中古住宅の購入や売却を検討する際、「建物に見えない不具合があるのではないか」「購入後に高額な修繕費がかからないか」と不安を感じる方は少なくありません。

中古住宅は、同じ築年数であっても、新築時の施工状況、その後の維持管理、修繕履歴、周辺環境などによって、建物の状態が大きく異なります。

そこで活用したいのが、ホームインスペクションです。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、住宅に詳しい専門家が建物を調査し、劣化や不具合の有無、修繕が必要になりそうな箇所などを確認することです。

一般的には「住宅診断」や「建物検査」と呼ばれることもあります。

ただし、ホームインスペクションという言葉には、法律上の統一された一つの調査だけではなく、簡易的な住宅診断から詳細な調査まで、さまざまなサービスが含まれています。

その中でも、宅地建物取引業法上の「建物状況調査」は、国の登録を受けた講習を修了した建築士である既存住宅状況調査技術者が、国土交通省の定める方法基準に基づいて実施する調査です。

宅地建物取引業法における建物状況調査

2018年4月1日に施行された改正宅地建物取引業法では、中古住宅の取引において、宅地建物取引業者に建物状況調査に関する一定の対応が義務付けられました。

主な内容は、次のとおりです。

・媒介契約の締結時に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を交付すること

・建物状況調査が実施されている場合、その結果の概要などを買主へ重要事項として説明すること

・売買契約成立時に、建物の状況について売主と買主が確認した事項を書面に記載すること

ただし、宅地建物取引業者が調査そのものを実施するわけではなく、売主や買主にホームインスペクションの実施を義務付ける制度でもありません。

どのような部分を調査するのか

既存住宅状況調査では、主に「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」を調査します。

構造耐力上主要な部分とは、基礎、土台、柱、梁、床、壁、屋根など、建物の強度に関わる部分です。

雨水の浸入を防止する部分とは、屋根、外壁、開口部、バルコニーなど、雨漏りの発生に関係する部分です。

具体的には、次のような劣化事象を確認します。

・基礎や外壁のひび割れ

・床や柱の傾斜

・木材の腐朽や蟻害の痕跡

・屋根や外壁の劣化

・室内の雨漏り跡

・小屋裏や床下の状態

・バルコニー防水の劣化

・配管周辺からの漏水跡

目視だけでなく、水平器、レーザー測定器、含水率計などを使用して調査する場合もあります。

ただし、床下や小屋裏については、点検口の有無、空間の広さ、荷物の設置状況などによって、確認できる範囲が異なります。

インスペクションで分からないこと

ホームインスペクションを実施すれば、建物に関するすべての問題が判明するわけではありません。

通常の調査は、壁や床を壊さずに行う非破壊調査です。

そのため、壁の内部、基礎の内部、地中部分、家具や設備で隠れている部分などは確認できないことがあります。

また、一般的な建物状況調査は、次の事項を当然に保証するものではありません。

・欠陥や不具合が一切存在しないこと

・今後、雨漏りや故障が発生しないこと

・耐震性や断熱性能が十分であること

・建築基準法などへの適合性

・給排水設備や電気設備の耐用年数

・シロアリ被害が完全に存在しないこと

・補修工事費用の正確な金額

国土交通省の標準媒介契約約款でも、建物状況調査は瑕疵の有無を判定するものではないなど、調査の限界について明記されています。

調査を依頼するときは、「何を調査するのか」だけではなく、「何を調査しないのか」まで確認することが重要です。

売主が実施するメリット

売主が販売開始前にホームインスペクションを実施すると、建物の状態を把握したうえで売却活動を始められます。

不具合が見つかった場合には、売却前に修繕する方法、修繕せずに状況を説明して販売する方法、販売価格へ反映させる方法などを検討できます。

調査報告書を買主へ提示することで、建物の状態について客観的な説明がしやすくなり、買主の不安を軽減できる可能性があります。

特に築年数が経過した一戸建てでは、「古いから心配」という漠然とした不安だけで購入を見送られることがあります。

調査によって確認できた範囲と確認できなかった範囲を明確にすることは、買主の判断材料を増やすことにつながります。

また、引渡し後に不具合が発見された場合でも、売買契約時に売主と買主が共有していた建物状態を確認しやすくなるため、認識の食い違いを防ぐ効果が期待できます。

買主が実施するメリット

買主にとっての大きなメリットは、購入前に建物の状態と将来の修繕リスクを把握しやすくなることです。

中古住宅の購入では、売買価格だけでなく、入居後に必要となる修繕費やリフォーム費用も考慮しなければなりません。

たとえば、屋根や外壁の劣化、床下の腐朽、雨漏りの痕跡などが確認された場合、購入後の補修費用を含めて資金計画を立てられます。

調査結果によっては、購入を見送るだけでなく、補修内容について売主と相談したり、現状を理解したうえで購入したりする判断もできます。

ホームインスペクションは、購入するか、購入しないかを決めるためだけのものではありません。

購入後にどの部分から修繕すべきかを整理する、住宅の維持管理計画としても利用できます。

実施するタイミングが重要

売主が実施する場合は、販売開始前または販売開始直後が適しています。

建物の状態を把握してから、販売価格、修繕の必要性、契約条件、告知内容などを整理できるからです。

買主が実施する場合は、原則として売買契約の締結前が望ましいでしょう。

売買契約後に調査を実施して重大な不具合が見つかっても、契約条件に解除条項などがなければ、自由に契約を解除できるとは限りません。

購入申込みを行う前後の段階で、不動産会社を通じて売主の承諾を得たうえで実施するのが現実的です。

ただし、居住中の住宅では、売主の生活への配慮や調査時間の調整が必要になります。

不具合が見つかったら修理すべきか

インスペクションで不具合が見つかったとしても、売却前に必ず修理しなければならないわけではありません。

修理するかどうかは、不具合の程度、修繕費用、販売価格、建物の築年数、買主のリフォーム予定などを踏まえて判断します。

たとえば、買主が購入後に大規模なリフォームを予定している場合、売主が先に表面的な修繕をしても、その工事が無駄になる可能性があります。

一方、雨漏りや給排水管からの漏水など、放置すると建物の劣化が進行する不具合については、早めの補修を検討した方がよい場合があります。

重要なのは、修理したかどうかだけではありません。

不具合の内容、修繕の有無、修繕時期、修繕方法を買主へ正確に説明することです。

契約不適合責任との関係

ホームインスペクションを実施しても、売主の契約不適合責任が自動的に免除されるわけではありません。

また、調査報告書に記載されていない不具合であれば、売主が一切責任を負わないということでもありません。

売主が雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、設備の故障などを把握している場合は、インスペクションの結果にかかわらず、買主へ正確に告知する必要があります。

契約不適合責任を免責とする契約であっても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、免責が認められない可能性があります。

インスペクションは、売主の責任をなくすためのものではなく、売主と買主が建物の状態について共通認識を持つためのものと考えるべきです。

調査会社を選ぶ際の注意点

調査を依頼するときは、価格だけで選ばず、次の事項を確認しましょう。

・調査を行う人の資格

・既存住宅状況調査技術者であるか

・調査対象となる部分

・床下や小屋裏へ進入するか

・設備やシロアリの調査を含むか

・調査報告書の内容

・写真が添付されるか

・補修方法について説明を受けられるか

・既存住宅売買瑕疵保険に対応できるか

調査料金が安くても、床下や小屋裏を点検口からのぞくだけの場合と、内部へ進入して調査する場合とでは、確認できる範囲が異なります。

依頼前に調査範囲を比較することが大切です。

ホームインスペクションは安心して取引するための情報

ホームインスペクションは、住宅の品質や将来の安全性を完全に保証する制度ではありません。

しかし、専門家が確認した建物の状態を売主と買主が共有することで、経験や印象だけに頼らず、客観的な情報をもとに売買条件を検討できます。

特に中古一戸建てでは、建物の状態が販売価格、修繕計画、住宅ローン、リフォーム費用などに大きく影響します。

調査の範囲と限界を理解したうえで適切に活用すれば、売主にとっても買主にとっても、安心できる不動産取引につながります。

よくあるご質問

Q．ホームインスペクションは必ず実施しなければなりませんか？

A．原則として義務ではありません。

ただし、中古住宅の状態を把握し、売主と買主の認識違いを防ぐために有効な方法です。

Q．調査で問題がなければ、住宅に欠陥はないと考えてよいですか？

A．欠陥が一切ないことを保証するものではありません。

通常は目視を中心とした非破壊調査であり、壁や床の内部など確認できない部分があります。

Q．売主と買主のどちらが費用を負担しますか？

A．どちらが負担しなければならないという一律の決まりはありません。

売主が販売前に実施する場合は売主、買主が購入判断のために依頼する場合は買主が負担することが一般的です。

Q．調査で不具合が見つかったら売却できませんか？

A．不具合が見つかっても売却は可能です。

修繕してから売却する方法、不具合を説明して現状のまま売却する方法、価格へ反映する方法などがあります。

Q．マンションでも実施できますか？

A．マンションの専有部分などについても実施できます。

なお、RC造などの共同住宅については、重要事項説明の対象となる建物状況調査結果の期間が、2024年4月1日から調査実施後2年以内へ見直されています。

まとめ

ホームインスペクションは、売主と買主のどちらか一方のためだけに行うものではありません。

売主にとっては、建物の状態を把握し、説明内容や販売条件を整理するための資料になります。

買主にとっては、購入後の修繕費やリスクを把握し、納得したうえで購入判断を行うための資料になります。

大切なのは、調査を実施したという事実だけで安心せず、調査範囲、確認できなかった部分、指摘事項、今後必要となる修繕まで理解することです。

中古住宅の売却や購入を検討する際は、不動産会社や建築の専門家と相談しながら、ホームインスペクションの活用を検討してみてください。

★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！

大手の様な機械的な対応ではなく、お一人お一人に寄り添った提案を親身にさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせください！

★その他売却についてのよくあるご質問

Q&A

★株式会社cocoro不動産のGoogle口コミはこちら

実際にご相談いただいたお客様の声は、Google口コミでもご確認いただけます。

🔗 Google口コミを確認する

【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者（受講済）