「4号特例」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。

一般の方にはあまり馴染みのない言葉ですが、これまで日本の木造戸建住宅の建築確認制度を理解するうえで、非常に重要な制度でした。

特に一般的な木造2階建て住宅の多くがこの制度の影響を受けていたため、中古住宅を売買する際にも無関係とはいえません。

さらに、2025年4月1日に改正建築基準法が施行され、「4号特例」は大幅に見直されました。

そこで今回は、「そもそも4号特例とは何なのか」「何が省略されていたのか」「2025年4月から何が変わったのか」、さらに不動産売買で注意したいポイントまで専門的に解説します。

「4号特例」とは？

いわゆる「4号特例」とは、旧建築基準法第6条第1項第4号に該当する小規模建築物について、一定の条件を満たす場合に建築確認・検査における構造関係規定などの審査を省略できる制度です。

国土交通省も、従来の制度について「2階建て以下の木造住宅等の小規模建築物」で、建築士が設計した場合には建築確認時の構造耐力関係規定等の審査が省略されていたと説明しています。

ここで非常に重要なのが、

「構造基準を守らなくてもよい制度」ではない

ということです。

あくまでも、

建築基準法への適合義務はあるものの、建築確認を行う行政庁や指定確認検査機関による一部の審査を省略する制度

でした。

この点は「4号特例」を理解するうえで最も重要です。

なぜ「4号」と呼ばれていたの？

従来の建築基準法第6条第1項では、建築確認を必要とする建築物を規模・用途・構造などによって区分していました。

そのうち同項第4号に該当する小規模建築物が、一般に「4号建築物」と呼ばれていました。

典型的なのが、

一般的な木造2階建ての一戸建住宅

です。

そのため、日本の戸建住宅では非常に多くの建物が4号建築物に該当していました。

4号特例では何が省略されていた？

建物を新築するときには通常、建築主が建築確認申請を行い、設計内容が建築基準法等に適合しているか確認を受けます。

当然、確認する事項は多岐にわたります。

敷地と道路との関係、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火規制、採光・換気、構造安全性などです。

ところが旧4号建築物について建築士が設計した場合には、構造耐力関係規定などについて確認審査機関による審査が省略されていました。

工事完了後についても、建築士である工事監理者が設計図書どおり施工されたことを確認した場合には、同様に一定の検査が省略される仕組みでした。

つまり、

「建築士が適切に設計・工事監理していることを前提として、行政側の審査を簡略化する」

という考え方です。

「確認済証がある＝構造まで全部審査済み」ではなかった

これは中古住宅を扱う不動産実務では、特に理解しておきたいポイントです。

旧4号特例の対象建築物では、構造関係規定等について確認審査が省略されていました。

したがって、旧制度下の木造住宅について、

「確認済証があるから、耐震性を含めた構造の内容まで確認検査機関が詳細に審査している」

とは必ずしもいえません。

もちろん、これは「その建物が危険」「違法建築である」という意味ではありません。

設計者である建築士には当然、建築基準法に適合する建物を設計する義務があります。

重要なのは、

「法令に適合しなければならないこと」と「確認申請時に第三者が審査したこと」は別の話

だということです。

なぜ4号特例が見直されたの？

大きな背景の一つが、住宅の省エネルギー化です。

現在の住宅では高断熱化が進み、断熱材や高性能サッシなどが使用されるほか、太陽光発電設備を屋根に設置するケースも増えています。

その結果、従来の住宅と比較して建築物が重量化する傾向があります。

国土交通省は、省エネ化に伴う建築物の重量化に対応し、構造安全性を確実に確保することなどを目的として、建築確認・検査及び審査省略制度の対象範囲を見直しました。

さらに2025年4月以降に着工する住宅・建築物については、原則として省エネ基準への適合も義務化されています。

つまり、

省エネ性能を高める → 建物が重量化する → 構造安全性もより確実に確認する必要がある

という流れです。

2025年4月から「4号特例」はどう変わった？

2025年4月1日施行の改正によって、従来の4号建築物は大きく、

「新2号建築物」

と

「新3号建築物」

に整理されました。

国土交通省による区分を簡略化すると、次のようになります。

区分	主な規模	建築確認・検査	審査省略
新2号建築物	2階建て以上、または延べ面積200㎡超	原則必要	対象外
新3号建築物	平屋かつ延べ面積200㎡以下	都市計画区域等内では必要	対象

ここが今回の改正の核心です。

一般的な「木造2階建て住宅」が新2号建築物に

これまで4号特例の代表的な対象だった木造2階建て住宅は、改正後は基本的に新2号建築物となります。

新2号建築物については、構造関係規定等の審査省略制度の対象外です。

しかも、都市計画区域等の内外にかかわらず、階数2以上または延べ面積200㎡を超える建築物は建築確認の対象となります。

八王子市内で一般的に建築される木造2階建て住宅を考えると、この改正の影響は非常に大きいといえます。

確認申請に「構造関係図書」の提出が必要に

改正前の4号建築物では、一部の図書提出が省略されていました。

しかし新2号建築物では、

確認申請書・図書

に加えて、

構造関係規定等の図書

そして、

省エネ関連の図書

の提出が必要となっています。

つまり、一般的な木造2階建て住宅であっても、構造安全性について確認審査の中でチェックされる仕組みに変更されたということです。

4号特例の見直しと同時に「木造住宅の構造基準」も変更

実は、今回の改正は単純に提出書類が増えただけではありません。

木造建築物の構造安全性に関する基準そのものも見直されています。

近年は高断熱化や太陽光パネルの設置などにより住宅が重量化していることから、建物の重量に応じて必要な壁量や柱の小径などを算定する仕組みに改められました。

これらの構造関係告示も2025年4月1日から施行されています。

つまり現在の木造住宅では、

「昔と同じ大きさの住宅だから、昔と同じ程度の耐力壁でよい」

とは限りません。

屋根・外壁・太陽光発電設備などを含む実際の建物重量を踏まえて構造安全性を検討することが、より重要になっています。

新3号建築物なら、今でも審査省略制度は残っている

今回の法改正を「4号特例が完全に廃止された」と説明するケースがありますが、厳密には少し違います。

平屋建てで延べ面積200㎡以下などの新3号建築物については、一定の審査省略制度が残されています。

国土交通省の資料でも、新3号建築物については従来と同様、一部図書の省略を継続するとされています。

したがって、

「4号特例廃止」よりも「4号特例の対象範囲が大幅に縮小された」

と理解する方が正確です。

もう一つ重要なのが「大規模リフォーム」

2025年4月の改正は、新築住宅だけの問題ではありません。

これまで4号建築物だったような木造2階建て住宅でも、大規模な修繕・模様替を行う場合には建築確認が必要になるケースがあります。

国土交通省は、2025年4月以降に工事着手する2階建て木造戸建等について、主要構造部である

壁・柱・床・梁・屋根・階段

のいずれか1種類以上について過半の改修等を行う場合、建築確認手続の対象になるとしています。

一方、キッチン交換、トイレ交換、ユニットバス交換といった水回りのみのリフォームや、手すり・スロープの設置などについては、従来どおり建築確認は原則不要です。

なお、

建築確認が不要＝建築基準法を守らなくてよい

ということではありません。

国土交通省も、確認手続が不要なリフォームでも、改修後の建築物は建築基準法に適合している必要があると明示しています。

中古住宅売買では「旧4号建築物」をどう考える？

中古戸建を購入するとき、築年数によっては4号特例時代に建築された住宅が非常に多く存在します。

だからといって、旧4号建築物を過度に警戒する必要はありません。

むしろ重要なのは、

「建築確認制度上、どこまで審査されていた建物なのか」

を正しく理解することです。

例えば中古住宅では、

確認済証、検査済証、建築確認申請図書、設計図面、構造関係図書、増改築履歴などを確認することで、その住宅の建築時の状況をより詳しく把握できる場合があります。

特に耐震性を重視する場合には、確認済証の有無だけで判断するのではなく、必要に応じて設計図書の確認、耐震診断、既存住宅状況調査（ホームインスペクション）なども組み合わせて考えることが重要です。

「検査済証あり」も重要

中古住宅売買では「確認済証」だけではなく「検査済証」も確認したいところです。

確認済証は、原則として工事着手前の建築計画について確認を受けたことを示す書類です。

一方の検査済証は、完成後に完了検査を受け、検査対象となる事項について建築基準関係規定への適合が確認されたことを示す書類です。

ただし、旧4号特例建築物では一定の検査項目が省略されていたため、ここでも

「検査済証がある＝建物のあらゆる部分について詳細な検査が行われた」

と単純化しないことが重要です。

法改正前の住宅が「新基準に適合していない＝違法」ではない

ここも誤解されやすいところです。

現在の基準と昔の基準が異なるからといって、昔の建物が直ちに違法になるわけではありません。

建築物については、原則として建築当時の法令に適合して建築され、その後の法改正によって現在の基準に合わなくなった場合には、いわゆる既存不適格建築物として取り扱われることがあります。

これは「違反建築物」とは全く意味が異なります。

中古住宅を判断するときには、

現在の基準に適合しているか

だけではなく、

建築当時どのような法律・基準が適用されていたのか

という視点が必要です。

2025年4月1日という日付にも注意

今回の建築確認・検査対象等の見直しについて重要なのは、単純に「確認申請をいつ提出したか」だけではありません。

国土交通省は、改正された建築確認・検査対象の見直し等について、2025年4月1日以後に工事着手する建築物に適用されるとしています。

したがって、2025年前後に建築された住宅について調査するときには、

「確認申請日」

「確認済証交付日」

だけではなく、

実際の工事着手時期

まで確認する必要がある場合があります。

不動産売買で4号特例を知っておく意味

4号特例は一見すると、建築士や建築確認検査機関だけが知っていればよい専門的な制度に見えます。

しかし中古戸建売買では非常に重要です。

例えば、

「確認済証があるから構造は全部審査されている」

「検査済証があるから建物のすべてが検査されている」

「昔の建物が現在の構造基準を満たしていないから違法建築だ」

といった理解はいずれも正確ではありません。

建築された年代、当時の建築基準法、建物の規模、確認申請制度、増改築履歴などを総合的に確認する必要があります。

不動産売買では、単に書類の「有る・無し」をチェックするだけではなく、

その書類が何を証明していて、逆に何を証明していないのか

まで理解することが重要です。

まとめ｜「4号特例＝構造基準の免除」ではない

4号特例について最も重要なのは、

「建築基準法への適合を免除する制度ではなく、建築確認・検査における一定の審査を省略する制度だった」

という点です。

2025年4月の法改正によって、従来4号特例の対象だった一般的な木造2階建て住宅の多くは「新2号建築物」となり、構造関係規定等の審査省略制度の対象外となりました。

さらに、省エネ基準への適合義務化、木造建築物の重量化を踏まえた構造基準の見直し、大規模リフォームに対する建築確認制度の変更など、戸建住宅を取り巻く制度は大きく変化しています。

中古住宅を購入・売却するときにも、確認済証や検査済証だけを見るのではなく、建築時期・適用法令・設計図書・増改築履歴まで含めて建物を確認することが大切です。

よくあるご質問

Q．4号特例の住宅は耐震性が低いということですか？

いいえ。

4号特例は構造基準そのものを免除する制度ではありません。

確認申請において構造関係規定等の「審査」が省略されていた制度です。

したがって、4号建築物だったという理由だけで耐震性が低いとは判断できません。

Q．2025年4月から4号特例は完全になくなったのですか？

完全になくなったというより、審査省略制度の対象範囲が大幅に縮小されたと考える方が正確です。

一般的な木造2階建て住宅などの新2号建築物は審査省略対象外となりましたが、平屋かつ延べ面積200㎡以下の新3号建築物については一定の審査省略制度が残っています。

Q．中古住宅に確認済証があれば安心ですか？

重要な資料ではありますが、それだけですべてを判断することはできません。

特に旧4号特例の対象住宅では、確認申請時に構造関係規定等の審査が省略されていた可能性があります。

検査済証、設計図書、構造関係資料、増改築履歴などもあわせて確認することが望ましいでしょう。

Q．中古住宅の大規模リフォームにも関係しますか？

関係します。

2025年4月1日以降、2階建て木造住宅等で主要構造部の過半を改修するような大規模修繕・模様替を行う場合、建築確認が必要となるケースがあります。

購入後に大規模リノベーションを予定している住宅では、購入前に確認しておきたい重要なポイントです。

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【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者（受講済）