【契約不適合責任免責は知らなかった不具合だけ】知っていた不具合を告げずに売却すると責任を問われる？
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中古住宅や土地を売却する際、売買契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」という特約を設けることがあります。
いわゆる「契約不適合責任免責」という取り決めです。
特に築年数が古い戸建住宅や、相続によって取得した不動産、長期間空き家となっていた建物などでは、売主が建物の状態を完全に把握することが難しいため、契約不適合責任を免責する条件で売買されることも珍しくありません。
しかし、ここで大きな誤解があります。
「契約不適合責任を免責すれば、売却後にどのような不具合が発覚しても責任を負わなくてよい」というわけではありません。
実は、民法には、売主が知っていたにもかかわらず買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れることができないという規定があります。
つまり、契約不適合責任の免責が基本的に想定しているのは、売主が把握していなかった不具合などのリスクを、買主が引き受けるということなのです。
今回は、不動産売買における契約不適合責任の免責について、民法の規定と実務上の注意点を踏まえながら、専門的に解説します。
『そもそも契約不適合責任とは？』
契約不適合責任とは、売買の目的物が契約で定められた種類・品質・数量などに適合していない場合に、売主が負う責任のことです。
2020年4月の民法改正によって、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと法律上の仕組みが変更されました。
重要なのは、単に不動産に欠陥があるかどうかではなく、引き渡された不動産が、売主と買主の合意した契約内容に適合しているかどうかです。
例えば、次のような不具合が問題になることがあります。
- 建物の屋根や外壁から雨漏りが発生している
- 柱や土台にシロアリ被害がある
- 給排水管が破損している
- 建物に著しい傾きがある
- 土地に地中埋設物が存在する
- 土壌汚染が確認された
ただし、これらの問題が存在すれば、必ず契約不適合責任が発生するというわけではありません。
例えば、築50年の古家を、建物の老朽化を前提として土地価格を中心に評価し、現状のまま売買する場合と、リフォーム済みで問題なく居住できる住宅として販売する場合とでは、買主が合理的に期待する品質が異なります。
契約不適合の判断では、売買契約書の記載だけでなく、物件の築年数、取引価格、売買に至る経緯、売主からの説明内容なども重要になります。
『契約不適合責任を免責する特約とは？』
民法上、個人同士の不動産売買などでは、当事者間の合意によって契約不適合責任を免責する特約を設けることが原則として可能です。
例えば、売買契約書に次のような内容を定めます。
「売主は、本物件について契約不適合責任を負わないものとする。」
このような免責特約が有効に成立していれば、引渡し後に一定の不具合が発覚しても、買主は原則として、その不具合を理由に売主へ契約不適合責任を追及することができません。
これは特に中古不動産の売買において重要です。
長年使用されてきた建物には、売主自身も気づいていない劣化や損傷が存在する可能性があります。
売却後に発覚するすべての不具合について売主が責任を負うとすれば、売主にとって大きなリスクとなり、古い不動産の流通にも影響します。
そこで、売主と買主が建物の状態や価格などを考慮したうえで、契約不適合に関するリスクをどちらが負担するかを事前に取り決めるわけです。
ただし、免責特約には法律上の限界があります。
『民法572条｜知っていたのに告げなかった事実は免責されない』
今回、最も重要なのが民法第572条です。
同条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができないと定めています。
つまり、売主が不動産の不具合を知っていたにもかかわらず、その事実を買主に伝えずに売却した場合には、契約不適合責任の免責特約があっても、その不具合について責任を問われる可能性があります。
具体例を挙げてみましょう。
【ケース1：雨漏りを知らずに売却した場合】
売主が長年住んでいた住宅を、契約不適合責任免責の条件で売却しました。
売却までの間、雨漏りに気づいたことはなく、過去にも雨漏りを指摘されたことがありません。
しかし、引渡し後に買主が天井裏を調査したところ、以前から存在していた雨漏りの痕跡が発見されました。
この場合、売主がその事実を知らず、有効な免責特約の対象となるのであれば、原則として契約不適合責任を負わないことになります。
【ケース2：雨漏りを知りながら告げなかった場合】
一方で、売主が過去に雨漏りを経験しており、天井にシミができたことも認識していたとします。
ところが、物件状況報告書には「雨漏りなし」と記載し、買主にも何も説明しませんでした。
その後、引渡し後に雨漏りが発覚した場合、売主は免責特約を理由に責任を免れることができない可能性が高くなります。
両者の違いは、売主が不具合を知っていたか、そして、その事実を買主に告げていたかという点です。
契約不適合責任免責は、売主が知っている不具合を隠して売却するための仕組みではありません。
『知っていた不具合を説明すれば、必ず責任を免れるのか？』
ここも非常に重要なポイントです。
売主が知っている不具合を買主へ説明したからといって、それだけで自動的に契約不適合責任がなくなるわけではありません。
重要なのは、買主がその不具合を理解し、どのような状態の不動産を購入するのか、当事者間で合意できていることです。
例えば、売主が過去の雨漏りについて説明し、買主もその事実を理解したうえで、雨漏りの補修を行わないことを前提に売買価格を決定したとします。
その内容が契約書などに明確に記載されていれば、当該雨漏りについては、契約で合意した品質の範囲内と評価され、契約不適合に該当しない可能性があります。
一方で、「昔、少し雨漏りしたことがある」と口頭で伝えただけでは、説明した範囲や買主が了承した内容を後から確認することが難しくなります。
そのため、不動産売買の実務では、物件状況報告書や売買契約書の特約条項などを利用して、具体的な状態を記録することが大切です。
単に「雨漏りあり」と記載するだけでなく、発生した場所、時期、補修履歴、現在の状況などを可能な範囲で明らかにしておくことが望ましいでしょう。
『過去に修理済みの不具合も説明する必要がある？』
売主からよくある質問の一つが、過去に修理した不具合についても説明する必要があるのか、というものです。
例えば、10年前に雨漏りが発生したものの、屋根の補修工事を行い、その後は雨漏りしていない住宅があったとします。
売主としては、すでに修理した問題であるため、わざわざ説明する必要はないと考えるかもしれません。
しかし、不動産売買では、現在発生している不具合だけでなく、過去の不具合や補修履歴が購入判断に影響する場合があります。
特に雨漏り、シロアリ被害、建物の傾斜、主要構造部分の補修履歴などは、買主にとって重要な情報です。
修理が完了していることと、過去に不具合が存在した事実がなくなることは別の問題です。
もっとも、過去の修理履歴を説明しなかったからといって、必ず民法572条による責任が発生するわけではありません。
実際には、その事実が契約上どのような意味を持つのか、現在も契約不適合が存在するのか、説明内容や取引経緯などによって判断が異なります。
売主としては、修理済みだから説明不要と自己判断するのではなく、把握している事実を不動産会社に正確に伝えることが大切です。
『「知らなかった」と主張すれば免責されるのか？』
ここで注意しなければならないのが、売主が単に「知らなかった」と主張すれば、それだけで免責が認められるわけではないという点です。
実際のトラブルでは、売主がその不具合を本当に知らなかったのかが争点になることがあります。
例えば、引渡し後に雨漏りが見つかり、調査の結果、天井の一部に過去の補修跡が確認されたとします。
さらに、以前のリフォーム工事に関する見積書や請求書が残っており、その内容に雨漏り補修工事が含まれていた場合はどうでしょうか。
こうした事情は、売主が雨漏りの存在を認識していたかどうかを判断する材料になる可能性があります。
同様に、次のような事情が問題になることもあります。
・過去に専門業者へ修理を依頼していた
・建物の不具合について以前から近隣住民に相談していた
・不具合が発生した箇所を繰り返し補修していた
・過去の建物調査で不具合を指摘されていた
ただし、これらの事情があるだけで直ちに売主の認識が認定されるわけではありません。
例えば、相続によって取得した不動産の場合、過去の修理工事が被相続人によって行われており、現在の売主はその内容を知らないこともあります。
最終的には、売主がどのような情報を認識していたのか、客観的な資料や当事者の説明などを踏まえて判断されます。
なお、民法572条の「知りながら告げなかった事実」と、民法566条における「重大な過失によって知らなかった場合」は異なる法律上の問題です。
売主が知らなかった不具合であっても、取引の事情によっては別の法的責任が問題になる可能性があるため、免責の有効性を一律に判断することはできません。
『契約不適合責任免責でも説明すべき主な項目』
中古住宅や土地の売買においては、売主が知っている情報をできる限り正確に整理することが、売却後のトラブルを防ぐうえで重要です。
特に注意したいのは、次のような項目です。
【建物に関する事項】
・現在または過去の雨漏り
・シロアリ被害や防蟻処理の履歴
・建物の傾きや不同沈下
・基礎や外壁の著しいひび割れ
・給排水管の漏水や詰まり
・増改築や大規模修繕の履歴
【土地に関する事項】
・地中埋設物や過去の解体工事
・土壌汚染に関する調査履歴
・擁壁の変状や補修履歴
・越境物の存在
・境界に関する過去の紛争
・地盤沈下や浸水などの履歴
これらすべてが、必ず契約不適合責任の対象になるわけではありません。
境界や越境、権利関係については、契約内容に応じて別の法的問題として整理すべき場合もあります。
しかし、いずれも買主の購入判断や売買条件に影響する可能性がある重要な情報です。
売主自身が不具合と考えていない事柄でも、買主にとっては重大な問題となることがあります。
そのため、情報を伝えるべきか迷う場合には、まず仲介会社に相談することをおすすめします。
『物件状況報告書は売主を守る重要な書類』
不動産売買では、売主が把握している物件の状態を買主へ伝えるために「物件状況報告書（告知書）」を使用することが一般的です。
この書類は、単に形式的に記入するものではありません。
売主が把握している建物や土地の状況を明らかにし、売主と買主の認識の違いを減らすための重要な資料です。
例えば、雨漏りについて「なし」と記載した場合と、「過去に雨漏りがあったが補修済み」と記載した場合とでは、買主へ伝わる情報が大きく異なります。
後者であれば、買主は補修箇所を確認したり、必要に応じて専門家へ調査を依頼したりしたうえで、購入を判断できます。
また、売主にとっても、事前に説明した内容を記録として残すことができます。
ただし、物件状況報告書に記載すれば、あらゆる責任を免れるわけではありません。
実際の不具合との関係、記載の具体性、契約内容などによって法的評価は変わります。
売主を守るために重要なのは、不具合を隠すことではなく、把握している情報を正確に開示し、その内容を契約条件に反映させることです。
『売主が宅建業者の場合は免責できないことがある』
ここまで説明してきた契約不適合責任免責の考え方は、主に個人間売買などを想定しています。
一方、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主に不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法第40条による規制があります。
同条では、種類または品質に関する契約不適合責任について、原則として買主に不利となる特約を禁止しています。
例外として、民法566条の通知期間について、引渡しの日から2年以上となる期間を定める特約などが認められています。
したがって、宅建業者が売主となる取引では、一般的な個人間売買と同じように、全面的な契約不適合責任免責を定めることはできません。
この規制に違反する特約は無効となります。
また、売主が個人か法人かという形式だけで、適用される法律が決まるわけではありません。
売主と買主が宅地建物取引業者に該当するか、事業者と消費者の関係にあるかなど、取引当事者の属性によって適用されるルールが異なります。
不動産会社による買取を利用する場合や、法人名義の不動産を売却する場合などには、この点も含めた確認が必要です。
『免責特約が無効になると買主は何を請求できる？』
契約不適合責任の免責特約が適用されず、売主の責任が認められる場合、買主には民法に基づく救済手段があります。
代表的なものは、次の4つです。
【1．追完請求】
契約内容に適合する状態にするため、修補などを求めることです。
【2．代金減額請求】
法律上の要件を満たす場合に、契約不適合の程度に応じて代金の減額を求めることです。
【3．損害賠償請求】
契約不適合によって生じた損害について、売主に帰責事由がある場合などに賠償を求めることです。
【4．契約解除】
契約不適合が存在し、解除に関する法律上の要件を満たす場合に、契約を解除することです。
ただし、契約不適合が見つかったからといって、これらすべてを無条件に請求できるわけではありません。
例えば、軽微な不具合では契約解除が認められない場合があります。
また、損害賠償には帰責事由の問題があり、代金減額請求や解除についても、原則として追完の催告などが必要になる場合があります。
さらに、民法566条では、種類または品質に関する契約不適合について、原則として買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければならないと定めています。
ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この通知期間の制限は適用されません。
なお、通知期間と請求権の消滅時効は別の問題です。
売主・買主のどちらの立場であっても、不具合が発覚した場合には、時間を置かずに契約内容と事実関係を確認することが大切です。
『八王子市の古い戸建住宅や相続不動産では特に注意』
八王子市には、築年数が相当程度経過した戸建住宅や、相続によって取得した実家、長期間使用されていない空き家などがあります。
こうした不動産では、売主が建物の状態を十分に把握していないケースもあります。
例えば、相続した実家について、売主自身は長年住んでおらず、雨漏りや設備の不具合があるかどうか分からない場合です。
このような場合に、売主が建物の状態をすべて保証することは現実的ではありません。
一方で、売主が分からないと説明していることと、不具合が存在しないと保証することは、まったく意味が異なります。
不明な事項については不明であることを正確に伝え、必要に応じて建物状況調査などを活用しながら、売買条件を検討することが望ましいでしょう。
また、建物の状態によっては、古家付き土地として売却する方法や、建物を解体したうえで土地として売却する方法、買取によって売却する方法なども考えられます。
ただし、建物を解体すれば地中埋設物など土地に関する問題まで解消されるわけではありません。
売却方法によって責任の範囲や契約内容は変わるため、物件の状況に合わせた判断が必要です。
『不動産売却で重要なのは「免責」の一文よりも事前の説明』
不動産売買において、契約不適合責任免責の特約は、売主のリスクを軽減する重要な取り決めです。
しかし、免責特約があるから大丈夫と考え、物件状況の確認や買主への説明を軽視することは適切ではありません。
民法572条が定めているとおり、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約によっても責任を免れることはできません。
一方で、売主が把握している不具合を適切に説明し、買主がその内容を理解したうえで売買条件に合意していれば、売却後のトラブルを防げる可能性は高まります。
不動産売却において大切なのは、売主に不利な情報を隠すことではありません。
不動産の状態を正確に把握し、その情報を買主へ適切に伝え、双方が納得した条件で契約することです。
「知らなかった不具合のリスクをどう分担するか」と「知っている不具合をどのように説明し、契約に反映させるか」。
この2つを分けて考えることが、安全な不動産売買につながります。
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【本ブログ監修者】
株式会社cocoro不動産 代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
【保有資格】
宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／秘書検定2級／既存住宅状況調査技術者／相続アドバイザー2級