不動産の販売図面や重要事項説明書を見ていると、「協定地」「協定部分」「協定通路」といった記載がされていることがあります。

協定地とは、一般的に、複数の土地所有者がそれぞれ所有する土地の一部について、通行、車両の出入り、転回などのために共同利用することを取り決めた土地をいいます。

ただし、「協定地」という名称は、建築基準法に統一的な定義が置かれた正式な道路種別ではありません。

協定書の目的や内容によって法的性質が異なるため、単に「協定地あり」と書かれているだけでは、その土地にどのような制限があるのかを判断できない点が重要です。

協定地が設けられる代表的なケース

協定地は、旗竿地が隣り合う分譲地などで多く見られます。

例えば、隣接する2区画がそれぞれ幅2メートル程度の路地状部分を所有している場合、単独では車のすれ違いや転回が難しくなります。

そこで、双方の路地状部分を一体的な空間として利用し、お互いが相手方の土地を通行できるよう協定を締結します。

所有権そのものを共有にするのではなく、土地の所有関係はそのままにして、使用方法だけを協定書で定める方式が一般的です。

このほか、車両の転回スペース、隣接宅地への進入路、ゴミ置場、給排水管の埋設部分などについて協定が設定されることもあります。

協定地は「道路」とは限らない

協定地を理解するうえで最も重要なのが、「見た目が道路状であっても、建築基準法上の道路とは限らない」という点です。

建築物の敷地は、原則として建築基準法第42条に定める道路に2メートル以上接していなければなりません。

これが、いわゆる接道義務です。

協定地が第42条の道路に該当せず、単なる民有地上の通路である場合、その土地を利用しているだけでは接道義務を満たさないことがあります。

一方、一定の幅員を持つ通路が道路へ通じ、避難や通行の安全上支障がないと判断される場合には、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受けて建築できる可能性があります。

この場合の通路を、実務上「協定道路」「43条許可通路」などと呼ぶことがありますが、第42条の道路そのものになるわけではありません。

43条許可に関係する協定地の注意点

建築基準法第43条第2項第2号の許可は、単に通路が存在すれば自動的に認められる制度ではありません。

建築物の用途、規模、構造、階数、通路の幅員、道路までの距離、権利関係などを総合的に審査したうえで、特定行政庁が許可します。

自治体によっては、通路幅員、将来の後退方法、建物の階数、延べ面積、用途などについて独自の許可基準を定めています。

福岡市の協定道路取扱要領では、協定道路を、建築基準法第42条に該当しない私道で、関係者が協定書を締結し、特定行政庁が第43条第2項第2号の許可を行うことが可能とした通路と定義しています。

さらに、原則として関係者全員による協定、一定以上の現況幅員、建替え時の後退、建物用途や階数の制限などが設けられています。

八王子市においても、市長が特定行政庁となり、建築審査会が第43条第2項第2号許可への同意などを行っています。

したがって、八王子市内の協定地について建替えの可否を判断するときは、過去の建築確認済証だけで判断せず、八王子市建築指導課への確認が必要です。

協定地と建築協定は別の制度

名称が似ていますが、「協定地」と「建築協定」は別のものです。

建築協定は、建築基準法第69条以下に基づき、地域の土地所有者などが建物の用途、敷地面積、外壁の後退、建物の高さなどについて独自の基準を定め、特定行政庁の認可を受ける制度です。

認可された建築協定には、通常の契約にはない第三者効が認められ、一定の範囲で後から土地を取得した人にも効力が及びます。

これに対して、一般的な協定地の協定書は、隣接所有者同士が締結する私法上の契約です。

売買や相続によって所有者が変わる場合に備え、協定書には「新所有者へ協定上の権利義務を承継させる」という条項を設けることが一般的ですが、具体的な承継方法や署名状況まで確認する必要があります。

協定書で確認すべき内容

協定地のある不動産を購入または売却する場合は、少なくとも次の事項を確認する必要があります。

第一に、協定の対象範囲です。

協定書に添付された図面と、現況測量図、公図、地積測量図を照合し、協定部分の位置と面積を確認します。

第二に、利用目的です。

歩行者のみ通行可能なのか、車両通行も可能なのか、駐車や物品の設置は禁止されているのかを確認します。

第三に、維持管理です。

舗装、側溝、排水設備、除雪、補修などの費用を誰がどの割合で負担するのかを確認します。

第四に、工事や掘削です。

上下水道管、ガス管、電気設備などの新設や交換を行う際の承諾方法、工事後の原状回復、費用負担について確認します。

第五に、売買・相続時の承継です。

将来所有者が変更された場合、協定をどのような手続で引き継ぐのか、承継書や確認書を取得する必要があるのかを確認します。

駐車や物置の設置はトラブルになりやすい

協定地は自分の所有地であっても、自由に利用できるとは限りません。

協定書で通行空間として確保することが定められていれば、駐車、植木鉢、自転車、物置、門扉などの設置が協定違反になる可能性があります。

実際に、複数の土地所有者が所有地の一部を共同利用する協定を締結した事案で、協定部分への車両駐車や通行妨害の禁止が裁判で認められた例があります。

この事例では、協定部分の通行が各住宅の日常生活に不可欠であり、協定の変更や廃止には当事者全員の合意が必要と判断されました。

協定地の境界付近に駐車スペースを計画する場合は、車体やドアの開閉部分が協定地へはみ出さないかまで確認することが重要です。

協定地は敷地面積に含まれるのか

一般的な協定地は、土地所有者が所有する宅地の一部であるため、登記上の土地面積には含まれます。

ただし、建築確認上の敷地面積に算入できるか、建ぺい率や容積率の計算にどのように反映されるかは、協定の内容、接道条件、過去の建築確認、43条許可条件などによって異なります。

特に、将来の通路後退部分や建築不可部分が設定されている場合には、登記面積と実際に建物配置へ利用できる面積が一致しないことがあります。

販売図面に表示された土地面積だけで判断せず、建築確認申請書、配置図、許可通知書、協定書を一体として確認する必要があります。

売却価格や住宅ローンへの影響

協定地があるからといって、必ず売却できないわけではありません。

実際には、多くの分譲住宅で協定地が利用されています。

ただし、協定内容が不明確、協定書を紛失している、現所有者全員の署名がない、現況が協定に違反している、建替え時の許可条件が確認できないといった場合は、買主や金融機関が慎重になる可能性があります。

特に43条許可に関係する物件では、「現在建物が建っている」という事実だけで、将来も同じ規模の建物へ建替えられるとは限りません。

売却前に行政調査、協定書の確認、建築士による建替え検討を行い、買主へ説明できる資料を整えておくことが重要です。

よくあるご質問

Q．協定地に自分の車を駐車してもよいですか？

A．協定書の内容によります。

通行や転回のために空地として確保することが定められている場合は、自分の所有地であっても駐車できない可能性があります。

Q．協定地があれば再建築できますか？

A．協定地があるだけでは判断できません。

建築基準法上の道路種別、接道距離、過去の43条許可、通路幅員、協定者の同意状況などを確認する必要があります。

Q．協定書を紛失していても売却できますか？

A．売却自体は可能ですが、協定内容を説明できなければ取引上の大きな問題になります。

過去の売買契約書、重要事項説明書、建築確認資料、近隣所有者が保管する協定書などを調査し、可能な限り書面を復元することが必要です。

まとめ

協定地は、限られた敷地を有効に利用し、車両や人の通行を確保するための合理的な仕組みです。

一方で、土地の所有権、通行権、建築基準法上の接道、建替え許可、維持管理、協定の承継など、複数の問題が重なっています。

重要なのは、「協定地があるかどうか」だけではなく、協定地が何のために設けられ、誰が所有し、どのような法的根拠と協定内容に基づいて利用されているのかを確認することです。

協定地のある不動産を売買する場合は、協定書、図面、登記事項、道路種別、建築確認・許可資料を総合的に調査したうえで判断することをおすすめします。

★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！

大手の様な機械的な対応ではなく、お一人お一人に寄り添った提案を親身にさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせください！

★その他売却についてのよくあるご質問
不動産売却に関するQ＆A

🔗 Google口コミを確認する

【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

宅地建物取引士・二級建築士・2級FP技能士・相続アドバイザー2級