります。
特に最低敷地面積ぎりぎりで分割する場合には、数㎡の違いが建築可否を左右することがあります。
開発許可の問題も別に存在する
土地を複数の宅地として開発する場合には、最低敷地面積だけではなく都市計画法上の開発許可も検討する必要があります。
都市計画法にいう開発行為とは、主として建築物の建築などを目的として行う「土地の区画形質の変更」です。
八王子市では、市街化区域において500㎡以上で一定の区画形質の変更を伴う場合など、開発許可が必要となる場合があります。
ここでも重要なのは、単なる登記上の分筆と都市計画法上の「区画の変更」は必ずしも同じではないという点です。
八王子市の審査基準でも、単なる分合筆だけで直ちに都市計画法上の区画変更になるわけではないことが示されています。
したがって、
「土地を2つに分ける」
という一つの行為についても、
登記法上の分筆、建築基準法、地区計画、接道、開発許可などを別々に検討する必要があります。
土地売却では「何区画にできるか」が価格に大きく影響する
不動産売却の査定では、最低敷地面積は非常に重要です。
例えば300㎡の土地について、
150㎡×2区画
として一般の戸建住宅用地として販売できる土地と、
最低敷地面積が170㎡であるため2区画にできない土地では、購入を検討する不動産会社やハウスメーカーの事業計画が大きく変わります。
一見同じ300㎡の土地でも、
「2棟建築できる土地」
と、
「1棟しか建築できない土地」
では市場価値が異なる可能性があります。
特に不動産会社による買取査定では、
何区画の商品にできるか
という事業収支が価格に大きく影響します。
相続した広い土地も要注意
相続した土地を兄弟などで分けたい場合にも最低敷地面積は重要です。
例えば300㎡の土地を兄弟2人で150㎡ずつ取得したいと考えていても、最低敷地面積が160㎡であれば、それぞれ独立した建築敷地として利用できない可能性があります。
土地の共有を避けるために現物分割しようとしても、都市計画上の制限によって現実的ではないことがあります。
その場合には、
土地全体を売却して代金を分ける「換価分割」
一人が土地を取得して他の相続人へ金銭を支払う「代償分割」
なども含めて検討する必要があります。
相続税や相続登記だけではなく、土地の建築上の利用価値まで確認してから遺産分割を決めることが重要です。
売却前に確認したいポイント
土地を分割して売却する可能性がある場合には、最低でも次の点を確認します。
- 用途地域
- 地区計画
- 建築協定
- 最低敷地面積
- 建ぺい率・容積率
- 接道状況
- 道路種別
- セットバック
- 土地の間口
- 分筆後の敷地形状
- 開発許可の要否
- 過去の分筆履歴
- 最低敷地面積規制が定められた時期
- 既存不適格に該当する可能性
- 建築確認上の敷地として成立するか
特に最低敷地面積ぎりぎりの計画では、机上で面積を2分しただけでは判断できません。
まとめ
敷地面積の最低限度とは、住宅地などの過度な細分化を防ぎ、良好な住環境を維持するために設けられている制度です。
ただし、
「最低敷地面積を下回る面積には分筆登記できない」
という制度ではありません。
重要なのは、
分割した土地を、それぞれ独立した「建築可能な土地」として利用できるか
という点です。
また八王子市では、建築基準法第53条の2による市内一律の最低敷地面積規制はありませんが、地区計画・建築協定・宅地開発関係のルールによって最低敷地面積が設定されている地域があります。
土地の売却価格は、「現在何㎡あるか」だけではなく、
その土地を何区画にできるのか、各区画に建物を建築できるのか
によって大きく変わることがあります。
広い土地、相続した土地、二世帯で所有している土地などを売却する場合には、売却前に分割可能性まで調査しておくことが重要です。
よくあるご質問（Q&A）
Q1．最低敷地面積120㎡の地域で、110㎡の土地には絶対に家を建てられませんか？
必ずしもそうとは限りません。
最低敷地面積の規制が設定される以前から存在していた土地などについては、一定の経過措置や適用除外が認められる場合があります。
規制の根拠、土地の成立時期、分筆履歴などを個別に確認する必要があります。
Q2．最低敷地面積120㎡なら、240㎡の土地は必ず2区画にできますか？
いいえ。
面積上は120㎡ずつにできますが、接道義務、間口、セットバック、地区計画の壁面後退、開発許可など別の規制があります。
最低敷地面積を満たしているだけでは建築可能とは判断できません。
Q3．土地を分筆しただけで建築できなくなることはありますか？
あります。
特に最低敷地面積の規制ができる以前から存在する小規模な土地については、その土地全部を一つの敷地として使用することを条件に特例が認められているケースがあります。
安易な分筆によって、その扱いを失う可能性があるため注意が必要です。
Q4．八王子市には最低敷地面積の規制がありますか？
八王子市には、建築基準法第53条の2による市内一律の最低敷地面積規制はありません。
ただし、地区計画、建築協定、宅地開発関係のルールなどによって最低敷地面積が設定されている地域があります。
対象地ごとの確認が必要です。
Q5．土地を2区画にして売ったほうが高くなりますか？
土地によります。
戸建住宅の需要が高い地域では、一般購入者が購入しやすい大きさに分けることで総額が上昇することがあります。
一方、測量費用、分筆費用、造成費用、開発費用などが発生することもあるため、「分割後の想定売却価格－必要経費」で判断することが重要です。
Q6．売却する前に分筆しておいたほうがよいですか？
必ずしも先に分筆する必要はありません。
むしろ売却方法が決まる前に分筆してしまうと、買主の希望する区画割りができなくなったり、建築上不利になる場合があります。
まず分割案と売却価格を比較し、その後必要に応じて測量・分筆を進める方法が安全です。
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八王子市の土地売却では、土地の面積だけではなく、地区計画・道路・接道・最低敷地面積・分割可能性などを確認することで、売却方法や査定価格が変わる場合があります。
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〖本ブログ監修者〗
柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介に従事。
これまで多くの不動産売却・購入・相続不動産の相談を担当し、現在は八王子市を中心に地域密着で不動産売却をサポートしています。
〖保有資格〗
宅地建物取引士 ／ 二級建築士 ／ 2級FP技能士 ／ 相続アドバイザー二級 ／ 秘書検定2級 ／ 既存住宅状況調査技術者