不動産を売却すると、「売ったら必ず確定申告をしなければならないのか」「利益が出ていなければ何もしなくてよいのか」と疑問に思う方は少なくありません。

結論からいうと、不動産を売却したすべての人に確定申告が必要なわけではありません。

一方で、「税金が結果的に0円になる人」であっても、3,000万円特別控除などの特例を利用するためには確定申告が必要になるケースがあります。

また、不動産の譲渡所得は給与所得などとは別に計算する「分離課税」であり、取得費、減価償却、所有期間、特例の適用要件など、一般的な所得税とは異なるルールが多数あります。

今回は、不動産を売却した場合の確定申告について、「必要な人」「原則として不要な人」を中心に、不動産実務の視点から詳しく解説します。

不動産売却の確定申告は「売却した翌年」に行う

まず押さえておきたいのが、確定申告をする時期です。

不動産を売却した場合、その譲渡所得については原則として譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。

たとえば、2026年（令和8年）中に不動産を譲渡した場合は、原則として2027年（令和9年）の確定申告期間に申告することになります。

国税庁：譲渡所得の申告期限
国税庁「譲渡所得の申告期限」

なお、「何年分の譲渡になるか」についても注意が必要です。

原則は、不動産を買主へ引き渡した日が譲渡の日となります。

ただし、納税者の選択により、売買契約の効力が発生した日、一般的には売買契約締結日を譲渡の日として申告することも認められています。

そのため、12月に売買契約を締結し、翌年1月に残代金決済・引渡しを行ったようなケースでは、どの年分の所得として扱うかが重要になることがあります。

確定申告が必要かどうかは「譲渡所得」で判断する

不動産を売却したときに課税対象となる利益を「譲渡所得」といいます。

基本的な計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額

つまり、「3,000万円で買った家を3,500万円で売ったから500万円の利益」という単純な計算ではありません。

購入時や売却時に支払った一定の費用を考慮し、さらに建物については減価償却を行ったうえで計算します。

国税庁：土地や建物を売ったとき
国税庁「土地や建物を売ったとき」

確定申告が必要な人①　不動産売却で課税される利益が出た人

最も基本的なのが、不動産を売却して課税譲渡所得が発生したケースです。

たとえば、

売却価格　4,000万円。

取得費　2,500万円。

譲渡費用　200万円。

特別控除なし。

という場合、

4,000万円－2,500万円－200万円＝1,300万円。

となり、原則として1,300万円の課税譲渡所得について確定申告が必要になります。

会社員の場合でも同じです。

勤務先で年末調整を受けているからといって、不動産の譲渡所得まで会社が申告してくれるわけではありません。

確定申告が必要な人②　3,000万円特別控除を使う人

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できます。

この制度では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

たとえば通常の計算では譲渡所得が1,500万円発生していたとしても、3,000万円特別控除の要件を満たせば、課税譲渡所得を0円にできる可能性があります。

ここで非常に重要なのが、

「税金が0円だから確定申告不要」ではない。

という点です。

3,000万円特別控除を適用するためには、必要書類を添付して確定申告を行わなければなりません。

国税庁：マイホームを売ったときの特例
国税庁「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」

したがって、

「特例を使わなければ利益が出る。」

「3,000万円控除を使えば税額が0円になる。」

という人は、原則として確定申告が必要です。

確定申告が必要な人③　マイホームの軽減税率を利用する人

売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるマイホームについては、一定の要件を満たすことで「10年超所有軽減税率の特例」を利用できる場合があります。

この特例は、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得について、6,000万円以下の部分に所得税10％・住民税4％という軽減税率を適用する制度です。

3,000万円特別控除との併用も可能です。

こちらについても特例を適用するためには確定申告が必要になります。

確定申告が必要な人④　売却損が出ても「損益通算・繰越控除」を利用する人

不動産を購入価格より安く売却して損失が出た場合、通常はその損失を給与所得や事業所得と相殺することはできません。

土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得など他の所得との損益通算が認められていないためです。

ただし、一定の要件を満たすマイホームについては例外があります。

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」や、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」などの制度です。

一定の条件を満たせば、マイホームの売却損を給与所得などと損益通算し、さらに控除しきれない損失を翌年以後3年間繰り越せる場合があります。

こうした特例を利用する場合には確定申告が必要です。

国税庁：不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
国税庁「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

なお、これらの居住用財産の譲渡損失に関する特例については、令和8年度税制改正により適用期限の延長等が行われています。

制度は期限付きで要件も細かいため、売却時点の最新制度を確認することが重要です。

原則として確定申告が不要な人

反対に、不動産売却について原則として確定申告が不要なのは、

取得費と譲渡費用を正しく計算した結果、譲渡益が発生しておらず、さらに利用したい税制上の特例もない場合です。

たとえば、

売却価格　3,000万円。

取得費　3,100万円。

譲渡費用　150万円。

であれば、

3,000万円－3,100万円－150万円＝▲250万円。

となり、譲渡損失が発生しています。

この損失について居住用財産の損益通算等の特例を利用しないのであれば、不動産売却だけを理由として確定申告を行う必要は原則ありません。

ただし、医療費控除、副業所得、事業所得など、不動産売却とは別の理由で確定申告が必要な場合は別です。

「買った金額より安く売ったから申告不要」とは限らない

不動産売却の税務で特に注意したいポイントです。

一戸建てやマンションの場合、購入価格をそのまま取得費として使うことはできません。

土地は基本的に減価償却しませんが、建物については所有期間中の「減価償却費相当額」を取得費から差し引く必要があります。

たとえば建物を2,000万円で購入していたとしても、売却時の取得費として2,000万円全額を計上できるわけではありません。

自己居住用建物など非業務用建物の場合、原則として、

建物取得価額×0.9×償却率×経過年数

によって減価償却費相当額を計算します。

国税庁：建物の取得費の計算
国税庁「建物の取得費の計算」

そのため、

「5,000万円で買った住宅を4,500万円で売ったから500万円損した。」

と思っていても、税務上の取得費を計算すると譲渡益が発生するケースがあります。

特に築年数の経過した建物では注意が必要です。

購入時の契約書がない場合はさらに注意

相続した不動産や何十年も前に購入した不動産では、購入当時の売買契約書が見つからないことがあります。

取得費が分からない場合には、原則として売却代金の5％を「概算取得費」として計算することができます。

たとえば4,000万円で売却した不動産について取得費を証明できず、5％の概算取得費を使用すると、

4,000万円×5％＝200万円。

しか取得費として計上できません。

実際には1,500万円や2,000万円で購入していたとしても、その取得価格を証明できなければ税負担が大きくなる可能性があります。

したがって、不動産売却では購入時の売買契約書、領収書、建築請負契約書などの資料をできる限り探しておくことが重要です。

譲渡費用として認められるもの・認められにくいもの

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接必要となった費用です。

代表的なものとして、

・売却時の仲介手数料。

・売買契約書に貼付した印紙代。

・売却のために行った測量費。

・土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費。

・一定の立退料。

などがあります。

一方、固定資産税や修繕費、所有期間中の管理費などは、支払ったからといってすべて譲渡費用になるわけではありません。

税務上「売却のために直接要した費用」に該当するかどうかで判断されます。

固定資産税・都市計画税の精算金にも注意

不動産取引では、引渡日に固定資産税・都市計画税を売主と買主の間で日割り精算することが一般的です。

しかし、この精算金は税務上単なる「税金の返金」として扱われるわけではありません。

買主から受け取った未経過固定資産税等相当額については、原則として譲渡所得の収入金額に含めて計算します。

実際の売買代金だけを見て譲渡所得を計算すると、金額がずれる可能性があります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が大きく違う

課税譲渡所得が発生した場合には、所有期間によって税率が変わります。

判定基準は「実際に5年間所有したか」ではありません。

売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。

長期譲渡所得

売却年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合です。

所得税15％＋住民税5％。

さらに所得税額に対して復興特別所得税が加算されるため、通常の実効税率は約20.315％となります。

短期譲渡所得

売却年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合です。

所得税30％＋住民税9％。

復興特別所得税を含めると、通常の実効税率は約39.63％となります。

たとえば2026年（令和8年）中に売却する場合、2020年12月31日以前に取得していれば原則として長期譲渡所得、2021年1月1日以後に取得していれば短期譲渡所得となります。

わずかな取得時期の違いでも税率が大きく変わるため、売却時期を検討する際には重要なポイントです。

確定申告に備えて残しておきたい主な書類

不動産を売却した場合は、確定申告が必要かどうかにかかわらず、関連資料を保管しておくことをおすすめします。

主な資料としては、

・売却した不動産の売買契約書。

・購入時の売買契約書。

・建築請負契約書。

・購入時・売却時の仲介手数料の領収書。

・登記費用等の資料。

・測量費の領収書。

・解体費用の領収書。

・取得時に行った一定の改良費・設備費の資料。

・固定資産税等精算書。

などがあります。

特に購入時の資料は、売却を決めてから探そうとしても見つからないケースが少なくありません。

将来売却する可能性がある不動産については、取得時の資料を長期間保管しておくことが大切です。

不動産会社が算出する「売却手取り額」と税金は別物

不動産会社では売却価格から住宅ローン残高、仲介手数料、登記費用などを差し引いて、「売却後にいくら手元に残るか」を試算することがあります。

しかし、この「手取り額」と「譲渡所得」はまったく別の計算です。

住宅ローンの残債を返済して手元にほとんどお金が残らなかったとしても、税務上の譲渡所得が発生していれば所得税・住民税が課税される可能性があります。

反対に、多額の現金が手元に残ったからといって、その金額すべてに税金がかかるわけでもありません。

不動産売却を検討するときは、

売却価格。

住宅ローン返済後の手取り額。

税務上の譲渡所得。

この3つを分けて考えることが重要です。

まとめ｜「利益が出たか」だけで申告の必要性を判断しない

不動産を売却した場合、基本的には税務上の譲渡所得を計算し、課税される利益が発生していれば確定申告が必要です。

一方、譲渡損失が発生し、利用する特例もなければ、不動産売却に関する確定申告は原則として不要です。

ただし、

「3,000万円特別控除を使えば税金が0円になる。」

「マイホームの軽減税率を使う。」

「売却損を給与所得などと損益通算する。」

「翌年以後に売却損を繰り越したい。」

といった場合には、税額が発生しなくても確定申告が必要になります。

さらに、建物の減価償却、取得費不明の場合の概算取得費、所有期間の判定、固定資産税等精算金などによって、一般の方が想定していた利益と税務上の譲渡所得が大きく異なる場合があります。

不動産を売却する際には、「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後に税務上どのような扱いになるのか」まで確認しておくことが大切です。

なお、具体的な税額計算や特例の適用可否は個々の事情によって異なるため、最終的な税務判断については税務署または税理士へ確認することをおすすめします。

Q&A

Q1．自宅を売却して利益が出ましたが、3,000万円以下なら申告不要ですか？

いいえ。

利益が3,000万円以下だから自動的に非課税になるわけではありません。

3,000万円特別控除を利用する場合は、要件を満たしたうえで確定申告をする必要があります。

Q2．購入した価格より安く売却しました。確定申告は不要ですか？

必ずしもそうとは限りません。

建物については減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算するため、実際の購入価格より低い価格で売却していても、税務上の譲渡益が発生することがあります。

Q3．相続した不動産を売却した場合も確定申告が必要ですか？

譲渡所得が発生すれば原則として必要です。

相続した不動産では、原則として被相続人の取得時期や取得費を引き継ぐため、「自分は買っていないから取得費0円」とするわけではありません。

また、一定の相続空き家については最高3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。

Q4．売却損が出た場合、その損失を給与所得から引けますか？

原則としてできません。

ただし、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失については、給与所得などとの損益通算や翌年以後3年間の繰越控除が認められる場合があります。

Q5．住宅ローンが残っているかどうかで譲渡所得は変わりますか？

基本的に住宅ローン残高そのものは譲渡所得の計算には直接関係しません。

ローンを3,000万円返済したから3,000万円を経費にできる、という仕組みではありません。

ただし、特定居住用財産の譲渡損失に関する特例では住宅ローン残高が要件に関係する場合があります。

Q6．不動産会社に税金まで計算してもらえますか？

不動産会社から一般的な制度や売却時の考え方について説明を受けることはできますが、個別具体的な税額計算や税務判断は税理士の専門分野です。

特例の適用可否など判断が難しい場合は、税務署または税理士へ確認することが重要です。

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【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者（受講済）