住宅ローンが残っている家でも売却できる？

住宅ローンが残っている家でも、不動産を売却することは可能です。

ただし、住宅ローンを完済していない不動産を売却する場合は、通常の売却よりも事前確認と段取りが重要になります。

なぜなら、住宅ローンが残っている不動産には、多くの場合、金融機関の「抵当権」が設定されているからです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を担保として扱うための権利です。

つまり、売主様が住宅ローンを返済中の家には、登記簿上、金融機関の権利が残っている状態になっています。

この抵当権を抹消しないままでは、原則として買主様へ安全に所有権を移転することができません。

そのため、住宅ローン完済前の売却では、「売却代金で住宅ローンを完済できるか」「抵当権をいつ抹消できるか」「金融機関との手続きが決済日に間に合うか」を確認しながら進める必要があります。

住宅ローン完済前の売却で最も重要なのは抵当権抹消

住宅ローンが残っている不動産を売却する際に、最も重要になるのが「抵当権抹消」です。

不動産の売買では、買主様は原則として、抵当権などの負担がない状態で物件を取得することを希望します。

また、買主様が住宅ローンを利用する場合、買主側の金融機関も、売主側の抵当権が残ったままでは融資実行や抵当権設定を認めにくくなります。

そのため、売却時には、売買代金の受領、売主様の住宅ローン完済、売主側の抵当権抹消、買主様への所有権移転、買主側の抵当権設定を、同じ決済日に連動して行うのが一般的です。

ここで大切なのは、「売却前に自己資金で住宅ローンを完済してから売る」ケースだけではないという点です。

実務上は、売却代金を使って決済当日に住宅ローンを完済し、その場で抵当権抹消手続きを進めるケースが多くあります。

つまり、完済前でも売却はできますが、決済日に確実に完済できる段取りを整えることが必要になります。

手続き1：住宅ローン残債を正確に確認する

最初に行うべき手続きは、住宅ローン残債の確認です。

住宅ローンの残高は、インターネットバンキングや返済予定表でも確認できる場合がありますが、売却実務ではそれだけでは不十分です。

なぜなら、実際に完済する日によって利息額が変わることがあるためです。

また、金融機関によっては、繰上返済手数料、保証料の戻り、火災保険や団体信用生命保険に関する確認が必要になる場合もあります。

そのため、売却を検討し始めた段階で、金融機関に対して「不動産売却に伴い、住宅ローンを一括完済する可能性がある」と伝え、概算の完済額を確認しておくことが大切です。

この時点で確認したいのは、現在の住宅ローン残高、完済予定日における精算額、繰上返済手数料の有無、抵当権抹消書類の受け取り方法、完済手続きの期限です。

特に、決済日の何営業日前までに完済申込が必要かは、金融機関によって異なることがあります。

ここを確認せずに売買契約を進めてしまうと、決済日直前に手続きが間に合わないというリスクが出てきます。

手続き2：売却価格と住宅ローン残債のバランスを確認する

住宅ローン完済前の売却では、査定価格だけを見るのではなく、売却後にローンを完済できるかを確認する必要があります。

たとえば、住宅ローン残債が2,500万円ある不動産を2,800万円で売却できたとしても、仲介手数料、登記費用、印紙代、測量費、引越し費用、残置物撤去費用などを差し引くと、手元資金が想定より少なくなることがあります。

売却価格が住宅ローン残債を上回っている状態を、一般的にはアンダーローンといいます。

この場合は、売却代金で住宅ローンを完済しやすいため、手続きとしては比較的進めやすくなります。

一方で、売却価格より住宅ローン残債の方が多い状態を、オーバーローンといいます。

オーバーローンの場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。

自己資金で不足分を用意できない場合は、住み替えローン、親族からの資金援助、金融機関との協議、任意売却など、別の選択肢を検討する必要があります。

ここで重要なのは、「査定価格が高いから大丈夫」と安易に判断しないことです。

実際に手元に残る金額は、売却価格から諸費用を差し引いた後の金額です。

そのため、売却前には必ず資金計画表を作成し、完済可能性を確認することが大切です。

手続き3：金融機関へ売却予定を伝える

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、金融機関への事前連絡が必要です。

売買契約が決まってから慌てて連絡するのではなく、売却活動を始める段階で、金融機関へ確認しておくことをおすすめします。

金融機関には、不動産売却に伴い住宅ローンを一括返済する予定であること、決済予定日が決まり次第連絡すること、抵当権抹消書類の準備方法を確認したいことを伝えます。

金融機関によっては、完済申込書の提出、来店予約、司法書士との連絡、返済口座の確認、本人確認書類の提出などが必要になる場合があります。

また、ペアローンや連帯債務の場合は、債務者全員の同意や手続きが必要になることがあります。

共有名義の不動産では、所有者全員の意思確認も重要です。

金融機関との連絡が遅れると、せっかく買主様が決まっても、決済日を延期しなければならない可能性があります。

特に月末や年度末は金融機関や司法書士の予定が混み合うこともあるため、早めの確認が安全です。

手続き4：登記簿上の住所・氏名を確認する

住宅ローン完済前の売却では、抵当権だけでなく、登記簿上の所有者情報も確認しておく必要があります。

たとえば、購入時から住所が変わっている場合、登記簿上の住所と現在の印鑑証明書の住所が一致しないことがあります。

また、結婚や離婚などで氏名が変わっている場合も、登記簿上の氏名と現在の本人確認書類が一致しないことがあります。

このような場合、売却時に住所変更登記や氏名変更登記が必要になることがあります。

住所変更登記や氏名変更登記が必要な場合は、住民票、戸籍附票、戸籍謄本などの書類が必要になることがあります。

書類の取得に時間がかかるケースもあるため、売却活動の早い段階で登記簿を確認しておくことが大切です。

特に、何度も住所変更をしている場合、過去の住所から現在の住所までのつながりを証明する書類が必要になることがあります。

この確認を後回しにすると、決済直前に書類不足が判明し、引渡しに影響することがあります。

手続き5：売買契約書に抵当権抹消の条件を明記する

買主様が決まり、売買契約を締結する際には、売主様が決済日までに抵当権を抹消できる状態にすることを契約条件として明確にします。

通常、売買契約書には、売主は所有権移転時までに抵当権その他買主の完全な所有権の行使を妨げる権利を抹消する、という趣旨の条項が入ります。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金をもってローンを完済し、同時に抵当権抹消手続きを行う流れになります。

ここで注意したいのは、売買契約後に「実は売却代金だけでは完済できない」と判明するケースです。

この場合、売主様が不足資金を用意できなければ、契約不履行の問題につながる可能性があります。

そのため、売買契約前に残債、諸費用、手取り額を確認し、抵当権抹消が確実にできる状態で契約することが大切です。

売主様側の住宅ローンだけでなく、差押え、仮差押え、他の担保権、税金滞納による差押えなどがある場合は、通常よりも慎重な調整が必要です。

手続き6：司法書士と決済日の段取りを確認する

住宅ローン完済前の売却では、決済当日に司法書士が重要な役割を担います。

司法書士は、売主様の抵当権抹消書類、買主様への所有権移転書類、買主様の住宅ローンに関する抵当権設定書類などを確認します。

書類に問題がないことを確認したうえで、買主様の残代金支払い、売主様の住宅ローン完済、登記申請へと進みます。

売主様側で必要になる主な書類は、登記識別情報または登記済権利証、実印、印鑑証明書、本人確認書類、固定資産税評価証明書、固定資産税等の精算資料、金融機関から発行される抵当権抹消関係書類などです。

ただし、必要書類は物件の状況や金融機関、司法書士の判断によって異なります。

そのため、必ず事前に司法書士へ確認することが大切です。

また、権利証や登記識別情報を紛失している場合は、本人確認情報の作成など追加手続きが必要になることがあります。

この場合、時間と費用が追加でかかる可能性があるため、早めに確認しましょう。

手続き7：決済当日に売却代金で住宅ローンを完済する

決済当日は、買主様、売主様、不動産会社、司法書士、金融機関関係者などが関与しながら手続きを進めます。

一般的には、まず司法書士が登記に必要な書類を確認します。

その後、買主様から売主様へ残代金が支払われます。

売主様は、その売却代金の中から住宅ローンを一括返済します。

金融機関が完済を確認すると、抵当権抹消に必要な書類が整います。

司法書士は、抵当権抹消登記、所有権移転登記、必要に応じて買主様側の抵当権設定登記を申請します。

この一連の手続きが同日に連動することで、売主様は住宅ローンを完済し、買主様は抵当権のない状態で不動産を取得できます。

決済当日は、振込時間、金融機関の営業時間、書類の不備、着金確認のタイミングなどが重要です。

そのため、決済日は平日の午前中に設定されることが多く、関係者全員のスケジュール調整が必要になります。

オーバーローンの場合は通常売却できないことがある

住宅ローン完済前の売却で特に注意が必要なのが、オーバーローンです。

オーバーローンとは、売却価格より住宅ローン残債の方が多い状態をいいます。

たとえば、住宅ローンが3,000万円残っているのに、売却価格が2,600万円になりそうな場合、売却代金だけでは400万円不足します。

この不足分を自己資金で用意できれば、通常の売却として進められる可能性があります。

しかし、不足分を用意できない場合、金融機関は抵当権抹消に応じないのが通常です。

金融機関から見れば、担保を外すにもかかわらず債務が残ってしまうためです。

このような場合には、住み替えローンを利用して不足分を新たな住宅ローンに組み込む方法や、金融機関と協議して任意売却を検討する方法があります。

ただし、任意売却は信用情報や残債の返済条件にも関係するため、安易に選ぶべきものではありません。

住宅ローンの返済が厳しい場合や、売却価格が残債を下回る可能性がある場合は、早めに不動産会社と金融機関へ相談することが大切です。

住み替えの場合は購入と売却の順番に注意

住宅ローンが残っている家を売却し、新しい家を購入する場合は、売却と購入の順番も重要です。

先に売却する場合は、現在の住宅ローンを完済しやすく、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

一方で、引渡し時期によっては仮住まいが必要になることがあります。

先に購入する場合は、住み替え先を確保しやすいというメリットがあります。

しかし、現在の家が予定通り売れなかった場合、住宅ローンの二重負担が発生するリスクがあります。

また、現在の住宅ローンが残っている状態で新たな住宅ローンを組む場合、金融機関の審査が厳しくなることがあります。

住み替えローンを利用する場合も、年収、既存ローン残高、購入物件価格、売却見込み価格などを総合的に審査されます。

そのため、住み替えでは「買いたい家」だけでなく、「今の家がいくらで、いつ売れるか」を先に確認することが重要です。

売却前に確認しておきたいチェックリスト

住宅ローン完済前の売却では、次の点を事前に確認しておくと安心です。

現在の住宅ローン残高を確認しているか。

完済予定日の精算額を金融機関に確認しているか。

繰上返済手数料の有無を確認しているか。

売却価格から諸費用を差し引いた手取り額を把握しているか。

売却代金で住宅ローンを完済できるか。

不足資金が出る場合の準備ができているか。

登記簿上の住所や氏名が現在の内容と一致しているか。

権利証または登記識別情報が手元にあるか。

金融機関へ売却予定を伝えているか。

抵当権抹消書類の準備期限を確認しているか。

共有者や連帯債務者の同意が取れているか。

住み替えの場合、売却と購入の順番を検討しているか。

これらを確認せずに売却活動を始めると、買主様が見つかった後に手続き上の問題が判明することがあります。

特に、残債と売却価格のバランス、金融機関の完済手続き、登記情報の確認は早めに行うべきです。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。

ただし、売却するためには、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

実務上は、売却代金を使って決済当日に住宅ローンを完済し、同時に抵当権抹消登記と所有権移転登記を進めるケースが多くあります。

そのため、住宅ローン完済前の売却では、売却価格だけでなく、住宅ローン残債、諸費用、手取り額、金融機関の手続き、司法書士の確認、登記簿上の住所・氏名などを総合的に確認する必要があります。

特に、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合は、自己資金、住み替えローン、任意売却などの検討が必要になることがあります。

住宅ローンが残っている不動産の売却は、段取りを間違えると決済延期や契約トラブルにつながる可能性があります。

だからこそ、売却を考え始めた段階で、早めに残債確認と資金計画を行うことが大切です。

八王子で住宅ローンが残っている不動産の売却を検討されている方は、価格査定だけでなく、完済手続きや抵当権抹消まで見据えて相談できる不動産会社に相談することをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

Q1. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？

A. 売却することは可能です。

ただし、買主様へ引き渡す際には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、決済日に完済と抵当権抹消を同時に進めることが一般的です。

Q2. 売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合はどうなりますか？

A. 不足分を自己資金で補える場合は、通常の売却として進められる可能性があります。

自己資金で補えない場合は、住み替えローンや任意売却など、別の方法を検討する必要があります。

ただし、任意売却は金融機関との協議が必要なため、早めの相談が重要です。

Q3. 抵当権抹消は自分でできますか？

A. 住宅ローン完済後の単独手続きであれば、自分で法務局へ申請できる場合もあります。

ただし、不動産売却の決済では、所有権移転登記や買主様側の住宅ローン手続きと同時に進めるため、司法書士が関与するのが一般的です。

決済当日の安全性を考えると、売却時は司法書士に依頼するケースが多いです。

Q4. 金融機関にはいつ連絡すればよいですか？

A. 売却活動を始める段階で、一度連絡しておくことをおすすめします。

特に、完済申込の期限、抵当権抹消書類の準備方法、決済日の手続き方法は金融機関によって異なる場合があります。

買主様が決まってから慌てるのではなく、事前確認が大切です。

Q5. 住み替えの場合は、先に売るべきですか？先に買うべきですか？

A. 資金面の安全性を重視するなら、先に売却して住宅ローンの完済見通しを立てる方法が安心です。

ただし、仮住まいが必要になる場合があります。

一方で、先に購入する方法は住み替え先を確保しやすい反面、現在の家が売れない場合に二重ローンのリスクがあります。

どちらがよいかは、住宅ローン残債、自己資金、売却見込み価格、購入希望物件の状況によって判断する必要があります。

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代表取締役　柴田　祐介

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