土地や中古住宅を売却するとき、非常に重要になるのが「接道」です。

現地を見るとアスファルト舗装され、車も普通に通っているため、一見すると「道路」に見えることがあります。

しかし、不動産・建築の実務では、

「道路のように見えること」と「建築基準法上の道路であること」は全く別の問題です。

前面が建築基準法上の「道路」ではなく、単なる「通路」「道路状空地」だった場合、その土地は売却できるのでしょうか。

結論からいうと、売却そのものは可能です。

ただし、建築基準法上の接道義務を満たしているか、建替えが可能なのか、通路を将来も使用できるのかによって、売却価格や買主の住宅ローン、販売方法まで大きく変わります。

今回は、この「法上の道路ではない通路」に面する土地について、実務上の重要ポイントを詳しく解説します。

建築基準法上の「道路」とは？

まず重要なのは、「公道・私道」という分類と「建築基準法上の道路」という分類は別物だということです。

建築基準法第42条では、建築基準法上の道路を定めています。

代表的なものには、

・道路法による幅員4m以上の国道・都道・市道等
・都市計画法や土地区画整理法などによって築造された道路
・建築基準法施行時から存在する一定の道路
・位置指定道路
・建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路・みなし道路」

などがあります。

つまり、

「市が所有している土地だから法上の道路」

とも限りませんし、

「私有地だから法上の道路ではない」

というわけでもありません。

八王子市でも、建築基準法上の道路種別については「指定道路図」等で確認でき、建築可能かどうかを左右する重要な情報であるため、最新情報は建築指導課窓口で確認するよう案内しています。

接道義務とは？

建築基準法第43条第1項では、原則として、

建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない

とされています。

これは単に自動車が出入りできるかどうかだけを見ている制度ではありません。

道路には、

・日常の通行
・災害時の避難
・消防活動
・採光
・通風
・防災上の空間

などの役割があります。

そのため、「人も車も問題なく通れる通路がある」という事実だけでは、原則として接道義務を満たしたことにはなりません。

法上の道路ではない通路にしか面していない場合は？

例えば、次のようなケースがあります。

・登記上は宅地や雑種地だが、現況は通路になっている
・複数の住宅所有者が共同利用している私有地
・昔から存在する細い路地
・認定外道路
・農道
・水路上に設けられた通路
・道路状にはなっているが法42条の指定を受けていない土地

この場合、その通路に2m以上接していたとしても、その通路自体が建築基準法第42条の道路でなければ、原則として第43条第1項の接道義務を満たしません。

したがって、

「通路に2m接している＝建築できる」

とは判断できません。

では「再建築不可」になるのか？

ここが非常に重要です。

法上の道路に接していないからといって、必ずしも即座に「永久に再建築できない土地」と決まるわけではありません。

建築基準法第43条第2項には、接道義務の例外となる認定・許可制度があります。

現在は、大きく

第43条第2項第1号の「認定」

と、

第43条第2項第2号の「許可」

があります。

第43条第2項第1号の「認定」とは？

一定の幅員4m以上の「道」で、避難・通行上必要な基準を満たしており、さらに建築物の用途や規模など一定の要件に適合する場合には、特定行政庁の認定によって接道義務の適用除外を受けられる制度です。

国土交通省によると、対象となる建築物には用途・規模等の基準があり、延べ面積500㎡以下などの条件が設定されています。

第2号許可とは異なり、一定の場合には建築審査会の同意を要しない制度です。

第43条第2項第2号の「許可」とは？

実務上、特に問題となりやすいのはこちらです。

敷地が法上の道路に接していなくても、

・敷地周囲に公園・緑地・広場等の広い空地がある
・一定の農道その他公共の用に供する道に接している
・法上の道路まで通じる、避難・通行上安全な通路に有効に接している

などの条件を満たし、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと判断されれば、特定行政庁の許可によって建築できる可能性があります。

原則として建築審査会の同意を経て許可されます。

八王子市でも、実際に建築審査会において「建築基準法第43条第2項第2号の許可」が審議されています。

したがって、

「法上の道路ではない＝必ず再建築不可」

ではなく、

「原則は接道義務を満たさないが、43条2項による認定・許可の可能性を調査する必要がある」

というのがより正確な理解です。

過去に43条許可を受けていれば将来も建替えできる？

ここも注意が必要です。

中古住宅では、

「現在建物が建っているのだから、当然建替えできるだろう」

と考えがちですが、必ずしもそうではありません。

現在の建物が、

・昔の法令・基準で建築された
・過去に43条関係の許可を受けた
・当時と現在で通路の所有関係が変わった
・当時とは建築計画が異なる

といった可能性があります。

43条2項第2号の許可は、単に土地そのものに「永久に建築できる権利」を付与する制度ではありません。

例えば東京都の許可運用でも、許可後に一定の計画変更が生じた場合には、変更後の計画について改めて許可を受けることを原則としています。

そのため売却時には、

「過去に許可を受けている」

ことと、

「将来、買主が希望する建物について再び許可を受けられる」

ことを区別して考える必要があります。

通路の「所有者」も非常に重要

法上の建築可否とは別に、民法上・登記上の通行権も調査する必要があります。

例えば通路が第三者所有の場合です。

現在は何十年も自由に通行していたとしても、

・通路の持分を所有しているのか
・通行地役権が設定されているのか
・通行承諾書が存在するのか
・単なる事実上の通行なのか

では、その土地の評価は大きく異なります。

建築基準法上の許可が得られる可能性があっても、私法上の通行権が不安定であれば、買主にとって重大なリスクになります。

上下水道・ガスの「掘削」も確認する

通路問題では「通れるか」だけを確認して終わってはいけません。

非常に重要なのが、

給排水管・ガス管等を工事するときに、その通路を掘削できるか

という問題です。

特に第三者所有の私有地を経由して上下水道管が引き込まれている場合には、

・既存管の位置
・引込管の所有関係
・新規引込みの可否
・修繕時の掘削
・所有者の承諾の有無
・工事費負担

などを確認する必要があります。

「通行できること」と「掘削できること」は別問題です。

中古住宅の売却では、将来の建替えだけではなく、既存配管の交換・漏水修理等まで想定して調査することが重要です。

住宅ローンにも影響する可能性がある

法上の道路に接していない物件では、金融機関によって担保評価や融資判断が慎重になることがあります。

ただし、

「43条物件だから住宅ローンは絶対に利用できない」

という説明も正確ではありません。

例えば住宅金融支援機構の技術基準でも、原則として住宅敷地が一般交通の用に供する道に2m以上接することを求める一方、建築基準法第43条第2項第2号の建築物の敷地等について例外的な取扱いが規定されています。

実際の融資判断は、

・現在の建物の適法性
・建築確認・検査済証
・43条認定・許可の履歴
・将来の再建築可能性
・通路の権利関係
・担保価値

などを金融機関が総合的に判断します。

したがって売却前に「住宅ローンが使えるか」を一律に判断するのではなく、物件ごとの調査が必要です。

売却価格にはどのような影響がある？

一般的には、通常の法上道路に接する土地と比較すると、買主が負う不確定要素が多いほど価格にはマイナス要因となります。

特に影響が大きいのは、

①完全な再建築不可

②43条2項許可を受けられる可能性はあるが、確定していない

③過去に許可実績があり、現在も同様の条件が維持されている

④通路の持分や通行・掘削権まで整理されている

という違いです。

同じ「法上の道路ではない通路」に面する土地でも、この4つでは市場価値が全く異なります。

したがって査定時に単純に、

「再建築不可なので相場の半額です」

などと機械的に評価することは適切ではありません。

売却前に最低限確認したい項目

このような土地を売却する場合、最低でも次の調査が必要です。

①前面通路の建築基準法上の道路種別

まず建築指導課等で、法42条道路なのか、それとも法上の道路ではないのかを確認します。

②43条2項認定・許可の可能性

過去の許可履歴だけでなく、現在の基準で将来の建替えが可能かを行政庁に確認します。

③建築確認・検査済証等

既存建物がどのような手続きを経て建築されたのかを確認します。

④通路の登記事項

所有者、共有持分、地目、地積等を確認します。

⑤通行権

持分・地役権・通行承諾等を確認します。

⑥掘削権・配管関係

上下水道・ガス等の配管経路と、将来工事の可否を確認します。

⑦通路幅員・接道長

現況測量だけではなく、どの範囲を行政庁が通路として扱っているのか確認することが重要です。

「道路ではありません」だけでは説明不足

売却実務では、

「前面は建築基準法上の道路ではありません」

と説明するだけでは、本当のリスクは買主に伝わりません。

重要なのは、その先です。

例えば、

「本物件は建築基準法第42条に規定する道路には接していません。現在の建物は○年○月に建築確認を受けています。将来建替えを行う場合には建築基準法第43条第2項に基づく認定または許可等が必要となる可能性があり、将来の認定・許可を保証するものではありません」

など、物件ごとの調査結果に基づき具体的に説明する必要があります。

売主にとっても、買主にとっても、

「何が分かっていて、何が確定していないのか」

を明確にすることが重要です。

まとめ｜「通路」だから売れないわけではない

建築基準法上の道路ではない通路に面した土地でも、売却そのものは可能です。

しかし、本当に確認しなければならないのは、

売れるかどうかではなく、その土地に将来どのような建築が可能なのか

です。

法42条の道路ではなくても、法43条2項の認定・許可によって建築できるケースがあります。

一方で、許可の可能性が低い土地や、通路の権利関係が整理されていない土地では、売却価格や住宅ローン、買主層に大きな影響が出ることがあります。

特に重要なのは、

「建築基準法上の接道」
「43条2項認定・許可」
「通行する権利」
「掘削する権利」

を別々に調査することです。

前面が細い通路だからといってすぐに「再建築不可」と判断することも、現在建物があるから「建替え可能」と判断することも危険です。

不動産売却では、建築指導課での道路種別・許可関係の調査、登記資料、建築確認資料、通行・掘削関係まで確認したうえで、その土地の本当の価値を判断する必要があります。

よくある質問（Q&A）

Q1．法上の道路ではない通路にしか接していない土地でも売れますか？

はい。土地・建物の売買自体は可能です。

ただし再建築の可否や住宅ローン、担保評価に影響する可能性があるため、通常の土地以上に事前調査が重要です。

Q2．現在住宅が建っていれば再建築できますか？

必ずしもできるとは限りません。

現在建っている建物の建築経緯、道路の指定状況、過去の43条許可、現在の許可基準などを確認する必要があります。

Q3．43条2項第2号の許可を過去に受けていれば安心ですか？

過去の許可実績は重要な資料ですが、将来の建替えについて当然に許可されることを保証するものではありません。

建替え時の建築計画や通路状況等を踏まえて改めて確認する必要があります。

Q4．幅員4mある通路なら問題ありませんか？

幅員だけでは判断できません。

その通路が建築基準法第42条の道路なのか、43条2項の認定・許可対象となる道なのかを確認する必要があります。

Q5．通路持分を持っていれば建築できますか？

通路持分を所有していることと、建築基準法上の接道を満たしていることは別問題です。

逆に法上の建築要件を満たしていても、通行・掘削等の私法上の権利について別途確認が必要になる場合があります。

主な公的資料

建築基準法第42条・第43条
e-Gov法令検索「建築基準法」

接道義務・第43条第2項の認定・許可制度
国土交通省「接道義務に係る特例認定・許可」

八王子市の道路種別確認
八王子市「建築基準法に基づく道路種別の確認について」

※建築基準法第43条第2項の認定・許可基準や運用は、特定行政庁によって異なる場合があります。実際の売却・建築計画では、所在地を管轄する行政庁への個別確認が必要です。

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【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／秘書検定2級／既存住宅状況調査技術者／相続アドバイザー2級