住宅インスペクション
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中古住宅を売買するとき、売主様は「引渡し後に不具合を指摘されないだろうか」、買主様は「購入後に雨漏りや構造上の問題が見つからないだろうか」という不安を抱えます。
このような不安を減らすために行われるのが、住宅インスペクションです。
ただし、インスペクションは建物の安全性を全面的に保証する検査ではありません。
何を調べ、何が調査対象外となるのかを理解し、売買条件や契約不適合責任、既存住宅売買瑕疵保険と組み合わせて活用することが大切です。
住宅インスペクションとは
住宅インスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の状態を調べ、劣化や不具合の有無を報告する調査の総称です。
その中でも、宅地建物取引業法上の「建物状況調査」は、国の登録を受けた講習を修了した建築士である「既存住宅状況調査技術者」が、国土交通省の既存住宅状況調査方法基準に従って行う調査を指します。
したがって、民間事業者が独自に行うホームインスペクションと、宅建業法上の建物状況調査は、必ずしも同じものではありません。
中古住宅の売買で制度上の効果を期待する場合は、依頼する調査が「宅建業法上の建物状況調査」に該当するかを事前に確認する必要があります。
建物状況調査で確認する主な部分
建物状況調査では、主に「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」を確認します。
木造戸建てであれば、基礎、土台、柱、梁、床、小屋組、外壁、屋根、軒裏、バルコニー、室内の壁や天井などが対象です。
調査者は、基礎や外壁のひび割れ、床や柱の傾き、雨漏りの跡、木部の腐朽、接合部の異常などを、目視、計測、非破壊検査によって確認します。
床下や小屋裏は、点検口があり、安全に進入または確認できる場合に調査されます。
一方、壁や床を壊さなければ確認できない部分、家具や荷物で見えない部分、安全に立ち入れない部分は調査できません。
調査報告書に「調査できなかった」と記載された箇所は、「問題がなかった箇所」ではなく、「状態を確認できなかった箇所」です。
この違いは、報告書を読むうえで非常に重要です。
標準的な調査だけでは分からないこと
建物状況調査は、住宅に関するすべてを調べるものではありません。
一般に、耐震診断、建築基準法への適合判定、シロアリの詳細調査、給排水設備や電気設備の作動確認、アスベストの分析、地盤調査、擁壁の安全性判定、境界や越境の確認などは、標準的な建物状況調査とは別の調査です。
例えば床に傾きが確認されても、その原因が地盤沈下なのか、構造部材の劣化なのか、施工時からのものなのかまでは、追加調査をしなければ判断できないことがあります。
また、雨漏りの跡が見当たらなくても、過去も将来も雨漏りが発生しないことを保証するものではありません。
気になる事項がある場合は、標準調査に加えて、耐震診断、床下・小屋裏の詳細調査、赤外線調査、設備検査、シロアリ調査などを追加するか検討します。
インスペクションは義務ではない
2018年4月の宅地建物取引業法改正により、既存住宅の売買を仲介する宅地建物取引業者には、建物状況調査に関する一定の手続が義務付けられました。
具体的には、媒介契約締結時に調査事業者のあっせんに関する事項を記載した書面を交付すること、調査結果がある場合には一定の要件のもとで買主へ重要事項として説明すること、売買契約成立時に建物の状況について当事者双方が確認した事項を書面化することです。
しかし、これは住宅インスペクションの実施そのものを義務付けた制度ではありません。
売主様や買主様が希望しない場合、必ず実施しなければならないわけではなく、不動産会社が「調査をしたので問題のない住宅です」と保証する制度でもありません。
なお、買主様が調査を希望する場合には、建物へ立ち入るため売主様の承諾が必要です。
売主が実施するメリット
売主様が販売開始前にインスペクションを実施すると、建物の状態を把握したうえで売却方針を決められます。
問題が見つからなければ購入検討者の安心材料となり、一定の劣化が見つかった場合でも、補修してから売る、現状のまま告知して売る、想定される修繕費を価格へ反映するなどの選択ができます。
不具合を事前に開示し、売買契約書や告知書の内容と整合させることで、「聞いていなかった」「隠されていた」という引渡し後のトラブルを減らしやすくなります。
一方、調査で判明した不具合は、原則として購入検討者へ適切に説明する必要があります。
不具合が見つかることを恐れて調査を避けるよりも、状態を把握して売却条件を設計するという考え方が重要です。
民法上、契約不適合責任を負わない旨の特約を設けた場合でも、売主が知りながら買主へ告げなかった事実について、売主は責任を免れられません。
インスペクションは責任を消す手段ではなく、情報の整理と適切な合意形成に役立てる手段です。
買主が実施するメリット
買主様にとっては、購入前に建物の現在の状態を把握し、購入価格だけでなく入居後の修繕費まで含めた資金計画を立てやすくなることが大きなメリットです。
例えば、直ちに補修が必要な劣化なのか、数年以内に維持修繕を検討すべき状態なのかによって、購入判断は変わります。
リフォームを予定している場合も、内装や設備を新しくするだけでなく、屋根、外壁、防水、構造部分へ優先的に費用を配分すべきか判断しやすくなります。
ただし、調査報告書に劣化事象がないからといって、将来の修繕が不要になるわけではありません。
築年数、過去の修繕履歴、設計図書、確認済証・検査済証の有無、売主様の告知内容なども併せて確認する必要があります。
契約不適合責任との関係
インスペクションを実施しても、売主様の契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。
反対に、インスペクションを実施しなかったからといって、直ちに売主様が責任を負うわけでもありません。
大切なのは、調査結果、売主様が把握している過去の不具合や修繕履歴、設備の状態を買主様へ適切に伝え、その内容を売買契約書、物件状況等報告書、設備表へ正確に反映することです。
調査で劣化が見つかった場合は、誰が、いつまでに、どの範囲を補修するのか、現状のまま引き渡すのか、価格に織り込むのかを契約前に明確にします。
「インスペクション済み」という言葉だけで安心せず、報告書の具体的な記載と契約条件が一致しているかを確認すべきです。
既存住宅売買瑕疵保険との違い
インスペクションは調査時点の建物状態を確認するものですが、既存住宅売買瑕疵保険は、引渡し後に保険対象部分の瑕疵が見つかった場合の補修費用などを一定の範囲でカバーする制度です。
つまり、インスペクションは「調査」であり、瑕疵保険は「検査と保証が組み合わされた保険」です。
既存住宅売買瑕疵保険へ加入するには、住宅瑕疵担保責任保険法人が定める検査に合格する必要があります。
建物状況調査を実施していても、それだけで自動的に保険へ加入できるわけではありません。
瑕疵保険の利用を考えている場合は、調査を依頼する前に、保険の検査を兼ねられるか、補修が必要な場合の再検査費用はいくらか、引渡しまでに手続が間に合うかを確認すると効率的です。
実施する時期と費用の目安
売主様が実施する場合は、販売開始前、遅くとも購入申込みが入る前までに行うと、調査結果を販売条件や説明資料へ反映しやすくなります。
買主様が実施する場合は、原則として売買契約前が望ましいですが、日程上難しいときは、売主様の承諾を得たうえで調査の実施期限や結果に問題があった場合の取扱いを契約条件として具体的に定める必要があります。
国土交通省の手引きでは、調査時間は物件の規模により1～3時間程度、費用は6万円程度からが目安とされています。
実際の費用は、建物の規模、構造、床下・小屋裏への進入、報告書の内容、オプション調査、交通費などによって変わります。
また、宅建業法上の重要事項説明の対象となる調査結果には期間の要件があります。
共同住宅等のうちRC造等については、2024年4月1日から、調査実施後2年を経過していない結果が対象となりました。
戸建住宅等は、原則として調査実施後1年を経過していない結果が対象です。
これは住宅の品質がその期間保証されるという意味ではありません。
調査後に台風、地震、漏水、リフォームなど建物の状態を変える事情があれば、期間内でも再確認が必要です。
マンションで注意すること
マンションでは、専有部分だけでなく、外壁、屋上、共用廊下、バルコニー、床下・天井裏など、共用部分との関係を整理する必要があります。
専有部分の調査だけでは、建物全体の状態を判断できません。
共用部分の調査には管理組合の承諾が必要となる場合があり、目視できる範囲も限られます。
そのため、建物状況調査に加えて、長期修繕計画、大規模修繕工事の実施履歴、修繕積立金、総会議事録、管理会社の調査報告などを確認することが重要です。
建物全体の維持管理状況は、専有部分の調査結果と同じくらい、将来の負担を左右します。
八王子市の中古戸建てで確認したいこと
八王子市では、駅徒歩圏の住宅地だけでなく、高低差のある土地、擁壁のある敷地、造成時期の古い住宅地、増改築を重ねた戸建てなど、物件ごとに確認すべき事項が異なります。
建物の傾きや床下の湿気が見つかった場合でも、その原因を建物状況調査だけで断定できるとは限りません。
擁壁、排水経路、地盤、越境、増築部分の法的な取扱いなどは、必要に応じて別途調査が必要です。
また、確認済証や検査済証が見当たらない住宅、未登記の増築部分がある住宅、リフォーム履歴が不明な住宅では、建物の物理的な状態と法的な状態を分けて確認しなければなりません。
二級建築士と宅地建物取引士の双方の視点から申し上げると、建物だけを見て終わるのではなく、売買契約、告知、修繕、保険、価格設定まで一つの流れとして整理することが、安全な取引につながります。
調査会社を選ぶ際のチェックポイント
依頼先を選ぶ際は、既存住宅状況調査技術者の資格を確認するだけでなく、次の点も確認しましょう。
- 対象となる構造や建物種別の調査経験が十分にあるか
- 調査範囲と調査対象外の項目を事前に説明するか
- 床下・小屋裏へ進入するか、点検口からの目視にとどまるか
- 写真、計測値、調査不能箇所が報告書に明記されるか
- 修繕の緊急度や追加調査の必要性を説明できるか
- 既存住宅売買瑕疵保険の検査を兼ねられるか
- 調査者がリフォーム工事を受注する場合、その利害関係を開示しているか
価格の安さだけではなく、調査範囲と報告書の質を比較することが大切です。
よくある質問
Q1．インスペクションで問題がなければ、安心して購入できますか？
購入判断の重要な材料にはなりますが、すべての不具合がないことを保証するものではありません。
見えない部分や調査できない部分があるため、報告書の「調査不能箇所」も必ず確認してください。
Q2．売却前に不具合が見つかったら、必ず修理が必要ですか？
必ずしも修理が必要とは限りません。
補修して売る方法のほか、現状を正確に告知し、価格や契約条件へ反映して売る方法もあります。
Q3．買主から調査を希望された場合、売主は断れますか？
実施には売主様の承諾が必要であるため、事情により断ることは可能です。
ただし、合理的な理由なく拒否すると、買主様が建物状態への不安を強め、購入を見送る可能性があります。
Q4．インスペクションと耐震診断は同じですか？
異なります。
建物状況調査は主に現在確認できる劣化事象を調べるもので、地震に対する安全性を評点などで判定する耐震診断とは目的も方法も異なります。
Q5．誰が費用を負担しますか？
法律上、一律の決まりはありません。
売主様が販売資料として利用するために負担する場合も、買主様が購入判断のために負担する場合もあります。
まとめ
住宅インスペクションは、中古住宅の欠点を探して取引を止めるためのものではありません。
建物の現状をできる限り可視化し、売主様と買主様が同じ情報をもとに、価格、補修、契約条件、将来の維持費について話し合うための制度です。
大切なのは、調査を実施したという事実ではなく、調査結果をどのように売買条件へ反映するかです。
売却前に行うべきか、瑕疵保険も利用すべきか、どの調査を追加すべきかは、築年数、建物の状態、売却方法によって変わります。
住宅インスペクションを検討するときは、建築と不動産取引の双方を理解する専門家へ相談し、物件ごとに目的を明確にしたうえで進めましょう。
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【本ブログ監修者】
株式会社cocoro不動産 代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者