【不動産売買で隣地所有者との関係が重要になる理由】
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不動産売買では、土地の面積や建物の状態、立地条件、価格などが重視されます。しかし、実際の取引では、それらと同じくらい重要になるのが「隣地所有者との関係」です。
なぜなら、不動産は独立して存在しているように見えても、境界、越境、私道、上下水道の配管、建物の解体や建築工事など、隣地との権利関係が密接に関わっているからです。
隣地所有者との関係が良好であれば円滑に進む手続きでも、関係が悪化していることで測量や工事に支障が生じ、売却価格や売買契約の成立にまで影響する場合があります。
今回は、不動産売買において隣地所有者との関係がなぜ重要なのか、不動産実務と法律の両面から詳しく解説します。
『1．境界確定測量には隣地所有者の協力が重要』
土地の売買において、特に重要になるのが隣地との境界です。
土地には、登記上の地積や地積測量図が存在していても、現地の境界が明確になっているとは限りません。
例えば、次のようなケースがあります。
・境界標が設置されていない
・古い測量図しか存在しない
・ブロック塀と本来の境界線が一致していない
・隣地所有者と境界の認識が異なっている
・過去の境界確認書が残っていない
こうした土地を売却する場合、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施することがあります。
その際、隣地所有者に現地での立会いや境界確認書への署名・押印をお願いすることが一般的です。
ただし、隣地所有者には、売買のために求められた境界確認書へ必ず署名・押印しなければならないという一般的な義務があるわけではありません。
そのため、隣地所有者が協力を拒否すれば、予定していた方法で境界確定測量を完了できないことがあります。
ここで理解しておきたいのが「筆界」と「所有権界」の違いです。
筆界とは、土地が登記された際などに形成された公法上の区画線であり、当事者の合意だけで変更できるものではありません。
一方、所有権界とは、私人間の所有権が及ぶ範囲を区分する境界です。
両者は通常一致しますが、取得時効などの事情によって一致しない場合もあります。
境界について争いがある場合には、筆界特定制度や境界確定訴訟、所有権確認訴訟など、問題の性質に応じた解決方法を検討する必要があります。
つまり、境界をめぐる問題は、単に測量を実施すれば解決するとは限らないのです。
『2．越境物の問題は売買条件に直接影響する』
隣地との関係で頻繁に問題になるのが越境です。
越境とは、一方の土地に存在する建物や工作物などが、境界を越えて他方の土地にはみ出している状態をいいます。
代表的なものとして、次のような越境があります。
・ブロック塀やフェンスの越境
・建物の屋根や軒先の越境
・雨樋や配管の越境
・樹木の枝や根の越境
・建物の基礎や擁壁などの地中越境
特に注意したいのが、建物の基礎や配管など、地表から確認できない越境です。
これらは通常の現地確認だけでは発見できない場合があり、古い図面や工事記録、測量結果などを組み合わせて調査する必要があります。
越境が確認された場合、可能であれば売買前に解消することが望ましいものの、現実には容易に撤去できないケースも少なくありません。
例えば、隣地建物の屋根が数センチメートル越境していても、屋根を部分的に切除することが構造上難しい場合があります。
こうした場合には、隣地所有者との間で越境に関する覚書を締結する方法が考えられます。
覚書には、一般的に次のような内容を盛り込みます。
・越境物の種類と位置
・越境している事実の相互確認
・将来の建替えや改修時に越境を解消すること
・越境状態を拡大させないこと
・所有者が変更された場合の取扱い
ただし、覚書は締結すれば必ず将来の所有者を法的に拘束できるというものではありません。
債権的な合意は原則として当事者間で効力を持つため、所有者の変更に伴う承継方法や権利関係の整理についても検討が必要です。
隣地所有者との関係が悪ければ、こうした覚書の締結そのものが難航することがあります。
その結果、買主の購入判断や住宅ローンの審査、売買価格の交渉に影響する可能性があります。
『3．私道の通行・掘削承諾が必要になるケース』
不動産売買において、隣地所有者との関係が特に重要になるのが私道に接している土地です。
私道には、単独所有、共有、複数人による分有など、さまざまな所有形態があります。
また、建築基準法上の道路に該当することと、その道路を民事上どのような権限で利用できるかは、別の問題です。
例えば、私道に接している土地を購入し、将来的に建物を新築する場合を考えてみましょう。
工事に伴い、私道を車両が通行したり、上下水道管やガス管を埋設するために道路を掘削したりする必要が生じることがあります。
このとき、私道所有者との権利関係が整理されていなければ、工事の実施に支障が出る可能性があります。
もっとも、私道所有者の承諾がなければ、あらゆる通行や掘削が法律上不可能になるわけではありません。
民法第210条には公道に至るための他の土地の通行権が規定されており、民法第213条の2には一定の要件のもとで他人の土地へのライフライン設備の設置や、他人の設備を使用する権利が定められています。
2023年4月1日に施行された改正民法によって、ライフライン設備の設置・使用に関する権利が明文化されました。
ただし、これらの権利が認められる場合でも、必要な範囲や設置方法、事前通知、費用負担、損害に対する償金などを検討する必要があります。
また、私道所有者が権利行使を妨害する場合には、法的手続きが必要となる可能性もあります。
売買実務では、法的な権利の有無だけでなく、実際に支障なく工事を進められるかという観点が極めて重要です。
『4．建物の解体や新築工事にも隣地との関係が影響する』
古家付き土地の売却や、購入後に建物を解体して新築するケースでも、隣地所有者との関係が重要になります。
例えば、敷地いっぱいに建物が建っている場合、外壁の補修や足場の設置、解体工事の際に隣地を一時的に使用する必要が生じることがあります。
民法第209条では、境界付近の建物や工作物の築造・修繕・収去、境界標の調査や測量など、一定の目的に必要な範囲で隣地を使用できることが定められています。
ただし、隣地の使用は無条件に認められるものではありません。
隣地所有者や使用者への事前通知が原則として必要であり、相手方への損害が最も少ない日時・場所・方法を選ばなければなりません。
また、住家への立入りには居住者の承諾が必要です。
このように、法律上の隣地使用権が存在していても、現場での円滑な工事には隣地所有者との協議が重要になります。
特に住宅が密集する地域では、足場の設置、工事車両の出入り、騒音、振動、粉じんなどを巡り、近隣トラブルが発生する可能性があります。
購入予定の土地で希望する建物が建築できるかどうかを判断する際には、建築基準法上の制限だけではなく、実際の施工条件も確認する必要があるのです。
『5．隣地とのトラブルは物件の資産価値にも影響する』
不動産の価値は、立地や面積、建物の状態だけで決まるものではありません。
権利関係が整理されているか、将来的な利用に支障がないか、安心して所有できるかという点も重要な評価要素になります。
例えば、同じ地域に面積や接道条件がほぼ同じ土地が2つあったとします。
一方は境界確定測量が完了し、越境問題も整理されている土地。
もう一方は隣地所有者との境界紛争が続いており、越境物についても解決の見通しが立っていない土地です。
一般的には、前者のほうが買主にとって購入後の不確実性が小さく、取引を進めやすいと考えられます。
後者の場合、問題解決に必要な費用や時間、将来的な紛争リスクなどを考慮して、買主が価格の減額を求めることも考えられます。
また、買主側が金融機関から融資を受ける場合、境界や権利関係に未解決の問題があると、金融機関の判断や融資条件に影響する可能性があります。
ただし、境界が未確定であることや越境物が存在することだけを理由に、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。
問題の内容、契約条件、金融機関の審査基準などによって判断は異なります。
重要なのは、売却を始める前に問題の有無と解決可能性を把握しておくことです。
『6．隣地とのトラブルはどこまで買主に説明する必要がある？』
不動産売買では、売主や不動産会社が把握している隣地との問題について、買主への説明が必要になる場合があります。
特に、境界紛争、越境、私道の利用を巡る争いなど、不動産の使用や取引条件に重要な影響を及ぼす事項については慎重な対応が必要です。
宅地建物取引業法第35条に定める重要事項説明の対象には、法令上列挙された事項があります。
一方、隣地とのすべてのトラブルが同条の法定説明事項として個別に列挙されているわけではありません。
しかし、法定説明事項に明示されていないことを理由に、取引判断に重要な影響を及ぼす事実まで説明しなくてよいということにはなりません。
宅地建物取引業法第47条第1号では、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為が禁止されています。
また、売主についても、具体的な事情によっては民法上の契約不適合責任や信義則上の説明義務などが問題になる可能性があります。
例えば、長年にわたって隣地所有者と境界について争っていたにもかかわらず、その事実を買主に伝えず売却した場合、引渡し後に紛争へ発展することも考えられます。
したがって、売主としては「現在は問題が表面化していないから説明しなくてよい」と安易に判断するべきではありません。
過去の経緯、現在の状況、解決済みか否か、書面の有無などを整理したうえで、不動産会社に正確な情報を伝えることが重要です。
『7．隣地所有者との関係が悪い土地は売却できない？』
隣地所有者との関係が良好でないからといって、その土地が必ず売却できなくなるわけではありません。
例えば、隣地所有者が境界立会いを拒否している場合でも、売買当事者が境界未確定の状況を理解したうえで、売買契約を締結すること自体は可能です。
ただし、契約内容には十分な注意が必要です。
一般的な土地売買契約では、売主が引渡しまでに境界を明示することを定める場合があります。
さらに、確定測量図の交付や隣地所有者の署名・押印を伴う境界確認書の取得を売主の義務として定める場合もあります。
こうした契約を締結したにもかかわらず、隣地所有者の協力が得られず義務を履行できなければ、契約解除や損害賠償などの問題につながる可能性があります。
そのため、売却前の段階で隣地所有者の協力が見込めるのか、どのような資料が取得できるのかを確認しておくことが望ましいでしょう。
また、確定測量を行わずに売却する場合には、境界の確認状況、測量の実施範囲、既存資料の内容、将来的なリスクなどを具体的に説明し、契約条件を慎重に定める必要があります。
なお、境界未確定のまま売却する場合でも、「現況有姿」や「公簿売買」と記載するだけで、あらゆる説明義務や責任が免除されるわけではありません。
取引条件とリスクを買主が十分に理解できるよう整理することが重要です。
『8．所有者不明の隣地にも注意が必要』
近年、実務上の課題となっているのが、隣地所有者が不明な土地や、所有者と連絡が取れない土地です。
登記名義人がすでに亡くなっているにもかかわらず相続登記が行われていない場合や、所有者の住所が変更されていて連絡先を把握できない場合などがあります。
こうした土地では、境界確認や越境問題の解決に時間を要する可能性があります。
もっとも、2023年4月1日施行の改正民法によって、隣地使用や越境した竹木の枝の切取りなどに関する規律が見直されました。
また、所有者不明土地管理制度など、土地の管理や利用を円滑に進めるための仕組みも整備されています。
ただし、制度を利用するには、それぞれの法的要件を満たす必要があります。
隣地所有者が不明だからといって、自由に境界を決めたり、他人の土地を使用したりできるわけではありません。
こうした問題がある場合には、土地家屋調査士や弁護士など、問題に応じた専門家と連携して対応することが重要です。
『9．不動産会社は隣地との関係をどこまで調査するべきか』
不動産会社が土地の売買を仲介する際には、登記情報や測量図を確認するだけでなく、現地の利用状況と資料の整合性を調査することが重要です。
具体的には、次のような事項が考えられます。
・境界標の有無と位置
・地積測量図や境界確認書の有無
・塀、フェンス、建物などの越境状況
・擁壁や排水設備の設置状況
・私道の所有関係と利用権限
・上下水道管などの埋設状況
・過去に締結された隣地との覚書
・境界や越境を巡る紛争の有無
・将来の解体や建築時に想定される問題
ただし、不動産会社があらゆる隠れた問題を発見する義務を無条件に負うわけではありません。
媒介業者に求められる調査・説明義務の範囲は、具体的な取引状況、入手可能な情報、問題を疑う事情の有無などによって判断されます。
特に注意したいのが、売主から「隣地とは特に問題がない」と説明を受けた場合です。
売主本人が問題を認識していないこともあれば、過去の所有者の時代に交わされた取り決めが引き継がれていないこともあります。
そのため、不動産会社には、売主からの聞き取りだけに依存せず、資料調査と現地確認を組み合わせて検証する姿勢が求められます。
一方で、隣地所有者への直接の聞き取りについては、売主の意向やプライバシー、近隣関係への影響にも配慮する必要があります。
必要な調査を適切な手順で進めることが、円滑な売買につながります。
『10．隣地所有者との良好な関係は将来の不動産価値を守ることにもつながる』
不動産売買では、どうしても売買契約の成立や引渡しまでに意識が向きがちです。
しかし、土地の所有は引渡しによって終わるものではありません。
購入後には、建物の修繕、外構工事、配管の更新、建替えなど、隣地との協議が必要になる場面が生じる可能性があります。
そのため、現在の隣地所有者との関係だけでなく、将来的に所有者が変更された場合にも対応できるよう、権利関係を書面で整理しておくことが重要です。
例えば、越境に関する覚書や私道の通行・掘削に関する承諾書などが適切に整備されていれば、将来の売買時にも取引条件を説明しやすくなります。
もっとも、書面の法的効力や第三者への対抗関係については、内容や権利の性質によって異なります。
単に書面を作成するだけでなく、将来の所有者への承継まで見据えて検討することが大切です。
不動産は隣地と物理的に接しているだけでなく、法律上もさまざまな関係で結びついています。
隣地との権利関係を適切に整理し、必要な協力を得られる関係を築いておくことは、不動産を安心して所有し、将来円滑に売却するための重要な要素といえるでしょう。
『まとめ｜隣地所有者との関係は不動産売買の安全性を左右する』
不動産売買において、隣地所有者との関係が重要になる最大の理由は、土地の利用や処分が、自分の所有地だけで完結しない場面が多いからです。
境界確定、越境物の解消、私道の通行・掘削、建物の解体や修繕など、隣地所有者の協力や権利関係の整理が重要になる場面は数多く存在します。
特に、境界や越境に関する問題は、売却活動を開始してから発覚すると、取引条件の変更や引渡し時期の延期などにつながる可能性があります。
そのため、不動産を売却する際には、単に査定価格を確認するだけでなく、隣地との境界や権利関係についても事前に確認しておくことが望ましいでしょう。
そして、不動産会社を選ぶ際には、価格査定や販売活動だけでなく、こうした隣地との権利関係について適切に調査し、問題点を整理できるかという視点も重要です。
不動産売買で大切なのは、単に高く売ることではありません。
買主が安心して購入でき、売主も引渡し後の紛争をできる限り防げるよう、取引前に必要な調査と対策を行うことです。
隣地所有者との関係を軽視せず、法律・測量・建築・売買実務を総合的に検討することが、安全で円滑な不動産取引につながるのです。
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【本ブログ監修者】
株式会社cocoro不動産 代表取締役
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ。
大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。
【保有資格】
宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者（受講済）