売主の「契約不適合責任」とは
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不動産を売却するとき、売主が特に理解しておくべき法律上の責任が「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、売主から買主へ引き渡された土地や建物が、売買契約で合意した内容に適合していなかった場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。
中古住宅の売買では、建物に経年劣化や不具合があること自体は珍しくありません。
しかし、不具合があることと、契約不適合に該当することは必ずしも同じではありません。
重要なのは、その土地や建物が「契約上、どのような状態で引き渡されることになっていたのか」という点です。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
2020年4月に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という考え方に改められました。
改正前は、通常の注意を払っても発見できなかった「隠れた瑕疵」であることが主な問題とされていました。
改正後は、欠陥が隠れていたかどうかよりも、引き渡された物件が契約内容に適合しているかどうかが重視されます。
そのため、現在の不動産売買では、売買契約書、重要事項説明書、物件状況等報告書、設備表、販売資料、修繕履歴、口頭での説明内容などを総合して、契約内容が判断されることになります。
どのような状態が契約不適合になるのか
民法では、引き渡された目的物が「種類、品質又は数量」に関して契約内容に適合していない場合を契約不適合として扱います。
不動産売買では、次のような問題が典型例として挙げられます。
建物の物理的な不具合
雨漏り、シロアリ被害、柱や土台の腐食、給排水管の漏水、建物の傾き、基礎のひび割れ、重大な設備故障などです。
ただし、築年数相応の劣化まで直ちに契約不適合になるわけではありません。
築年数、売買価格、説明内容、買主が了承していた事項、契約書の特約などによって判断が変わります。
土地に関する問題
地中埋設物、土壌汚染、地盤の重大な問題、越境、境界、擁壁の安全性、敷地面積の不足などが問題となることがあります。
例えば、住宅を建築できる土地として売買したにもかかわらず、契約時に想定していなかった大規模な地中埋設物が発見され、多額の撤去費用が必要になった場合には、契約不適合が問題になる可能性があります。
法令上・権利上の問題
再建築ができない、予定していた用途で利用できない、第三者の権利が設定されているなど、物件の利用や権利関係が契約内容と異なる場合もあります。
ただし、重要事項説明書や契約書で制限内容が明確に説明され、買主が了承して購入している場合には、その制限が存在するだけで契約不適合になるとは限りません。
心理的・環境的な問題
過去の事件・事故、近隣からの騒音、振動、臭気、近隣トラブルなども、内容や程度、買主の購入判断への影響によっては問題になります。
これらは一律に判断できるものではなく、事実の内容、継続性、距離、契約時の説明などを総合して検討する必要があります。
「古い家だから責任を負わない」とは限らない
中古住宅は、新築住宅と同じ状態であることを前提として売買されるものではありません。
築30年の建物であれば、内外装や設備に一定の劣化が存在することは通常想定されます。
一方で、築年数が古いからといって、売主が何も説明しなくてよいわけではありません。
例えば、古い住宅であることを買主が理解していたとしても、売主が過去の重大な雨漏りやシロアリ被害を知っていたのであれば、その事実は説明しておく必要があります。
契約不適合に該当するかどうかは、単純に建物が古いか新しいかではなく、買主がどのような情報を与えられ、どのような状態の物件を購入することに合意したのかによって判断されます。
契約不適合があった場合に買主が行使できる権利
契約不適合が認められた場合、買主には主に次の権利があります。
1．追完請求
買主は売主に対し、契約内容に適合する状態にするよう請求できます。
建物の売買では、不具合の補修が中心となります。
ただし、買主が指定した方法と異なる方法であっても、買主に不相当な負担を課さないのであれば、売主が別の方法で追完できる場合があります。
2．代金減額請求
売主が相当期間内に補修などをしない場合、買主は不適合の程度に応じて売買代金の減額を請求できることがあります。
補修が不可能な場合、売主が補修を明確に拒絶した場合などには、催告をせずに代金減額を請求できるケースもあります。
3．損害賠償請求
契約不適合によって買主に損害が発生し、その不適合について売主の責めに帰すべき事由がある場合には、損害賠償を請求される可能性があります。
補修費用だけでなく、一定の要件を満たせば、仮住まい費用や調査費用などが問題になることもあります。
4．契約解除
契約の目的を達成できないほど重大な契約不適合であり、補修などによっても解決できない場合には、売買契約が解除される可能性があります。
一方、契約不適合が契約や取引上の社会通念に照らして軽微である場合には、原則として解除は認められません。
改正民法では、従来の損害賠償請求や解除に加えて、追完請求と代金減額請求が明確に規定されています。
売主が知らなかった不具合でも責任を負うのか
契約不適合責任では、売主が不具合を知っていたかどうかだけで責任の有無が決まるわけではありません。
契約書に免責や責任範囲を限定する特約がなければ、売主が知らなかった不具合であっても、追完請求や代金減額請求などの対象になる可能性があります。
つまり、「知らなかったから一切責任を負わない」という考え方ではありません。
ただし、損害賠償請求については、売主に責めに帰すべき事由があるかどうかが問題となります。
買主の各権利によって、成立するための要件が異なる点に注意が必要です。
買主からの通知期間
物件の種類または品質に関する契約不適合について、買主は原則として、その不適合を知ったときから1年以内に売主へ通知しなければなりません。
ここでいう「1年以内」とは、必ずしも1年以内に裁判を起こさなければならないという意味ではなく、売主が対応を検討できる程度に、不適合の種類やおおよその範囲を通知する必要があるという意味です。
また、売主が引渡し時に契約不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この1年間の通知期間による保護を受けられません。
なお、この規定は「種類または品質」に関する不適合についてのものであり、数量不足などには同じ通知期間がそのまま適用されるとは限りません。
契約不適合責任を免責にすることはできるのか
個人が売主となる中古不動産の売買では、売主の契約不適合責任を全部または一部免除する特約を設けることがあります。
例えば、相続した空き家や長期間使用されていない古家など、売主自身も建物の状態を十分に把握できていない物件では、契約不適合責任を免責とする条件で売買する場合があります。
また、責任を負う項目を雨漏りやシロアリ被害などに限定したり、責任期間を一定期間に限定したりする方法もあります。
ただし、免責特約は、契約書に書けばどのような場合でも有効になるものではありません。
最も重要な点――知っていて告げなかった事実は免責されない
民法第572条では、売主が契約不適合責任を負わない旨の特約を設けた場合であっても、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、責任を免れることができないと定めています。
したがって、契約書に「売主は一切の契約不適合責任を負わない」と記載されていても、売主が雨漏りを知っていたのに告げなかった場合、その雨漏りについてまで免責されるとは限りません。
シロアリ被害、過去の浸水、給排水管の漏水、建物の傾き、重大な近隣トラブルなどについても同様です。
国土交通省の建物状況調査に関する資料でも、免責特約を設けた場合であっても、知りながら告げなかった事実については責任を免れないことが明示されています。
これは、売主にとって非常に重要な点です。
免責特約は「知っている不具合を隠してもよい」という制度ではありません。
むしろ、売主が知っている情報を正確に開示したうえで、買主がその状態を了承して購入することによって、契約内容を明確にするためのものです。
「告げた不具合」は契約内容の一部になる
例えば、売主が契約前に次のように説明したとします。
「2階北側の窓付近に、強い風雨の際に雨染みが出ることがあります」
その事実が物件状況等報告書や売買契約書に記載され、買主が了承したうえで購入したのであれば、原則として、その雨染みの存在を前提に契約したことになります。
この場合、その説明どおりの状態である限り、直ちに契約不適合になるとは限りません。
反対に、雨漏りはないと説明していたにもかかわらず、実際には売主が以前から雨漏りを認識していた場合には、免責特約があっても責任を問われる可能性が高くなります。
重要なのは、不具合があることそのものよりも、契約時にその事実がどのように説明され、どのような状態で引き渡すことが合意されていたかという点です。
物件状況等報告書は正確に記入する
売主が契約不適合に関するトラブルを防ぐためには、「物件状況等報告書」や「告知書」を正確に作成することが重要です。
一般的には、次のような事項を確認します。
雨漏り、シロアリ被害、建物の腐食、給排水管の故障、建物の傾き、増改築、火災等の被害、境界、越境、地中埋設物、土壌汚染、近隣との申合せ、騒音や臭気、過去の事件・事故などです。
国土交通省が公表している物件状況等報告書の記入上の注意でも、売主が知っていたにもかかわらず買主へ知らせなかった不具合については、免責の取り決めがあっても損害賠償義務などが発生する可能性があるとされています。
「昔のことだから書かなくてもよいだろう」
「修理したから説明する必要はないだろう」
「免責だから細かく書かなくても大丈夫だろう」
このような判断は危険です。
過去に補修済みであっても、雨漏りやシロアリ被害などについては、発生時期、場所、補修内容、補修業者、再発の有無などを可能な範囲で説明しておくことが望まれます。
建物状況調査も有効な対策
中古住宅を売却する前に、建築士による建物状況調査、いわゆるインスペクションを実施する方法もあります。
建物状況調査は、建物に一切問題がないことを保証する制度ではありません。
調査対象外となる部分や、目視できない部分もあります。
それでも、売却前に建物の劣化や不具合を一定範囲で把握し、買主に説明できるため、引渡し後の認識違いを減らす効果が期待できます。
国土交通省も、調査によって不具合を事前に明確にし、買主へ伝えることで、取引後のトラブル防止につながることを案内しています。
売主が宅地建物取引業者の場合
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない買主へ不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法第40条による制限があります。
この場合、民法よりも買主に不利な特約は、原則として設けることができません。
民法上の通知期間について、物件の引渡しの日から2年以上とする特約を設ける場合を除き、買主に不利な特約は無効となります。
したがって、宅地建物取引業者が売主となる取引で、一般の買主に対して契約不適合責任を全面的に免責とすることは、原則として認められません。
新築住宅には10年間の特別な責任がある
新築住宅については、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、売主は原則として引渡しから10年間、責任を負います。
この責任について買主に不利な特約は無効となります。
また、一定の住宅事業者には、保険への加入または保証金の供託といった資力確保措置も義務付けられています。
法人が売主の場合にも注意が必要
宅地建物取引業者ではない法人が所有不動産を一般消費者へ売却する場合などには、宅地建物取引業法第40条が適用されないことがあります。
しかし、事業者と消費者との契約であれば、消費者契約法が適用される可能性があります。
消費者契約法では、事業者の債務不履行による損害賠償責任を全部免除する条項や、事業者の故意・重大な過失による責任を一部免除する条項などが無効とされます。
そのため、「宅建業者ではない法人だから全面免責にできる」と単純に判断することはできません。
契約不適合責任をめぐるトラブルを防ぐために
売主が行うべき対策は、単に免責特約を設けることではありません。
まず、売主自身が把握している不具合、修繕履歴、近隣関係、土地や建物の利用上の制限などを整理することが重要です。
次に、物件状況等報告書や設備表へ正確に記載し、必要に応じて写真、修理明細、保証書、図面などを用意します。
不具合がある場合には、買主へ説明したうえで、「その状態を含めて売買すること」を契約書上でも明確にします。
契約不適合責任を限定または免責とする場合にも、対象となる不適合、対象外となる事項、通知期間、補修方法、設備の取扱いなどを具体的に定める必要があります。
そして、契約後から引渡しまでに新たな不具合が判明した場合には、速やかに買主へ伝え、必要に応じて書面を訂正または追加することが大切です。
よくあるご質問
Q．契約不適合責任を免責にすれば、売却後は何も責任を負いませんか？
いいえ。
免責特約が有効に成立していても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については責任を免れません。
また、売主が宅地建物取引業者の場合、新築住宅の場合、事業者と消費者との契約の場合などには、法律によって免責特約が制限されます。
Q．売主が知らなかった雨漏りでも責任を負いますか？
契約内容や特約によって異なります。
契約不適合責任の免責特約がなければ、売主が知らなかった雨漏りでも、追完請求や代金減額請求などの対象になる可能性があります。
一方、有効な免責特約があり、売主も本当に知らなかった場合には、責任が限定される可能性があります。
Q．現状有姿で売れば契約不適合責任は免責になりますか？
「現状有姿」という表現だけで、当然にすべての契約不適合責任が免除されるとは限りません。
責任の有無は、売買契約書の条項、説明内容、物件状況等報告書などを総合して判断されます。
免責とするのであれば、免責の対象や範囲を契約書上で明確にする必要があります。
Q．修理した雨漏りも告知した方がよいですか？
原則として、説明しておくことが望ましいと考えられます。
修理済みであっても、過去に雨漏りがあった場所、時期、原因、修理内容、再発の有無などは、買主の判断に影響する可能性があります。
Q．古い空き家は契約不適合責任を免責にした方がよいですか？
物件の状態や売主の把握状況によって判断が異なります。
長期間空き家で、建物の状態を十分に確認できない場合には、免責を検討する合理性があります。
ただし、免責にすることで買主の不安が強くなり、価格や販売期間に影響することもあります。
建物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険を利用し、一定の安心を付加して売却する方法も含めて検討することが重要です。
まとめ
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が、売買契約で合意した内容に適合していなかった場合に売主が負う責任です。
現在の民法では、単に欠陥が隠れていたかどうかではなく、契約書や事前説明を含め、買主と売主がどのような状態で売買することに合意していたのかが重視されます。
売主のリスクを減らすために最も重要なのは、不具合を隠すことでも、安易に全面免責とすることでもありません。
知っている事実を正確に開示し、物件の状態と責任範囲を契約書で明確にすることです。
特に、契約不適合責任を免責とする取引であっても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については免責されないという点は、必ず理解しておく必要があります。
不動産ごとに建物の状態、築年数、売主の属性、買主の属性、契約条件が異なるため、売却前の段階で責任範囲を整理し、物件に合った契約条件を設定することが安全な取引につながります。
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Q&A
本ブログ監修者
株式会社cocoro不動産 代表取締役 柴田祐介
1981年生まれ。
大手不動産会社にて約17年間、不動産売買業務に従事。
宅地建物取引士｜二級建築士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士｜相続アドバイザー2級｜既存住宅状況調査技術者
※本記事は2026年7月時点の法令および公表資料をもとに、一般的な不動産売買について解説したものです。個別の紛争や契約条項の法的判断については、弁護士等の専門家へご相談ください。