不動産取引における「物件状況等報告書」とは
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不動産を売却するときには、売買契約書や重要事項説明書だけでなく、「物件状況等報告書」という書類を作成することがあります。
不動産会社によっては「告知書」「物件状況確認書」などと呼ぶ場合もありますが、一般的には、売主が自分の知っている土地・建物の状態や過去の出来事などを買主へ伝えるための書類です。
中古住宅や土地の売買では、登記簿や役所調査だけでは分からない情報が数多くあります。
例えば、
・雨漏りしたことがある
・シロアリ被害を受けたことがある
・給排水管で漏水したことがある
・建物に傾きやひび割れがある
・増築やリフォームをしている
・境界について隣地と話し合ったことがある
・越境している工作物がある
・敷地内で過去に浸水したことがある
といった情報です。
こうした「所有者だからこそ分かる情報」を契約前に買主へ開示する役割を持つのが、物件状況等報告書です。
物件状況等報告書は重要事項説明書とは違う
物件状況等報告書と重要事項説明書は、混同されやすい書類ですが、性質はかなり異なります。
重要事項説明書は、宅地建物取引業者が調査した権利関係、法令上の制限、道路、インフラ、管理関係などについて、宅地建物取引士が買主へ説明する書類です。
一方、物件状況等報告書は、
「売主が現在把握している物件の状態や過去の履歴を買主へ伝える書類」
という位置付けになります。
つまり、
重要事項説明書＝不動産会社が調査して説明するもの
物件状況等報告書＝売主が知っている事実を申告するもの
と考えると分かりやすいでしょう。
なお、「物件状況等報告書」という名称の書面そのものを法律が一律に作成義務として定めているわけではありません。
ただし、不動産取引では買主の判断に重要な影響を与える情報を適切に伝える必要があり、実務上は売買契約時の重要な書類として広く利用されています。
全宅連の取引書式にも「付帯設備及び物件状況確認書（告知書）」が用意されています。
どのような内容を記載するのか
書式は不動産会社や所属団体によって多少異なりますが、一般的には次のような事項を確認します。
建物に関する事項
中古戸建の場合には、
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の傾き
・腐食
・給排水管の故障や漏水
・火災
・建物の修繕履歴
・増改築
・耐震診断
・石綿使用調査
・建物状況調査（インスペクション）
などについて確認します。
例えば過去に雨漏りが発生して修理済みであったとしても、
「現在雨漏りしていないから記載しなくてよい」
とは必ずしも考えない方がよいでしょう。
過去の発生履歴自体が、買主にとって重要な情報となる可能性があるからです。
「いつ頃発生したのか」「どこから漏れたのか」「どのような修理をしたのか」「現在は再発していないのか」など、分かる範囲で具体的に整理しておくことが大切です。
土地についても重要な項目がある
物件状況等報告書というと建物の不具合をイメージしがちですが、土地についても非常に重要です。
例えば、
・境界標の有無
・境界についての紛争
・越境物
・地盤沈下
・軟弱地盤
・土壌汚染
・過去の浸水
・地中埋設物
・敷地の利用履歴
・擁壁
・近隣との取り決め
などです。
特に土地売買では、建物を解体した後に、
「地中から古い基礎が出てきた」
「コンクリートガラが埋まっていた」
「昔の浄化槽が残っていた」
ということもあります。
売主が過去の建物や土地利用について把握している場合には、その情報も重要になります。
「分からない」ことは「なし」とは違う
物件状況等報告書を作成するときに非常に重要なのが、
「知らない」と「存在しない」を区別すること
です。
例えば、
「シロアリ被害はありますか？」
という質問について、床下を専門家が調査したわけではなく、単純に売主が確認したことがないのであれば、
「シロアリ被害なし」
と断定するのは適切ではないケースがあります。
その場合には、
「現在まで被害を認識していない」
「不明」
など、実態に合った記載を検討します。
物件状況等報告書は、住宅の品質を保証する書類ではありません。
基本的には、
売主が知っている事実を正確に伝える書類
です。
そのため、無理にすべてを「有・無」で断定する必要はありません。
建物状況調査（インスペクション）とは別のもの
ここも重要です。
物件状況等報告書と建物状況調査（インスペクション）は別物です。
物件状況等報告書は、原則として売主の認識や過去の履歴を申告するものです。
一方、建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁、屋根、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などについて調査する制度です。
既存住宅取引では、2018年4月から宅地建物取引業法に基づくインスペクション関連制度が施行されています。
宅建業者には、一定の場合、
・媒介契約時の建物状況調査業者のあっせんに関する事項
・重要事項説明時の調査実施状況や結果概要
・契約成立時に当事者双方が確認した建物状況
などについて対応が求められています。
また、国土交通省は2024年4月に制度を改正し、標準媒介契約約款にも「建物状況調査は瑕疵の有無そのものを判定するものではない」といった調査の限界を明記しています。
つまり、
物件状況等報告書＝売主からの情報
インスペクション＝専門家による建物調査
という違いがあります。
両方を組み合わせることで、中古住宅の状態をより正確に把握しやすくなります。
なぜ物件状況等報告書が重要なのか
大きな理由の一つが、売却後のトラブル防止です。
2020年4月の民法改正によって、不動産売買では従来の「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」という考え方が採用されています。
引き渡された不動産が種類・品質・数量などについて契約内容に適合していない場合、一定の要件のもと、買主から修補などの追完、代金減額、解除、損害賠償などが問題となる可能性があります。
そのため中古住宅では、
何が正常なのか
だけでなく、
どのような状態であることを売主・買主双方が認識した上で契約したのか
が非常に重要になります。
例えば、売買契約前に、
「2階洋室の窓付近で過去に雨漏りがあり、2023年に補修済み」
と買主へ説明し、それを前提として契約している場合と、
何も説明せず、引渡し後に買主がその事実を知った場合では、トラブルの性質が大きく変わります。
「書けば責任を免れる」というものではない
一方で注意したいのが、
「物件状況等報告書に書いておけば何でも売主の責任がなくなる」
というわけではないことです。
重要なのは、
・どのような事実が存在したのか
・売主は何を知っていたのか
・買主へどのように説明したのか
・契約書にどのような取り決めがあるのか
・その不具合が契約内容にどのように影響するのか
などを総合的に確認することです。
逆に、売主が重要な事実を知っていたにもかかわらず、それを意図的に伝えなかった場合には、大きな問題になる可能性があります。
したがって、
「悪い情報を書くと売れなくなるから書かない」
という考え方はおすすめできません。
むしろ中古不動産では、
問題点を契約前に整理し、買主にも理解してもらった上で契約する
ことの方が安全な取引につながります。
「人の死」に関する告知も注意が必要
物件状況等報告書では、過去にその不動産で発生した出来事について確認することもあります。
代表的なものが、人の死に関する事項です。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、宅建業者が媒介する場合には、売主・貸主に告知書等への記載を求めることが通常の情報収集方法の一つとして示されています。
ただし、
「人が亡くなったことはすべて告知しなければならない」
という単純なルールではありません。
自然死、日常生活上の不慮の死、特殊清掃の有無、事件性、発生場所、取引形態などによって判断が異なります。
特に売買では、買主の購入判断に重要な影響を与える可能性がある事情について、個別に慎重な判断が必要です。
仲介会社は売主から聞くだけでよいのか
不動産会社にとっても、物件状況等報告書は非常に重要です。
ただし、不動産会社が建物の内部や床下、壁の中まですべて調査して、不具合が存在しないことを保証するものではありません。
基本的には、
・売主からの聞き取り
・現地確認
・役所調査
・関係資料の確認
・必要に応じた追加確認
などを行います。
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」でも、宅建業者が売主等に告知書への記載を求めることが通常の情報収集として位置付けられる一方、人の死を疑わせる事情を把握している場合などには、さらに確認する必要があるとされています。
つまり仲介会社として大切なのは、
売主から書類をもらって終わりではなく、他の調査結果との矛盾がないかを確認すること
です。
例えば売主が「雨漏りなし」と記載していても、現地確認で天井に大きな雨染みが確認できれば、そのまま契約を進めるのではなく、売主への再確認や必要に応じた専門家の調査を検討する必要があります。
修理済みの不具合も伝えた方がよい場合がある
売主からよくある質問が、
「昔のことでも書かなければいけませんか？」
というものです。
例えば10年前に雨漏りがあり、その後屋根を修理して現在は問題がない場合です。
こうしたケースでも、過去の履歴として伝えておく方が適切なことがあります。
特に、
・雨漏り
・シロアリ
・不同沈下
・基礎のひび割れ
・給排水管事故
・擁壁の補修
・地盤改良
・浸水
などは、買主が住宅の将来の維持管理を考える上でも参考になる情報です。
修理履歴や工事資料、写真、保証書などが残っていれば、一緒に整理しておくとよいでしょう。
相続した不動産では「分からない」が多くても問題ない
相続した実家などを売却する場合、
「自分は住んでいなかったので建物のことがほとんど分からない」
というケースもあります。
その場合、無理に回答を作る必要はありません。
分からないものは、
「不明」
「相続取得のため詳細不明」
など、事実に即して記載します。
むしろ、分からないことを推測して「なし」と回答する方が危険です。
相続物件では、
・過去の修繕記録
・固定資産税資料
・建築確認関係書類
・リフォーム工事資料
・家族から聞いている情報
などを確認しながら、分かる範囲で整理していきます。
売却前に売主が整理しておきたい資料
中古住宅を売却する場合には、物件状況等報告書を書く前に次のような資料を探しておくとスムーズです。
・建築確認済証
・検査済証
・設計図面
・リフォーム工事資料
・修理の領収書
・シロアリ防除保証書
・地盤調査資料
・測量図
・境界確認書
・隣地との覚書
・擁壁関係資料
・建物状況調査報告書
資料が残っていれば、売主の記憶だけに頼らず、より正確に情報を整理できます。
物件状況等報告書は「悪いところを書く書類」ではない
売主としては、
「不具合を書くと売却価格が下がるのではないか」
と心配されるかもしれません。
しかし物件状況等報告書の本来の目的は、
物件の欠点を並べることではありません。
売主と買主の間で、
「この不動産が現在どのような状態なのか」
を共有するための書類です。
中古住宅には、新築住宅とは違い、それぞれ異なる履歴があります。
築20年、30年の住宅であれば、何らかの修繕や劣化があること自体は珍しくありません。
重要なのは、それを隠すことではなく、
分かっている事実を契約前に整理して説明すること
です。
まとめ｜物件状況等報告書は売却後のトラブルを防ぐための重要な書類
物件状況等報告書は、不動産売買において売主が知っている土地・建物の状態や過去の履歴を買主へ伝えるための重要な書類です。
特に中古住宅では、
・雨漏り
・シロアリ
・給排水管
・建物の傾き
・増改築
・境界
・越境
・擁壁
・地中埋設物
・浸水履歴
・過去の出来事
など、所有者しか知らない情報が数多くあります。
大切なのは、
「問題がないように見せること」ではなく、「分かっていることを正確に伝えること」です。
また、分からないことまで断定する必要はありません。
「有」「無」「不明」を適切に使い分け、必要に応じて資料確認や専門家による調査を行うことが、安全な不動産取引につながります。
不動産売買では、契約書そのものだけでなく、
契約を締結するまでに売主と買主がどのような情報を共有していたのか
が非常に重要です。
その意味でも、物件状況等報告書は中古不動産売買における重要書類の一つといえるでしょう。
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★監修者プロフィール
柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ。
大手不動産会社にて八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
建築についても学び、不動産の価格だけではなく、建物・土地・法令・権利関係などを総合的に確認した売却提案を行っています。
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、相続アドバイザー二級、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者