マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、その譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度があります。

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といい、所有期間の長短にかかわらず利用できます。

ただし、「売却価格が3,000万円までなら税金がかからない」という制度ではありません。

控除の対象になるのは、売却代金ではなく、売却によって生じた譲渡所得です。

適用期限や住宅ローン控除との関係を理解せずに売却すると、本来受けられるはずの控除を受けられない可能性があるため、売却前から確認しておくことが重要です。

3000万円控除の基本的な仕組み

不動産を売却したときの譲渡所得は、原則として次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

さらに3,000万円控除を適用できる場合は、次のようになります。

課税譲渡所得＝譲渡所得－最高3,000万円

例えば、マイホームを5,000万円で売却し、取得費が2,500万円、仲介手数料などの譲渡費用が200万円だった場合は、次の計算になります。

5,000万円－2,500万円－200万円＝2,300万円

譲渡所得2,300万円から3,000万円控除を適用すると、課税譲渡所得は0円です。

一方、譲渡所得が3,500万円なら、控除後の500万円が課税対象になります。

控除できる金額は「最高3,000万円」であり、譲渡所得が3,000万円未満の場合は、その譲渡所得の金額が上限です。

制度の概要は、国税庁「マイホームを売ったときの特例」でも確認できます。

取得費の確認が非常に重要

税額を計算するときは、売却価格だけでなく「いくらで取得した不動産なのか」が重要です。

取得費には、一般的に次のような費用が含まれます。

• 土地・建物の購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用
• 不動産取得税
• 建築費や一定の増改築費
• 購入時の測量費など

ただし、建物の取得費については、購入代金や建築費をそのまま使えるわけではありません。

居住用建物であっても、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。

したがって、購入価格より高く売れていない場合でも、税務上は譲渡所得が発生することがあります。

また、購入時の売買契約書などがなく、取得費を証明できない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」とする取扱いがあります。

例えば4,000万円で売却しても、取得費が分からなければ概算取得費は200万円です。

実際には高額で購入した不動産でも、資料がなければ譲渡所得が大きく計算される可能性があります。

購入時の契約書、領収書、通帳、住宅ローン関係書類などは、売却前にできる限り探しておきましょう。

取得費と譲渡費用の考え方は、国税庁「譲渡所得の計算のしかた」に示されています。

3000万円控除を受ける主な要件

代表的な要件は次のとおりです。

現在住んでいるマイホームを売却すること

原則として、所有者本人が生活の本拠として使用している家屋と、その敷地が対象です。

住民票を移しただけではなく、実際の居住実態によって判断されます。

特例を受けることだけを目的として一時的に入居した家や、仮住まい、別荘などは対象になりません。

以前住んでいた家は期限内に売却すること

すでに転居している場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、適用対象になる可能性があります。

例えば2023年8月に転居した場合、原則として2026年12月31日までの売却が期限です。

転居後に賃貸住宅として利用していても、この期限内であれば直ちに対象外になるわけではありません。

詳しくは、国税庁「過去に居住していたマイホームを売ったとき」をご確認ください。

親子や夫婦などへの売却ではないこと

親子、夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、一定の関係法人などへの売却は対象外です。

第三者を形式的に介在させた場合も、取引の実態によって判断される可能性があります。

過去の特例利用状況に問題がないこと

売却した年の前年または前々年に、原則として同じ3,000万円控除や、マイホームの譲渡損失に関する特例を利用している場合は適用できません。

また、売却した年、その前年、前々年に、マイホームの買換え・交換の特例を利用している場合なども対象外になることがあります。

建物を解体して土地として売る場合

マイホームを解体し、更地にしてから売却する場合も、一定の要件を満たせば3,000万円控除を利用できる可能性があります。

主な要件は次のとおりです。

• 解体日から1年以内に土地の売買契約を締結すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 解体後から売買契約まで、その土地を貸駐車場などに利用しないこと

注意したいのは、「1年以内に引き渡す」のではなく、原則として「1年以内に売買契約を締結する」という点です。

また、解体後に月極駐車場として貸し出してしまうと、適用できなくなる可能性があります。

解体するか古家付きで売却するかは、税務上の期限と不動産市場での売りやすさを併せて判断する必要があります。

共有名義の場合はどうなるのか

土地と建物を夫婦で共有し、それぞれが実際に居住していた場合は、持分や所有関係に応じて、それぞれが3,000万円控除を受けられる可能性があります。

ただし、家屋は夫の単独所有、土地は夫婦共有というように、家屋と敷地の所有者が異なる場合は取扱いが複雑です。

敷地所有者についても控除を受けるには、家屋と敷地を同時に売ること、所有者同士が親族で生計を一にしていること、同居していることなどの要件があります。

この場合、家屋所有者と敷地所有者の控除額は合計3,000万円が上限です。

名義だけを見て「夫婦で合計6,000万円控除できる」と判断するのは危険です。

詳しくは、国税庁「家屋と敷地の所有者が異なるとき」をご確認ください。

所有期間10年超なら軽減税率も検討

売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、一定の要件のもとで「10年超所有軽減税率の特例」を3,000万円控除と併用できます。

3,000万円控除後の課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税率が10％、住民税率が4％に軽減されます。

別途、所得税額に対して復興特別所得税が加算されます。

所有期間の判定日は売却日ではなく「売却した年の1月1日」であるため、実際の所有期間と税務上の判定がずれる点に注意が必要です。

軽減税率については、国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご参照ください。

買い替え時は住宅ローン控除との比較が必要

特に注意したいのが、新居の住宅ローン控除との関係です。

旧居の売却で3,000万円控除を利用すると、新居へ入居した年、その前2年または入居後の一定期間について、住宅ローン控除を受けられないことがあります。

売却益が少なく、3,000万円控除による節税額も小さい一方、新居の住宅ローン残高が大きい場合は、住宅ローン控除を選択したほうが有利になる可能性があります。

反対に、旧居の譲渡所得が大きい場合は、3,000万円控除の効果が住宅ローン控除を上回ることもあります。

「使える特例はすべて使う」のではなく、数年間の税額を比較して選択することが重要です。

利益が0円でも確定申告が必要

3,000万円控除を適用した結果、課税譲渡所得が0円になる場合でも、原則として確定申告が必要です。

自動的に控除される制度ではありません。

一般的には、確定申告書と「譲渡所得の内訳書」を提出します。

売買契約日前日の住民票上の住所と売却物件の所在地が異なる場合などは、戸籍の附票など、以前その住宅に居住していたことを証明する資料が必要になることもあります。

売却時には次の資料を整理しておくと、その後の申告が進めやすくなります。

• 売却時の売買契約書
• 購入時の売買契約書または建築請負契約書
• 購入時・売却時の諸費用の領収書
• 仲介手数料の領収書
• 登記事項証明書や不動産番号
• 転居日と居住実態を確認できる資料
• 住宅ローン控除に関する資料

税務判断が難しい場合は、税務署または税理士への確認が必要です。

よくある質問

売却価格が3000万円以下なら税金はかかりませんか？

売却価格ではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」から最高3,000万円を控除する制度です。

売却価格だけでは税金の有無を判断できません。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

住宅ローン残高の有無は、3,000万円控除の直接的な要件ではありません。

ただし、ローン残高は譲渡所得の計算上、取得費や譲渡費用として差し引くことはできません。

転居後に賃貸していても対象になりますか？

住まなくなってから一定の期限内に売却するなど、ほかの要件を満たせば対象になる可能性があります。

ただし、建物を解体した後に土地を貸駐車場として利用した場合は、取扱いが異なります。

相続した実家にも使えますか？

自分自身がその家に居住していたかどうかなどによって判断が変わります。

被相続人だけが住んでいた実家については、一般のマイホームの3,000万円控除ではなく、「相続した空き家の3,000万円特別控除」を検討することになります。

売却前に税金まで試算することが大切

マイホーム売却の3,000万円控除は、非常に節税効果の大きい制度です。

一方で、転居後の売却期限、解体後の土地利用、過去の特例利用、共有関係、住宅ローン控除との重複制限など、契約前に確認すべき項目が数多くあります。

特に買い替えの場合は、売却価格だけで判断せず、譲渡所得、新居の住宅ローン控除、売却時期、入居時期まで整理する必要があります。

不動産会社が税額を断定することはできませんが、売却の進め方や契約時期、必要資料を整理し、税理士や税務署へ確認しやすい状態をつくることは可能です。

税制上の選択肢を失わないためにも、売却契約を締結する前の段階で確認しておきましょう。

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【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

宅地建物取引士　二級建築士　2級ファイナンシャル・プランニング技能士　相続アドバイザー2級　既存住宅状況調査技術者