八王子市には、昭和40年代から60年代にかけて開発された住宅地が数多く存在します。

こうした古い造成地で不動産を購入・売却する際、特に注意したいのが「擁壁（ようへき）」の安全性です。

擁壁は、高低差のある土地の土砂を支える重要な構造物です。

一見すると問題がなさそうでも、内部の排水機能や基礎の状態、施工当時の構造によっては、地震や集中豪雨をきっかけに変形・崩壊する危険性があります。

ただし、古い擁壁だからといって、必ずしも危険というわけではありません。

重要なのは、築造年代だけで判断せず、構造・劣化状況・排水機能・施工履歴・現在の土地利用を総合的に確認することです。

今回は、不動産売買の実務と建築・造成の専門的な観点から、古い擁壁の安全性について詳しく解説します。

『そもそも擁壁は何のためにあるのか』

擁壁は、宅地の高低差によって生じる土圧を受け止め、土砂の崩壊を防ぐための構造物です。

斜面を削って平坦な宅地を造る「切土」や、土を盛って平坦にする「盛土」に伴って設置されることがあります。

擁壁に作用する力は、背面の土砂による土圧だけではありません。

地下水などによる水圧、建物や車両などの上載荷重、地震時の外力も考慮する必要があります。

構造設計では、一般的に次のような安全性を検討します。

・滑動に対する安定性
・転倒に対する安定性
・地盤の支持力に対する安全性
・擁壁本体の構造耐力
・地震時の安定性
・排水機能の確保

つまり、擁壁は単にコンクリートや石を積んだ壁ではなく、地盤と一体となって機能する土木構造物なのです。

『古い造成地の擁壁で注意すべき理由』

古い造成地の擁壁には、現在の技術基準とは異なる考え方や施工方法で造られたものがあります。

また、施工当時の図面や構造計算書、検査済証などが残っていないケースも珍しくありません。

特に注意したいのは、次のような状況です。

・施工年代や施工業者が不明
・構造計算書や造成許可関係書類が確認できない
・水抜き穴が設置されていない
・擁壁の一部に膨らみや傾きがある
・増築や外構工事で背面の荷重が増えている
・長期間、適切な維持管理が行われていない

当時の基準に適合していた擁壁でも、その後の地震や経年劣化によって安全性が低下している可能性があります。

反対に、築造から50年以上経過していても、適切な構造と排水機能を備え、良好な状態を維持している擁壁もあります。

重要なのは、古さそのものではなく「現在どの程度の安全性能を確保できているか」という点です。

『擁壁の種類によって安全性は異なる』

擁壁には複数の構造形式があります。

代表的なものが鉄筋コンクリート造擁壁、無筋コンクリート造擁壁、練積み造擁壁、空石積み擁壁などです。

鉄筋コンクリート造擁壁は、L型や逆T型などの形状で、鉄筋とコンクリートによって土圧に抵抗する構造です。

適切に設計・施工されていれば高い構造性能を期待できますが、鉄筋腐食、コンクリートのひび割れ、基礎の変位などには注意が必要です。

練積み造擁壁は、間知石や間知ブロックなどを積み、胴込めコンクリートや裏込めコンクリート等によって一体化する構造です。

外観が石積みに見えても、適切に施工された練積み造擁壁であれば、所定の基準を満たす場合があります。

一方、空石積み擁壁は、石材同士をモルタルやコンクリートで一体化させず、石のかみ合わせなどで積み上げたものです。

古い造成地では、このような石積みが宅地を支えている場合もあります。

特に高い盛土を支える空石積みは、現在の技術基準に照らして十分な安全性を確認できないことがあり、慎重な調査が必要です。

なお、石積みの外観だけでは練積み造か空石積みかを正確に判別できないこともあります。

『最も注意すべきなのは排水機能の低下』

擁壁の安全性を考えるうえで、特に重要なのが水の処理です。

擁壁の背面に雨水や地下水が滞留すると、水圧が発生し、擁壁を前方へ押し出す力が大きくなります。

さらに、土が水を多く含むことで地盤の状態が変化し、擁壁の安定性に影響することもあります。

そのため、擁壁には一般的に水抜き穴や透水層、排水設備などが設けられます。

しかし、古い擁壁では、水抜き穴そのものが不足していたり、土砂や植物の根などによって排水機能が低下していたりするケースがあります。

現地では、次のような状況を確認することが大切です。

・水抜き穴の有無と配置
・水抜き穴の閉塞状況
・擁壁表面からの異常な漏水
・雨天後の水の流れ方
・背面地盤の沈下や水たまり
・擁壁周辺の排水設備の状態

ただし、水抜き穴から水が出ていないからといって、直ちに異常とは限りません。

降雨状況や地下水の状態によって排水量は変わります。

また、擁壁表面が乾燥していることだけを理由に、内部の排水機能が正常だと判断することもできません。

『擁壁のひび割れや膨らみは危険信号なのか』

古い擁壁を観察すると、ひび割れ、白華現象、表面の剥離、目地の開きなどが見つかることがあります。

これらの症状がすべて重大な構造上の問題を意味するわけではありません。

コンクリートの乾燥収縮や温度変化などによる比較的軽微なひび割れも存在します。

しかし、次のような変状には注意が必要です。

・擁壁全体が前方へ傾いている
・壁面が局所的に膨らんでいる
・斜め方向や水平方向に大きなひび割れがある
・石積みやブロックにずれが生じている
・擁壁上部の地盤に亀裂や沈下がある
・過去と比較して変形が進行している

特に「はらみ出し」と呼ばれる壁面の膨らみは、背面土圧や地盤の変状によって擁壁が変形している可能性を示します。

こうした症状がある場合、表面をモルタルで補修するだけでは根本的な解決にならないことがあります。

内部の土圧や排水状態、基礎の安定性などを調査する必要があります。

『二段擁壁や増し積み擁壁には特に注意』

古い住宅地で見落とされやすいのが、既存の擁壁の上に新たな擁壁やブロック等を設置したケースです。

例えば、昔からある石積み擁壁の上部に、敷地を広く利用する目的でコンクリートブロックを積み増している場合があります。

こうした構造は、一般に「増し積み擁壁」などと呼ばれます。

また、擁壁を上下二段に設けた「二段擁壁」も、配置や構造によっては注意が必要です。

下段の擁壁が、上段の擁壁や背面土砂の影響を受けることがあるためです。

それぞれの擁壁が単独で安定しているように見えても、全体として安全性が確保されているとは限りません。

ただし、二段擁壁がすべて危険というわけではありません。

擁壁間の水平距離、地盤条件、基礎位置、構造設計などによって評価が異なります。

特に、既存擁壁の上に後から重量物を設置している場合は、当初の設計条件と現在の使用状況が一致しているかを確認する必要があります。

『擁壁の上に建物がある場合の注意点』

擁壁のある土地で住宅を建築する場合、擁壁と建物の位置関係が重要になります。

建物の基礎から地盤へ伝わる荷重が、擁壁に影響する可能性があるためです。

例えば、擁壁のすぐ近くに建物を建てる場合、擁壁の構造や基礎の位置によっては、追加の安全性検討が必要になります。

また、擁壁の安全性を確認できない場合、建物の基礎を深くする、杭を設ける、擁壁から建物を離すなどの設計上の対応が検討されることもあります。

ただし、こうした対策によって必ず既存擁壁の問題が解消されるわけではありません。

擁壁そのものの安定性と建物の基礎の安全性は、それぞれ適切に検討する必要があります。

特に建替えを予定している不動産では、既存建物が建っているという事実だけで、再建築時にも同様の計画が認められるとは判断できません。

『古い擁壁は現在の法律に適合していないのか』

擁壁の安全性と法的な適合性は、分けて考える必要があります。

古い擁壁には、現在の技術基準とは異なる基準で築造されたものも存在します。

しかし、現在の基準に一致しないからといって、直ちに違法な構造物になるわけではありません。

築造当時の法令、許可の要否、工事内容、その後の改修履歴などによって判断が異なります。

一方、過去に適法に造られた擁壁であっても、現在の安全性が保証されるわけではありません。

また、既存擁壁を利用して新たに宅地造成や建築工事を行う場合には、現行の法令や技術基準に基づく確認が必要になることがあります。

つまり、確認すべきなのは「昔の工事が適法だったか」という点だけではなく、「現在の状態で安全性が確保されているか」「今後予定する工事に支障がないか」という点なのです。

『八王子市では盛土規制法にも注意』

八王子市では、令和6年（2024年）7月31日に市内全域が「宅地造成等工事規制区域」に指定されています。

これは、宅地造成及び特定盛土等規制法、いわゆる盛土規制法に基づくものです。

規制区域内では、一定の規模や条件に該当する盛土・切土などの工事について、許可等の手続きが必要になります。

ただし、規制区域に指定されているという事実だけで、既存の擁壁が危険であることを意味するわけではありません。

また、規制区域内にあるすべての古い擁壁について、直ちに造り替えが義務付けられるものでもありません。

重要なのは、既存擁壁の維持管理義務や安全確保の必要性と、新たな造成工事に関する許可制度を区別して理解することです。

八王子市で古い擁壁のある土地を購入し、建替えや土地の造成を検討する場合には、事前に開発指導担当部署などへ確認することが重要です。

『擁壁の安全性はどのように調査するのか』

不動産売買の実務では、まず行政資料と現地状況の両方を調査します。

行政調査では、次のような資料の有無を確認します。

・過去の宅地造成許可関係書類
・造成工事の設計図面
・擁壁の構造図や断面図
・構造計算書
・工事の検査済証
・開発許可や開発登録簿の記録
・過去の補修・改修履歴

ただし、これらの書類が存在しないことと、擁壁が危険であることは同義ではありません。

古い造成地では、保存期間や行政記録の状況によって資料を確認できない場合もあります。

また、図面が残っていても、実際の施工が図面どおりに行われたか、現在も同じ状態なのかについては別途検討が必要です。

現地では擁壁の高さ、延長、構造形式、傾斜、ひび割れ、排水状況、背面地盤の状態などを確認します。

必要に応じて、地盤調査、測量、構造調査、変位計測などを実施することも考えられます。

なお、不動産会社による通常の現地確認は、専門技術者による構造安全性の判定とは異なります。

安全性に疑義がある場合は、擁壁や地盤に詳しい土木・構造分野の専門家による調査が望まれます。

『擁壁の再築造には高額な費用がかかることも』

古い擁壁の安全性に問題が見つかった場合、補修・補強・再築造などの対応が必要になることがあります。

このうち、擁壁を全面的に造り替える工事は、土地の条件によって非常に高額になることがあります。

工事費に影響する主な要素は次のとおりです。

・擁壁の高さと延長
・地盤の強度と地下水の状態
・重機の搬入経路
・既存擁壁の撤去方法
・仮設土留めの必要性
・隣接建物との距離
・排水設備や基礎工事の内容
・工事に伴う許可や設計の費用

特に、住宅が密集した地域や道路より高い位置にある宅地では、作業スペースが限られ、仮設工事や施工方法に制約が生じることがあります。

そのため、擁壁に問題がある土地を購入する場合、単純に擁壁の面積だけから工事費を想定するのは危険です。

具体的な工事方法を検討し、専門業者から見積りを取得することが重要です。

『擁壁が隣地との境界にある場合の問題』

擁壁が隣地との境界付近にある場合には、安全性に加えて所有関係も重要になります。

擁壁がどちらの土地に設置されているのか、誰が所有しているのか、維持管理を誰が行うのかを確認する必要があります。

特に注意したいのが、擁壁の所有者と、その擁壁によって利益を受ける土地の所有者が必ずしも一致しないケースです。

例えば、擁壁の大部分が下側の土地に存在していても、上側の土地を支えている場合があります。

その場合でも、擁壁の所有権や補修費用の負担者が、土地の高低関係だけで自動的に決まるわけではありません。

境界確認資料、過去の造成経緯、合意書、契約内容などを確認し、必要に応じて法律の専門家への相談が必要です。

また、擁壁の補修工事に際して隣地への立入りが必要になる場合もあるため、近隣関係が工事の実現性に影響することもあります。

『擁壁のある土地を売却する際の告知と説明』

不動産を売却する際には、擁壁について把握している事実を適切に伝えることが重要です。

例えば、過去に擁壁の変形を指摘されたことがある、補修工事を行ったことがある、行政から安全対策について指導を受けたことがあるなどの事情は、買主の判断に影響する可能性があります。

また、売主が安全性について専門的な判断をできない場合には、推測で「問題ありません」と説明することは避けるべきです。

擁壁が古いこと、関連資料の有無、目視で確認できる変状、過去の補修履歴など、確認できた事実と確認できていない事項を明確に区別する必要があります。

売買契約書に契約不適合責任を免責する特約がある場合でも、売主が知りながら告げなかった事実については、民法上、免責されない可能性があります。

そのため、古い擁壁のある不動産では、売主・買主双方がリスクを理解できるよう、売買契約前の調査と説明を丁寧に行うことが重要です。

『購入前には将来の建替えまで考える』

古い擁壁のある土地を購入する場合、現状の住宅に住めるかどうかだけで判断してはいけません。

将来、建物を建て替える際に、既存擁壁の安全性が建築計画上の課題となる可能性があるためです。

例えば、現在の住宅は問題なく使用できていても、建替え時に擁壁の構造資料や安全性の確認を求められることがあります。

その結果、想定していた建築計画の変更や、擁壁の補強・再築造が必要になる可能性もあります。

購入時の土地価格が周辺相場より安くても、将来の造成工事費を含めて考えると、必ずしも割安とは限りません。

特に注文住宅を建築する目的で購入する場合は、土地の売買契約前に建築会社や設計者と擁壁の状態を共有し、計画の実現可能性を確認することが望まれます。

『よくある質問』

Q．築50年以上の擁壁は危険ですか？

A．築造年数だけで危険とは判断できません。構造形式、排水機能、地盤条件、変形の有無、施工履歴などを総合的に確認する必要があります。

Q．擁壁にひび割れがあれば造り替えが必要ですか？

A．必ずしも必要ではありません。ひび割れの位置、幅、方向、進行状況や擁壁全体の変形などによって対応が異なります。

Q．造成工事の検査済証があれば安全ですか？

A．工事当時の手続きや検査を確認する重要な資料ですが、現在の構造安全性まで保証するものではありません。

Q．擁壁が古いと住宅ローンに影響しますか？

A．金融機関や担保物件の状況によっては、評価や融資審査に影響する可能性があります。ただし、古い擁壁があるという理由だけで一律に融資ができなくなるわけではありません。

Q．擁壁の安全性は不動産会社が保証してくれますか？

A．一般的な不動産調査や重要事項説明は、擁壁の構造安全性を技術的に保証するものではありません。必要に応じて専門家による調査が必要です。

『まとめ｜擁壁は見た目だけで安全性を判断しない』

古い造成地にある擁壁は、住宅そのものと同じくらい重要な確認事項です。

特に八王子市のように高低差のある住宅地が多い地域では、擁壁の構造や状態が、不動産の安全性、資産価値、将来の建替え計画に影響することがあります。

大切なのは、古い擁壁を一律に危険視することでも、長年問題がなかったことを理由に安全だと決めつけることでもありません。

行政資料による履歴の確認、現地での変状や排水状況の確認、必要に応じた専門家の調査を通じて、安全性と将来のリスクを把握することです。

不動産売買では、建物の築年数や内装の状態だけでなく、その建物を支える土地や擁壁の状態まで確認することが、安心できる取引につながります。

★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！

大手の様な機械的な対応ではなく、お一人お一人に寄り添った提案を親身にさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせください！

★その他売却についてのよくあるご質問

Q&A

★株式会社cocoro不動産のGoogle口コミはこちら

実際にご相談いただいたお客様の声は、Google口コミでもご確認いただけます。

🔗 Google口コミを確認する
https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=株式会社cocoro不動産

【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】

宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／秘書検定2級／既存住宅状況調査技術者／相続アドバイザー2級