コンクリートブロック塀や万年塀の基準について
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住宅の敷地境界でよく見かける塀には、コンクリートブロック塀、万年塀、石積み塀、れんが塀、鉄筋コンクリート塀、アルミフェンスなど、さまざまな種類があります。
これらは、隣地や道路との境界を明確にし、プライバシーや防犯性を確保する役割を持つ一方、構造や劣化状況によっては、地震時に倒壊して通行人や隣接建物へ被害を及ぼす可能性があります。
特に注意したいのが、古いコンクリートブロック塀や、鉄筋コンクリート製の柱と板で構成された万年塀です。
不動産売買においても、単に「塀がある」というだけでなく、塀の種類、構造、高さ、基礎、劣化、所有関係、越境の有無まで確認する必要があります。
コンクリートブロック塀とは
一般にコンクリートブロック塀と呼ばれているものは、建築基準法上では「補強コンクリートブロック造の塀」に該当するものが中心です。
中空のコンクリートブロックを積み、内部に縦筋と横筋を配置し、必要な部分にモルタルやコンクリートを充填することで、地震や風圧に抵抗する構造となっています。
重要なのは、ブロック自体が重く丈夫であっても、単に積み重ねただけでは安全な塀にはならないという点です。
基礎、鉄筋、控壁、モルタルの充填、鉄筋の定着などが一体となって、初めて構造的な安全性が確保されます。
建築基準法におけるブロック塀の基準
補強コンクリートブロック造の塀については、建築基準法施行令第62条の8に構造基準が定められています。
同条では、仕様規定によって設置する場合、塀の高さ、厚さ、鉄筋、控壁、基礎などについて、具体的な数値が示されています。
塀の高さは2.2メートル以下
補強コンクリートブロック造の塀の高さは、原則として2.2メートル以下としなければなりません。
ただし、2.2メートル以下であれば、無条件で安全という意味ではありません。
高さが基準内であっても、壁の厚さが不足している、鉄筋が入っていない、控壁がない、基礎が弱い、ひび割れや傾きがあるといった場合には、倒壊する危険性があります。
また、塀の高さを測る際は、所有地側から見た高さだけで判断してはいけません。
八王子市の点検基準では、地盤面に高低差がある場合は低い側の地盤面から、側溝に沿って設置されている場合は側溝の底から測ることとされています。
そのため、敷地側から見ると1.8メートル程度でも、道路側に側溝や高低差があることで、法的な高さが2.2メートルを超えていることがあります。
壁の厚さは高さによって異なる
壁の厚さは、原則として15センチメートル以上必要です。
ただし、高さが2メートル以下の塀については、10センチメートル以上とされています。
一般的なブロックには厚さ10センチ、12センチ、15センチなどがありますが、塀の高さだけでなく、使用するブロックの種類や強度、配筋方法、地盤状況などを踏まえて選定する必要があります。
古い住宅では、高さが2メートルを超えているにもかかわらず、厚さ10センチのブロックが使用されているケースもあります。
外側から見ただけでは厚さを判断しにくいため、笠木部分や端部など、断面を確認できる箇所で測定します。
鉄筋の配置基準
補強コンクリートブロック造の塀では、径9ミリメートル以上の鉄筋を使用することが基本です。
壁の頂部と基礎部分には横筋を、壁の端部と隅角部には縦筋を配置します。
さらに、壁の内部には、縦横とも80センチメートル以下の間隔で鉄筋を配置しなければなりません。
一般的なブロックの長さは約40センチメートル、高さは約20センチメートルであるため、縦筋はブロック2個以内、横筋はブロック4段以内の間隔というのが法令上の目安になります。
ただし、実際の施工では法令上の最低基準だけでなく、塀の高さ、長さ、風を受ける面積、控壁の位置などを考慮して、より細かい間隔で鉄筋を入れることがあります。
鉄筋は入っているだけでは不十分
鉄筋は、単にブロックの空洞部へ差し込まれていればよいわけではありません。
縦筋は、壁頂部の横筋と基礎部分の横筋へ適切に定着させ、横筋も端部の縦筋へ定着させる必要があります。
建築基準法施行令では、原則として鉄筋の末端をかぎ状に折り曲げ、それぞれの鉄筋へかぎ掛けして定着させる仕様が定められています。
また、補強コンクリートブロック造の塀の縦筋は、原則としてブロックの空洞部内で継いではならず、溶接など同等以上の強度を確保できる方法を除き、単純な重ね継ぎは認められていません。
古いブロック塀では、基礎から立ち上げた鉄筋が途中までしかなく、上部の鉄筋と十分につながっていない事例もあります。
このような状態は、外観から確認することが困難です。
モルタルの充填も重要
ブロックの内部へ鉄筋が入っていても、その周囲が空洞のままでは鉄筋とブロックが一体化しません。
コンクリートブロックは、目地部分全体にモルタルが行き渡るように積み、鉄筋を入れた空洞部や縦目地に接する空洞部には、モルタルまたはコンクリートを充填する必要があります。
施工不良によって空洞が残っていると、鉄筋が十分に固定されず、水分が侵入して鉄筋が腐食しやすくなります。
鉄筋が錆びると膨張し、周囲のモルタルやブロックを押し広げるため、ひび割れや剥離の原因となります。
高さ1.2メートルを超える場合は控壁が必要
塀の高さが1.2メートルを超える場合、原則として長さ3.4メートル以下ごとに控壁を設けなければなりません。
控壁とは、塀の面に対して直角方向に突き出す補強壁です。
控壁の突出寸法は、基礎部分において塀の高さの5分の1以上必要です。
例えば、高さ2メートルの塀であれば、壁面から40センチメートル以上突出した控壁が必要になります。
控壁にも径9ミリメートル以上の鉄筋を配置し、塀本体や基礎と一体化させなければなりません。
外観上は控壁が設けられていても、塀本体と別々に施工されていたり、鉄筋が十分につながっていなかったりする場合があります。
そのため、控壁が見えるというだけで、法令に適合していると判断することはできません。
基礎と根入れの基準
高さ1.2メートルを超える補強コンクリートブロック造の塀では、原則として基礎の丈を35センチメートル以上とし、地中への根入れを30センチメートル以上確保する必要があります。
基礎は、塀全体の荷重を地盤へ伝え、地震時の転倒や滑動を防止する重要な部分です。
しかし、既存の塀では基礎が地中に埋まっているため、外から見ただけでは形状や根入れ深さを確認できません。
設計図書や施工時の写真が残っていない場合には、必要に応じて一部を掘削し、基礎の寸法や鉄筋の状況を調査します。
なお、高さ1.2メートル以下の塀については、施行令第62条の8のうち、控壁と所定の基礎寸法に関する規定が適用除外となります。
ただし、これは基礎が不要という意味ではありません。
地盤や構造に応じて、安全性を確保できる基礎を設ける必要があります。
構造計算による設計もある
建築基準法施行令第62条の8の基準は、一般的な仕様によって安全性を確保するための規定です。
一方、国土交通大臣が定める基準に従った構造計算により、安全性が確認された場合には、必ずしもすべてを同条の仕様どおりにする必要はありません。
したがって、控壁がないことだけを理由に、直ちに違法な塀であると断定できない場合があります。
構造計算によって設計されている可能性があるため、設計図、構造計算書、確認申請関係書類などの確認が必要です。
もっとも、一般住宅に付属する古いブロック塀では、構造計算書が残っていないことが多く、現況調査によって安全性を判断しなければならないケースが少なくありません。
万年塀とは
万年塀とは、鉄筋コンクリート製の柱を一定間隔で立て、柱に設けられた溝へ鉄筋コンクリート製の板を差し込んで組み立てる塀です。
「組立式コンクリート塀」と呼ばれることもあります。
工場で製造された柱と板を現場で組み立てるため、施工が比較的容易で、昭和期の住宅、工場、学校、駐車場などで広く使用されました。
万年塀という名称から、長期間にわたって耐久性があるように感じられますが、実際には永久に使用できるものではありません。
鉄筋コンクリート製である以上、経年劣化によるひび割れ、鉄筋腐食、コンクリートの剥離、柱の傾き、基礎の沈下などが発生します。
万年塀にはブロック塀と同じ基準がそのまま適用されない
万年塀は、ブロックを積み上げる補強コンクリートブロック造の塀とは構造が異なります。
そのため、建築基準法施行令第62条の8に定められた、ブロック塀の高さ、厚さ、鉄筋間隔、控壁などの仕様を、そのまま万年塀へ当てはめることはできません。
万年塀については、補強コンクリートブロック塀のような一律の仕様基準が明確に定められていないため、柱、壁板、基礎、接合部、設置状況などを個別に確認する必要があります。
八王子市の補助制度でも、コンクリートブロック塀、石塀、万年塀は、それぞれ異なる構造の塀として扱われています。
万年塀の点検ポイント
万年塀で最初に確認したいのは、柱の傾きです。
柱が傾くと、柱の溝に差し込まれている壁板が外れたり、塀全体が倒壊したりする危険があります。
次に確認したいのが、柱の根元です。
地際部分は雨水や土壌中の水分の影響を受けやすく、コンクリートの内部にある鉄筋が腐食しやすい場所です。
鉄筋が腐食すると体積が膨張し、柱の表面に縦方向のひび割れや剥離が発生します。
壁板については、横方向のひび割れ、角部分の欠け、コンクリートの剥落、鉄筋の露出などを確認します。
また、壁板が柱の溝へ十分に差し込まれているか、板と柱の間に大きな隙間がないか、板が上下にずれていないかも重要です。
万年塀では、一部の壁板だけが破損しているように見えても、柱や基礎が劣化している場合には、部分交換だけでは安全性を確保できないことがあります。
ブロック塀と土留め・擁壁は別のもの
不動産調査で特に注意したいのが、ブロック塀と土留め・擁壁の混同です。
通常のコンクリートブロック塀は、敷地境界を囲うための塀であり、背面の土圧を支えることを目的とした擁壁ではありません。
ところが、現地ではブロック塀の背面まで土が盛られ、実質的に土留めとして使用されているケースがあります。
また、既存の擁壁の上にブロックを積み増した「増し積み擁壁」も少なくありません。
擁壁の上へ塀を設置すると、擁壁には当初想定していなかった重量や地震時の力が加わります。
さらに、ブロック部分が土圧を受けている場合、通常の塀としての仕様だけでは安全性を確認できません。
東京都も、擁壁の上部への増し積みや、設計時に想定されていない土圧が加わる構造について、詳しい点検や造り替えの検討が必要になると注意喚起しています。
大谷石の上に積まれたブロック塀にも注意
古い住宅地では、大谷石や間知石などの上に、コンクリートブロックを積んだ塀が見られます。
石積み部分とブロック部分が鉄筋で一体化されていない場合、地震時に接合部分から分離して倒壊する危険があります。
八王子市の簡易点検シートでも、大谷石などの基礎以外の塀の上にブロック塀が設置されていないかが確認項目とされています。
見た目がきれいであっても、異なる構造の塀を重ねたものは、構造的な検討が必要です。
既存の塀が基準に適合しているかを確認する方法
既存の塀について、外観だけですべての安全性を判断することはできません。
まずは、次のような外観調査を行います。
高さや厚さが基準内か。
必要な位置に控壁があるか。
塀全体に傾きやぐらつきがないか。
ひび割れ、欠け、剥離がないか。
鉄筋が露出し、錆びていないか。
基礎が確認できるか。
大谷石や古い擁壁の上に積み増されていないか。
外観調査で問題がなくても、内部の鉄筋、基礎の形状、モルタルの充填状況までは確認できません。
安全性を確実に判断するためには、設計図書、施工記録、鉄筋探査、部分的な掘削などを含めた専門家の調査が必要です。
国土交通省も、既存塀について外観点検を行い、危険性が確認された場合には、通行者への注意表示や補修・撤去などの対応を求めています。
古い塀はすべて違法なのか
現在の基準に合っていないからといって、直ちに建築当初から違法であったとは限りません。
建築後に法令が改正され、建築時には適法だったものが、現在の基準には適合していない「既存不適格」の状態になっている場合があります。
一方で、建築当時の基準にも適合していなかった場合や、後から無断で積み増した場合には、単なる既存不適格とは異なります。
判断するためには、塀の建築時期、当時の法令、増改築の履歴、設計図書などを確認する必要があります。
書類が残っていない場合には、現況だけで適法・違法を断定せず、「適法性を確認できる資料がない」という事実と、「現況における安全性」を分けて整理することが重要です。
不動産売買で確認すべき所有関係
塀の安全性と同じくらい重要なのが、所有関係です。
塀が敷地の内側に設置されていれば、その土地の所有者が単独で所有している可能性が高いと考えられます。
しかし、境界線上に設置された塀は、隣地所有者との共有物である可能性があります。
共有塀の場合、一方の判断だけで撤去、改修、建て替えを行うと、隣地とのトラブルになることがあります。
売買前には、確定測量図、境界標、建築当時の資料、隣地所有者への聞き取りなどにより、塀の位置と所有関係を確認します。
塀が境界を越えている場合には、越境物としての取り扱いも必要です。
売主が把握している不具合は買主へ説明する
塀に傾き、ひび割れ、鉄筋の露出、行政からの指導、隣地との所有権争いなどがある場合は、買主へ説明する必要があります。
売主が過去に補修業者や建築士から危険性を指摘されていた場合や、隣地から撤去を求められていた場合には、その経緯も含めて整理します。
「古い塀なので現状渡し」と記載するだけでは、売主が知っている具体的な不具合まで説明しなくてよいことにはなりません。
撤去や補修を買主負担とする場合も、対象となる塀の範囲、所有関係、概算費用、隣地との協議状況を明確にしておくことが重要です。
危険な塀を放置した場合の責任
塀の所有者や管理者には、適切に維持管理することが求められます。
建築基準法第8条では、建築物の所有者、管理者または占有者は、その敷地、構造および建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならないとされています。
また、塀の設置や保存に問題があり、倒壊などによって第三者へ損害を与えた場合には、民事上の損害賠償責任が問題となる可能性があります。
特に、道路や通学路に面した塀では、敷地内の塀以上に慎重な管理が必要です。
八王子市も、塀が倒壊して被害が生じた場合には、所有者の管理責任を問われる可能性があるとして、専門家による点検や補強、撤去を呼びかけています。
八王子市の補助制度
八王子市では、一定の条件を満たすコンクリートブロック塀、石塀、万年塀などについて、撤去工事や撤去に伴う塀の新設費用の一部を補助しています。
2026年度の制度では、避難路に面し、道路地盤面からの高さが1メートルを超え、簡易点検で不適項目がある塀などが対象です。
補助額は、対象工事費の3分の2、対象となる塀の長さ1メートル当たり3万円、上限30万円のうち、最も低い金額とされています。
また、一定の避難路に面するコンクリートブロック塀については、建築士による診断費用の2分の1、上限5万円の診断補助も設けられています。
ただし、土地や建物の販売を目的として実施する工事は補助対象外とされているため、不動産売却に伴う撤去工事で利用する場合は、事前に八王子市へ対象の可否を確認する必要があります。
塀の基準は数値だけで判断しない
コンクリートブロック塀については、高さ2.2メートル以下、壁厚10センチメートルまたは15センチメートル以上、鉄筋間隔80センチメートル以下、控壁間隔3.4メートル以下など、明確な数値基準があります。
しかし、数値だけを満たしていても、鉄筋の定着、モルタルの充填、基礎との一体性、地盤の状態、施工精度、経年劣化に問題があれば、安全な塀とはいえません。
万年塀についても、外観上のひび割れだけでなく、柱の根元、基礎、壁板との接合状態を確認する必要があります。
不動産売買では、適法性、安全性、所有関係、越境、補修費用をそれぞれ分けて調査し、売主と買主の双方が認識を共有したうえで契約条件を整理することが重要です。
よくあるご質問
Q．控壁がないブロック塀は、必ず違法ですか？
高さが1.2メートルを超えるブロック塀には、原則として控壁が必要です。
ただし、国土交通大臣が定める基準に従った構造計算によって安全性が確認されている場合には、控壁を設けない設計が認められることがあります。
設計図や構造計算書が残っているか確認し、資料がない場合は専門家へ相談することが必要です。
Q．高さ1.2メートル以下なら基礎は不要ですか？
不要ではありません。
高さ1.2メートル以下の場合、法令上は控壁と一定の基礎寸法に関する規定が適用除外になりますが、塀を安全に支える基礎自体は必要です。
地盤や塀の構造に応じて、転倒や沈下を防止できる基礎を設けます。
Q．万年塀にも高さ2.2メートル以下という基準が適用されますか？
万年塀は、補強コンクリートブロック造の塀とは構造が異なるため、施行令第62条の8の数値基準がそのまま適用されるものではありません。
柱、壁板、基礎、接合方法などを確認し、個別に安全性を判断します。
Q．古いブロック塀がある住宅でも売却できますか？
古い塀があることだけを理由に、売却できないわけではありません。
ただし、危険性、適法性、所有関係、越境、補修・撤去費用を調査し、買主へ適切に説明する必要があります。
売却前に撤去する方法のほか、現況のまま引き渡し、買主が取得後に撤去する条件とすることも考えられます。
Q．塀が隣地との境界線上にある場合は撤去できますか？
境界線上の塀は、隣地所有者との共有物である可能性があります。
共有物である場合は、原則として隣地所有者との協議なしに一方的な撤去や変更を行うべきではありません。
測量図や境界標を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や専門家へ相談します。
まとめ
コンクリートブロック塀は、建築基準法により高さ、厚さ、鉄筋、控壁、基礎などの基準が細かく定められています。
一方、万年塀はブロック塀とは異なる組立式の構造であり、柱、壁板、基礎、接合部分の状態を個別に確認する必要があります。
塀は建物本体と比べて調査が後回しになりやすい部分ですが、倒壊すれば人命に関わるだけでなく、隣地トラブルや損害賠償問題、売却後の紛争につながる可能性があります。
不動産売却を検討する際には、塀の見た目だけで判断せず、構造上の安全性、法令への適合状況、境界との位置関係、所有者、補修や撤去に必要な費用まで確認しておくことが大切です。
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【本ブログ監修者】
株式会社cocoro不動産 代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ） 1981年生まれ
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者／秘書検定2級