敷地と道路の間に水路がある土地は建築できる？
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土地を見ていると、敷地の目の前に道路があるものの、その間に細い水路や側溝のようなものがあり、コンクリート製の橋や蓋を渡って敷地へ出入りしているケースがあります。
一見すると普通に道路へ出入りできるため、「道路に面している土地」と考えがちです。
しかし、不動産売買や建築確認の実務では、敷地と道路の間に水路が存在する土地は、通常の接道地とは分けて確認する必要があります。
結論からいうと、水路があるから建築できないわけではありません。
ただし、
- 前面道路が建築基準法上の道路なのか
- 水路を誰が所有・管理しているのか
- 水路を横断する橋や蓋に占用許可があるのか
- 建築基準法第43条上どのように扱われるのか
- 必要な接道幅を確保できるのか
などを確認しなければ、「現在建物が建っているから建替えもできる」とは判断できません。
今回は、敷地と道路の間に水路がある土地について、建築基準法と水路占用の両面から詳しく解説します。
そもそも建物を建築するには「接道」が必要
都市計画区域等では、建築基準法第43条により、原則として建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとされています。
ここで重要なのは、単に自動車や人が道路へ出られるかではありません。
問題となるのは、
「建築基準法上、その敷地が道路に有効に接していると扱えるか」
という点です。
建築基準法第42条では、道路法による道路、位置指定道路、既存道路、2項道路など、建築基準法上の「道路」を定めています。
そして第43条では、その道路に原則2m以上接することを求めています。
道路との間に水路があると何が問題なのか
例えば次のような土地です。
道路｜水路｜敷地
道路と敷地との間に幅50cm～1m程度の水路があり、その上にコンクリート橋を設置して敷地へ出入りしているケースです。
物理的には道路へ出られます。
ところが、公図や現地を確認すると、
敷地→水路敷→道路
という土地関係になっており、敷地そのものは道路境界線に直接接していないことがあります。
ここが通常の接道地との大きな違いです。
したがって、
「目の前が公道だから接道している」
「車が出入りしているから建築できる」
「現在住宅が建っているから再建築できる」
とは限りません。
水路があっても建築できる可能性は十分ある
もっとも、水路が一本挟まっているだけで直ちに「再建築不可」となるわけではありません。
行政庁によって具体的な取扱いは異なりますが、水路を適法に横断でき、道路との間に安全な通路が確保されている場合には建築が認められる制度・運用があります。
例えば東京都の建築基準法第43条第2項第2号に関する一括許可同意基準では、
敷地と道路の間に、管理者の占用許可・承諾・同意が得られた水路等が存在し、道路へ有効に接続する幅員2m以上の通路が確保されている敷地
について許可基準が定められています。
ただし、これは東京都の取扱基準です。
特定行政庁ごとに取扱いが異なるため、八王子市内の物件については八王子市建築指導課で個別に確認することが重要です。
実際、八王子市でも建築基準法第43条第2項第2号による許可案件が建築審査会で継続的に審議されています。
つまり、
「水路がある＝43条許可が必ず必要」
とも、
「橋があれば普通の接道として扱われる」
とも一律には判断できません。
この点が非常に重要です。
「建築できるか」と「水路を渡れるか」は別々に確認する
水路付き土地では、実務上、二つの問題を分けて考えます。
①建築基準法上の接道
建築指導課等に確認します。
②水路を横断して利用する権限
水路管理者に確認します。
建築基準法上問題がなかったとしても、水路に勝手に橋を架けてよいわけではありません。
逆に、水路管理者から橋の設置許可を受けていても、それだけで建築基準法上の接道義務を満たすとは限りません。
この二つを混同しないことが、水路付き土地を調査するときの基本です。
水路にはいくつかの種類がある
「水路」といっても法律上の性質は同じではありません。
代表的には、
- 市区町村が管理する水路
- 法定外公共物として管理されている水路
- 一級河川・二級河川・準用河川等
- 農業用水路
- 土地改良区等が管理する水路
- 民有地上の私設水路
などがあります。
例えば八王子市では、道路法や河川法などの特別法による管理対象ではない公共物を「法定外公共物」とし、公図上「水」などと表示されている土地が存在することを説明しています。
したがって、公図上に細長い無地番部分や「水」と表示された部分があれば、
所有者だけでなく「管理者」を調査する必要があります。
八王子市では水路に橋を架けるには占用許可が必要
八王子市は、水路について「水害を防止するための重要な雨水流下施設」であり、原則として開渠による管理を行うとしています。
そのため、
道路から敷地へ入るため水路に橋等を設置する場合には、市の占用許可が必要です。
ここは、水路付き土地の売買で非常に重要なポイントです。
八王子市の「通路占用」には幅員のルールがある
八王子市の水路占用許可案内では、敷地への出入口として水路を占用する場合について、
原則として1敷地につき1か所
とされています。
さらに通路幅については、
必要最低限度とし、最大6.0m
という取扱いが示されています。
また、その敷地が別の道路等にも面しており、そちらから出入りできる場合には、水路占用が認められない場合があります。
このため、
「車2台分の間口が欲しいから10m全部を蓋掛けしたい」
といった希望が必ず認められるわけではありません。
水路はあくまで公共施設です。
宅地所有者が自由に利用できる土地ではありません。
既に橋があるから安心、とは限らない
中古住宅では特に注意が必要です。
現地を見ると、昔から水路の上にコンクリート製の橋が設置され、何十年も普通に車が出入りしているケースがあります。
しかし、
橋が存在していることと、その橋が適法に設置されていることは別問題です。
調査では、
- 水路占用許可書
- 占用許可番号
- 占用範囲
- 許可を受けている者
- 許可期間
- 構造図
- 更新状況
などを確認します。
「昔から使っているから大丈夫だろう」という判断は危険です。
既設橋について占用許可が確認できなければ、水路管理者との協議が必要になる可能性があります。
土地を売買するときは「占用許可の名義」にも注意
八王子市の案内では、土地売買などによって水路占用の権利を譲渡する場合、
権利譲渡の申請が必要
とされています。
相続の場合には、地位承継の届出が必要です。
ここは不動産売買実務では非常に重要です。
例えば、
売主Aさん名義で水路占用許可
↓
土地を買主Bさんへ売却
という場合、
土地所有権の移転登記だけ行えば水路占用まで当然に買主へ移る、と考えるべきではありません。
決済前後で水路管理者への手続きを確認しておく必要があります。
八王子市の水路占用許可は永久ではない
さらに重要なのが許可期間です。
八王子市の案内では、通常の水路占用許可期間は、
5年以内
とされており、引き続き占用する場合は更新が必要とされています。
つまり、水路上の橋は「自分の土地の一部」ではありません。
公共物を一定の条件のもとで使用しているものです。
売買時には、
「橋があります」
だけではなく、
「何を根拠として将来もその橋を使用できるのか」
まで確認する必要があります。
水路が「河川」の場合はさらに注意
一見すると小さな水路でも、法的には河川法の対象となっている場合があります。
河川区域内の土地を占用する場合には河川法第24条、工作物を新築・改築・除却する場合には第26条による河川管理者の許可が必要となる場合があります。
したがって、
公図を見て「水」と書いてあるから市の普通水路だろう
と決めつけることもできません。
まず管理区分を確認することが必要です。
接道幅2mは「橋の幅」も重要になる
戸建住宅の場合、建築基準法上は原則として道路への接道長さ2m以上が必要です。
そこで問題になるのが、水路横断部分です。
例えば、
道路に接する敷地側の間口……8m
水路幅……1m
水路上の橋……1.8m
という土地があったとします。
敷地自体の間口が8mあるからといって、
接道幅8mとして当然に扱われるわけではありません。
実際に道路へ安全に通行できる部分が1.8mしかなければ、建築基準法上の接道・通路の要件との関係が問題になります。
したがって調査では、
「道路に何m面しているか」
だけではなく、
「水路を横断する有効な通路幅が何mあるか」
を見る必要があります。
2項道路＋水路はさらに難しい
実務上、特に慎重な調査が必要なのが、
敷地｜水路｜建築基準法第42条第2項道路
というケースです。
2項道路では、原則として道路中心線から2mの位置が道路境界線とみなされ、セットバックが必要になります。
ところが、水路が道路と敷地の間に存在すると、
- 道路中心線はどこか
- 水路部分を道路幅員に含めるのか
- 水路の反対側を道路境界と扱うのか
- セットバックラインはどこになるのか
などについて個別確認が必要になります。
八王子市でも、2項道路の後退線を調査する際、公図によって「市が管理する道や水路の位置」等を確認するよう案内しています。
したがって、
水路が存在する2項道路では、現況幅員だけを測ってセットバック量を判断するのは危険です。
水路境界が確定しているかも確認する
売買の場合には、水路との境界も重要です。
八王子市では、市が管理する道路・水路等について、隣接所有者からの申請により境界確定を行う制度があります。
特に古い土地では、
- 水路構造物の位置
- 公図上の水路
- 実際の所有権境界
が完全に一致しているとは限りません。
そのため確定測量を行う場合には、水路管理者との境界確定が必要になることがあります。
建築できるか確認するときの実務的な調査順序
水路付き土地については、私は次のような順序で確認することが重要だと考えます。
①公図を確認する
道路と敷地の間に別の筆や「水」が存在するか確認します。
②道路種別を確認する
建築基準法第42条何項何号の道路なのかを確認します。
③水路の管理者を確認する
市、東京都、国、土地改良区、民間所有者などを特定します。
④水路占用許可を確認する
橋・蓋・通路について既存許可があるか確認します。
⑤橋の幅・構造を確認する
建築基準法上必要となる有効幅員が確保されているか確認します。
⑥建築指導課に接道の取扱いを確認する
通常接道として扱えるのか、第43条第2項の認定・許可等が必要なのかを確認します。
⑦将来の建替え条件まで確認する
現在建っている建物だけではなく、再建築するときにも同様の取扱いが可能なのか確認します。
ここまで確認して初めて、
「この土地は建築できる可能性が高い」
という判断ができます。
「現在建物が建っている」は建築可能の証明にならない
これは水路付き土地に限りませんが、非常に重要です。
古い建物の場合、
- 建築当時と現在で法律が違う
- 当時の道路認定状況が違う
- 当時だけ個別許可を受けている
- 水路占用許可の状況が変わっている
- 既存不適格建築物である
- そもそも確認申請関係資料が残っていない
といった可能性があります。
したがって、
「家が建っている＝同じ家をもう一度建てられる」
ではありません。
中古戸建の購入では特に「現況」ではなく、将来の再建築条件を確認する必要があります。
売却する場合にも価格へ影響する可能性がある
水路がある土地でも、占用許可や接道関係が明確であれば、それだけで大きな問題になるとは限りません。
一方、
- 占用許可書が見つからない
- 無許可の橋である可能性がある
- 有効幅員が2m未満
- 第43条関係の許可が必要
- 水路境界が未確定
- 建替え時の行政判断が未確認
という状態では、買主や金融機関、建築会社から追加調査を求められることがあります。
その結果、売却期間や価格、住宅ローン審査へ影響する可能性もあります。
したがって水路付き土地を売却するときは、
販売開始後に問題が発覚するより、売却前に道路と水路を調査しておくことが重要です。
よくある質問
Q．敷地と公道との間に水路があります。建替えできますか？
水路があるだけでは判断できません。
前面道路の建築基準法上の種別、水路の管理者、水路占用許可、橋の幅、建築基準法第43条上の取扱いなどを確認する必要があります。
Q．既にコンクリート橋があります。問題ありませんか？
橋が存在しているだけでは判断できません。
管理者から適法な占用許可を受けているか、許可内容と現況が一致しているかを確認する必要があります。
Q．水路に勝手に蓋をして駐車場にできますか？
原則としてできません。
少なくとも八王子市では、水路は開渠による管理を原則としており、橋等による占用は必要最小限度に限って認める取扱いとなっています。駐車場利用を目的とした占用は、許可できないものの例として示されています。
Q．土地を購入すれば水路の橋もそのまま使えますか？
既存の占用許可の内容を確認する必要があります。
八王子市では、土地売買等により占用を譲渡するときは権利譲渡の申請が必要とされています。
Q．水路部分を買い取ることはできますか？
水路としての機能や利用計画がない場合には、用途廃止後に払下げが可能となるケースがあります。
八王子市でも、機能のない水路について用途廃止・払下げの相談を受け付けています。
ただし、当然に払下げを受けられるわけではなく、行政との協議が必要です。
まとめ｜水路付き土地は「道路」と「水路」をセットで調査する
敷地と道路との間に水路があっても、建物を建築できるケースは多数あります。
しかし、
「道路の目の前に土地がある」ことと「建築基準法上適法に接道している」ことは同じではありません。
さらに、
建築基準法上の接道問題と、水路を横断する占用権限は別の問題です。
特に確認したいのは、
前面道路の道路種別
水路の所有者・管理者
水路占用許可の有無
占用幅員
許可期間・名義
建築基準法第43条の取扱い
水路との境界確定状況
建替え時の行政判断
です。
水路付き土地は、一般的な道路調査だけでは十分ではありません。
現地、公図、道路台帳、水路管理資料、占用許可書、建築確認関係資料を照合し、必要に応じて建築指導部門と水路管理部門の双方へ確認することが重要です。
特に不動産売買では、「現在住めるか」ではなく、
「買主が将来建替えられるのか」
まで確認しておくことが、トラブルを防ぐうえで非常に重要なポイントになります。
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【本ブログ監修者】
株式会社cocoro不動産
代表取締役 柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／秘書検定2級／既存住宅状況調査技術者／相続アドバイザー2級