不動産を調べていると、「借地権付き建物」「底地」「地主」「借地人」といった言葉を目にすることがあります。

一般的な戸建住宅では、土地と建物を同じ人が所有しているケースが多いため、借地権や底地の仕組みは少し分かりにくいかもしれません。

しかし、借地権付き住宅では、土地を所有する人と、土地を利用して建物を所有する人が別々です。

そのため、売却・建替え・相続・住宅ローンなどについて、通常の所有権物件とは異なる確認が必要になります。

今回は、不動産売買の実務という観点から「借地権」と「底地」の仕組みを詳しく解説します。

借地権とは？

借地借家法では、借地権を

「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」

と定義しています。

つまり、単に土地を借りて駐車場や資材置場として利用しているだけでは、原則として借地借家法上の「借地権」には該当しません。

土地を借り、その土地の上に自己所有の建物を建てることを目的としていることが重要です。

【根拠法令】
e-Gov法令検索「借地借家法」

たとえば、

土地所有者：Aさん
建物所有者：Bさん

という住宅があるとします。

この場合、

Aさんが所有している土地の権利が「底地」

Bさんが土地を利用する権利が「借地権」

という関係になります。

「底地」とは？

底地とは、簡単にいえば、

借地権が設定されている土地の所有権

のことです。

国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、底地について「宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権」と整理されています。

【参考】
国土交通省「不動産鑑定評価基準」

つまり地主は土地の所有者ではありますが、借地人が借地権に基づいて土地を利用しているため、通常の更地の所有者のように自由に土地を利用できるわけではありません。

これが「底地」の大きな特徴です。

借地権と底地の関係

イメージとしては、一つの土地の経済的な権利が

借地人側の権利＝借地権

と

地主側の権利＝底地

に分かれている状態です。

ただし、

「土地の価値100％＝借地権70％＋底地30％」

のように、必ず単純計算できるわけではありません。

ここは不動産売買では非常に重要なポイントです。

借地権割合とは？

相続税や贈与税の土地評価では「借地権割合」が使われます。

国税庁では、一般的な借地権について、

自用地としての価額 × 借地権割合

という方法で借地権を評価します。

借地権割合は地域ごとに定められ、国税庁の路線価図ではA～Gなどの記号によって表示されています。

【参考】
国税庁「借地権の評価」

一方、借地権が設定されている土地、いわゆる貸宅地については、一定の場合、

自用地価額－自用地価額×借地権割合

という考え方で評価されます。

【参考】
国税庁「貸宅地の評価」

ここで注意したいポイント

この借地権割合は、基本的には相続税・贈与税を計算するための税務上の評価基準です。

実際に不動産市場で売却できる価格を、そのまま示しているものではありません。

例えば、

更地価格5,000万円
借地権割合60％

だからといって、

借地権3,000万円
底地2,000万円

で必ず売却できるわけではありません。

なぜ実際の売買価格は単純計算できないのか

借地権や底地の市場価格には、さまざまな条件が影響します。

具体的には、

• 地代
• 借地期間
• 残存期間
• 更新条件
• 更新料の有無
• 譲渡承諾料
• 建替承諾料
• 借地契約の内容
• 地主と借地人の関係
• 建物の築年数
• 住宅ローン利用のしやすさ
• 将来的に底地と借地権を一体化できる可能性
• 地域に借地権取引の慣行があるか

などを総合的に判断する必要があります。

国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、借地権価格について、契約条件、経過期間、残存期間、地代、将来の一時金、取引慣行などを総合的に考慮するものとされています。

また底地についても、単純な「更地価格－借地権価格」だけではなく、地代による収益や将来土地が地主へ完全に戻ることによる経済価値などを考慮して評価するとされています。

普通借地権とは？

現在の借地借家法による普通借地権では、原則として最初の存続期間は30年です。

契約で30年より長い期間を定めることもできます。

更新した場合は、

最初の更新：20年

2回目以降：10年

が原則となります。

もちろん、当事者間でそれより長い期間を定めることも可能です。

さらに普通借地権では、地主が「期間が満了したから返してください」と言えば当然に終了するわけではありません。

地主が更新を拒絶するには、土地を必要とする事情、これまでの契約経過、土地の利用状況、立退料等の申出などを総合的に考慮して、**「正当事由」**が認められる必要があります。

この強い借地人保護が、普通借地権の大きな特徴です。

古い借地契約には特に注意

借地権の調査では、契約を締結した時期が非常に重要です。

現在の借地借家法は平成4年（1992年）8月1日に施行されています。

それ以前から存在する借地契約については、旧借地法が関係するケースがあります。

そのため、

「現在の借地借家法では30年だから、この契約も30年」

と単純に判断することはできません。

古い借地権付き不動産を売却するときは、

最初の契約年月日

過去の更新年月日

更新契約書

建物の建替履歴

などまで調査することが重要です。

東京地方裁判所の借地非訟手続でも、旧借地法による借地権と現在の借地借家法による借地権の双方が取り扱われています。

定期借地権もある

借地権には、普通借地権だけでなく「定期借地権」もあります。

代表的なのが一般定期借地権です。

一般定期借地権は、原則として50年以上の期間を設定し、

• 契約更新をしない
• 建物再築による期間延長をしない
• 建物買取請求をしない

という内容を定める借地権です。

一般定期借地権については書面による契約が必要です。

このほか、

事業用定期借地権等

建物譲渡特約付借地権

などもあります。

したがって「借地権付き不動産」と書かれているだけでは不十分で、

どの種類の借地権なのか

まで確認しなければなりません。

借地権付き建物は売却できる？

売却できます。

ただし、借地権が「土地賃借権」である場合には非常に重要な問題があります。

それが、

地主の譲渡承諾

です。

土地賃借権について、借地人が借地権付き建物を第三者へ売却すると、通常は建物の所有権とともに土地賃借権も買主へ移転することになります。

民法上、賃借権を譲渡する場合には原則として賃貸人の承諾が必要となるため、借地権付き建物の売却では地主との調整が重要になります。

東京地方裁判所も、借地上建物を譲渡する場合には土地所有者の承諾が必要となることを借地非訟手続の解説で示しています。

【参考】
東京地方裁判所「借地非訟とは」

※借地権が「地上権」である場合には法的な取扱いが異なります。

そのため、売却前には契約上の権利が地上権なのか土地賃借権なのかを確認する必要があります。

地主が譲渡を承諾してくれない場合は？

地主が合理的な理由なく譲渡を承諾しない場合、借地権者が必ず売却できなくなるわけではありません。

借地借家法第19条では、一定の要件のもとで、裁判所が地主の承諾に代わる許可をする制度が設けられています。

これがいわゆる

「借地非訟」

です。

裁判所は、

• 借地権の残存期間
• 借地に関する従前の経過
• 借地権譲渡の必要性
• その他一切の事情

などを考慮して判断します。

また、裁判所が許可する際に、地主への財産上の給付などを条件とする場合があります。

ただし、裁判手続になれば時間と費用がかかります。

そのため実際の不動産売却では、まず地主と協議し、譲渡承諾について条件を整理したうえで販売することが一般的です。

「譲渡承諾料」とは？

借地権を売却する際、地主から譲渡承諾を得る条件として「譲渡承諾料」が発生することがあります。

実務では借地権価格などを基準として協議されることがありますが、すべての借地契約について法律上一定率の承諾料が自動的に発生するという制度ではありません。

契約書の内容、過去の経緯、地域慣行、当事者間の協議などによって決まります。

したがって、

「借地権価格の○％を必ず払う」

と機械的に判断するべきではありません。

建替えにも地主の承諾が必要になることがある

借地契約書には、

「増改築するときは地主の承諾を得ること」

という条項が入っていることがあります。

この場合、借地人が建物を建て替えるときには地主の承諾が問題になります。

地主の承諾を得られない場合でも、一定の要件を満たせば借地借家法第17条に基づき、裁判所へ増改築許可等を申し立てる制度があります。

つまり借地権付き住宅では、

「建物が古くなったら自由に建て替えればよい」

とは限らないのです。

借地権は登記されていないこともある

借地権についてもう一つ重要なのが「対抗力」です。

土地賃借権そのものが登記されていなくても、その土地上に借地権者名義で登記された建物が存在すれば、借地借家法第10条により、その借地権を第三者へ対抗できる場合があります。

そのため、借地権付き不動産の調査では、

土地の登記簿だけでなく、

建物登記

土地賃貸借契約書

更新契約書

地主との覚書

などを一体として確認する必要があります。

底地だけを売却することもできる

一方、地主側が所有している底地を第三者へ売却することもあります。

ただし底地を取得した買主は、通常の更地を自由に利用できるわけではありません。

借地人が存在するため、基本的には

地代を受領する権利

や

将来土地が返還される可能性

などに着目した投資対象になります。

そのため底地だけの売却は、一般的な住宅用地と比較して購入者が限定される傾向があります。

借地人が底地を買う方法

借地権問題を解消する方法として非常に有効なのが、

借地人が地主から底地を購入する方法

です。

たとえば、

借地人：借地権＋建物

地主：底地

という状態から、借地人が底地を取得すれば、土地と建物を同一所有者にまとめることができます。

これによって土地の利用・売却・建替え等の自由度が大きく改善する可能性があります。

国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、借地人が底地を取得する場合、土地と建物等が同一所有者に帰属することで市場性が回復し、経済価値の増加が生じる場合があることが示されています。

これは借地権・底地売買を考えるうえで非常に重要なポイントです。

逆に地主が借地権を買い取る方法もある

反対に、

地主が借地人から借地権と建物を買い取る

という方法もあります。

借地関係を解消して土地を完全所有権化できれば、その後、

• 更地として売却する
• 自宅を建築する
• アパートを建築する
• 開発する

など、土地利用の選択肢が広がる可能性があります。

相続した底地を整理したい場合などにも検討される方法です。

「借地権＋底地」を同時売却する方法

実務上、非常に有効なのが、

借地人と地主が協力して、借地権と底地を第三者へ同時に売却する方法

です。

買主から見ると、

「借地権だけ」

「底地だけ」

ではなく、

土地の完全な所有権と建物をまとめて取得できる

形になるため、購入対象者が広がりやすくなります。

住宅ローンや建替えについても、一般的な所有権物件に近い形で検討できるようになる可能性があります。

さらに、借地権単独・底地単独では権利関係による市場性の制約がありますが、一体化することでその制約が解消されるため、

別々に売却するより、全体として高い経済価値を実現できる場合があります。

借地権と底地の売却では、この「同時売却」を検討できるかどうかが重要なポイントです。

借地権付き不動産を売却するときの調査項目

通常の不動産以上に、事前調査が重要です。

最低限、次の事項は確認しておきたいところです。

• 借地契約締結日
• 普通借地権・定期借地権等の種類
• 旧借地法適用の可能性
• 地上権か土地賃借権か
• 現在の契約期間
• 更新時期
• 地代
• 地代改定履歴
• 更新料
• 譲渡承諾条項
• 建替承諾条項
• 増改築禁止特約
• 借地面積
• 土地登記面積との相違
• 建物登記
• 地代滞納の有無
• 地主の相続状況
• 借地人の相続状況
• 抵当権
• 過去の覚書・承諾書

特に古くから続いている借地では、

「契約書が見つからない」

「最初の借地人が誰だったか分からない」

「地主も借地人も相続している」

というケースも珍しくありません。

このような不動産では、単に査定価格を出すだけではなく、権利関係を整理してから売却方法を設計することが重要です。

よくある質問（Q＆A）

Q1．借地権付きの家でも普通に売れますか？

売却できます。

ただし土地賃借権の場合、地主の譲渡承諾、承諾条件、借地契約の内容などを確認する必要があります。

所有権住宅よりも事前準備が重要です。

Q2．借地権割合70％なら、更地価格の70％で売れますか？

必ずしもそうではありません。

借地権割合は主として相続税・贈与税評価に用いられる指標です。

実際の市場価格は、地代、契約期間、更新条件、地主承諾、住宅ローン、地域の需要などによって変わります。

Q3．地主が売却を認めてくれない場合は売れませんか？

土地賃借権の場合、原則として地主の承諾が問題になります。

ただし、一定の場合には借地借家法第19条に基づき、裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度があります。

Q4．底地だけでも売却できますか？

可能です。

ただし借地人が利用している土地なので、通常の更地とは購入者層や価格形成が異なります。

借地人への売却や、借地権との同時売却を含めて検討することが重要です。

Q5．地主から「底地を買いませんか」と言われました。買った方がよいですか？

価格次第ですが、検討する価値は十分あります。

底地を取得して土地建物を完全所有権化できれば、将来的な売却、建替え、融資などでメリットが生じる可能性があります。

ただし提示価格が適正かどうかは、更地価格だけでなく借地条件や底地価値を踏まえて判断する必要があります。

Q6．借地権と底地は一緒に売った方が高くなりますか？

一概には言えませんが、同時売却によって完全所有権として市場へ出せる場合、借地権・底地をそれぞれ単独で売却するより購入対象者が広がり、価格面でも有利になるケースがあります。

地主と借地人双方の条件調整が重要になります。

まとめ

借地権と底地は、一つの土地について、

「土地を利用する借地人側の権利」

と

「土地そのものを所有する地主側の権利」

が分かれている特殊な権利関係です。

借地権付き不動産は売却できますが、通常の所有権物件とは異なり、

借地契約・地主承諾・地代・更新・建替え・残存期間・融資・借地権価格・底地価格

など、多数の条件を整理する必要があります。

そして重要なのは、

「借地権だけを売る」

「底地だけを売る」

という方法だけではありません。

借地人が底地を買う。

地主が借地権を買う。

地主と借地人が協力して第三者へ同時売却する。

こうした方法まで比較したうえで、最も合理的な売却方法を検討することが重要です。

特に長期間続いている借地では、旧借地法が関係していたり、契約書や相続関係が複雑になっていたりするケースがあります。

そのため、売却を始める前に権利関係を正確に調査することが、トラブルを防ぎ、適正な価格で売却するための第一歩となります。

★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！

大手の様な機械的な対応ではなく、お一人お一人に寄り添った提案を親身にさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせください！

★その他売却についてのよくあるご質問

Q&A

★株式会社cocoro不動産のGoogle口コミはこちら

実際にご相談いただいたお客様の声は、Google口コミでもご確認いただけます。

🔗 Google口コミを確認する

【本ブログ監修者】

株式会社cocoro不動産　代表取締役

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）1981年生まれ

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者（受講済）