家族に迷惑をかけないために、元気なうちから考えておきたいこと

不動産相続や終活というと、「まだ先の話」と感じる方も多いかもしれません。
しかし実務上、不動産の相続で問題になりやすいのは、相続が発生した“後”ではなく、相続が発生する“前”に何も整理されていなかったケースです。

預貯金であれば比較的分けやすい一方、不動産は簡単に分けられません。
自宅、実家、土地、アパート、私道持分、共有名義の土地などは、相続人同士の考え方が分かれやすく、売る・貸す・住む・残すという判断にも時間がかかります。

特に現在は、相続登記が義務化されています。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。相続登記の義務化は令和6年4月1日から開始されています。

不動産相続で最初に確認すべきこと

不動産相続で重要なのは、まず「誰の名義で、どの不動産が、どのような状態で残っているか」を確認することです。

登記簿上の所有者が亡くなった親や祖父母のままになっている、土地が複数筆に分かれている、私道持分がある、建物が未登記である、境界が不明確である、隣地との越境がある、といったケースは珍しくありません。

相続では「財産の価値」だけでなく、「処分できる状態かどうか」が非常に重要です。
たとえば、相続人全員の合意が取れなければ売却できない場合があります。また、境界未確定、接道不備、再建築の可否、古家の解体費、残置物処分、測量費用などによって、実際に手元に残る金額は大きく変わります。

つまり、不動産相続では「いくらで売れるか」だけでなく、「問題なく売れる状態に整えられるか」を早めに確認することが大切です。

終活で不動産を整理する意味

終活における不動産整理の目的は、単に節税することではありません。
本質は、残された家族が困らないように、判断材料を残しておくことです。

具体的には、次のような整理が有効です。

・所有不動産の一覧を作る
・権利証、登記識別情報、固定資産税納税通知書をまとめる
・土地や建物の利用状況を確認する
・境界、越境、私道、未登記建物の有無を確認する
・誰に住んでほしいのか、売却してよいのかを家族に伝える
・遺言書の作成を検討する
・必要に応じて税理士、司法書士、不動産会社に相談する

特に不動産は、「親は残したかったが、子どもは管理できない」というズレが起きやすい財産です。
空き家になる可能性がある場合は、早めに売却・賃貸・解体・管理の選択肢を比較しておくべきです。

相続税と不動産評価の注意点

相続税は、すべての相続で必ず発生するわけではありません。
相続税は、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合に申告・納税が必要となります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。

不動産の場合、相続税評価額と実際の売却価格が一致するとは限りません。
土地は路線価や倍率方式、建物は固定資産税評価額などをもとに評価されますが、実際の市場価格は、道路付け、地形、高低差、建物状態、需要、周辺環境によって変わります。

また、自宅の土地については「小規模宅地等の特例」が使える可能性があります。一定の要件を満たす場合、特定居住用宅地等は330㎡まで評価減の対象になり得ます。

配偶者が相続する場合には、配偶者の税額軽減も重要です。配偶者が実際に取得した正味の遺産額が、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは、配偶者に相続税がかからない制度があります。

ただし、これらの制度は「使えるかどうか」が非常に重要です。
単に制度名を知っているだけでは不十分で、同居の有無、取得者、申告期限、遺産分割の状況などによって結果が変わります。税務判断は必ず税理士に確認することをおすすめします。

遺言書は不動産相続のトラブル予防になる

不動産を所有している方は、遺言書の作成を検討する価値があります。
特に、相続人が複数いる場合、自宅を誰に引き継がせるのか、売却して代金を分けるのか、特定の相続人に取得させる代わりに代償金を支払うのか、といった方針を明確にしておくことで、相続発生後の混乱を減らせます。

自筆証書遺言は自分で作成できますが、形式不備や紛失、改ざん、発見されないリスクがあります。現在は、法務局で自筆証書遺言書を保管する制度もあります。

不動産が絡む遺言では、物件の特定が非常に重要です。
「自宅を長男に相続させる」といった表現だけでは、土地・建物・私道持分・共有持分などが正確に含まれるのか不明確になることがあります。登記事項証明書を確認し、所在地番、家屋番号、持分などを正確に整理することが大切です。

空き家化を防ぐことも終活の一部

相続後に実家が空き家になるケースでは、固定資産税、火災保険、庭木の管理、建物劣化、近隣対応、防犯、残置物処分など、思った以上に負担が発生します。

さらに、管理状態が悪化した空き家は、行政から指導・勧告等の対象になる可能性があります。管理不全空家等についても、市区町村長から勧告を受けた場合、住宅用地特例の適用対象から除外される可能性があります。

「いつか使うかもしれない」と判断を先送りすると、建物の劣化が進み、売却価格が下がったり、解体費用が増えたりすることもあります。
相続不動産は、残すなら管理計画を立てる、売るなら早めに市場性を確認する、貸すなら収益性と修繕費を検討することが大切です。

不動産相続は“税金”だけで考えない

不動産相続では、節税だけを優先すると失敗することがあります。
たとえば、生前贈与によって名義を移せば安心というわけではありません。贈与税、不動産取得税、登録免許税、将来の譲渡所得税、相続時精算課税の選択など、複数の税務論点が関係します。

令和6年分以後の相続時精算課税では、特定贈与者ごとに年間110万円の基礎控除が設けられていますが、制度選択には将来の相続税計算も関係します。

不動産の終活では、税金・登記・売却価格・家族関係・管理負担を総合的に見る必要があります。
「税金が安い方法」ではなく、「家族が困らず、実現可能で、将来トラブルになりにくい方法」を選ぶことが重要です。

まとめ

不動産相続・終活で大切なのは、元気なうちに不動産の状態を把握し、家族と方針を共有しておくことです。

相続登記の義務化により、相続後に名義を放置することは以前よりリスクが高くなっています。
また、空き家、境界、私道、未登記建物、税務申告、遺産分割など、不動産相続には専門的な確認事項が多くあります。

不動産は、家族にとって大切な資産である一方、準備不足のまま相続が発生すると、負担や争いの原因にもなります。
だからこそ、相続が起きてから慌てるのではなく、終活の一環として早めに不動産の整理を始めることが大切です。

よくある質問（Q＆A）

Q. 相続登記は必ず必要ですか？

はい。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

Q. 実家を相続したら、すぐ売却した方がよいですか？

必ずしもすぐ売却すべきとは限りません。
ただし、誰も住まない、管理が難しい、修繕費がかかる、相続人間で利用予定がない場合は、早めに売却査定や管理方法を検討した方がよいです。

Q. 遺言書があれば相続トラブルは完全に防げますか？

完全に防げるとは限りません。
ただし、不動産の取得者や売却方針が明確になっていれば、相続人同士の話し合いは進めやすくなります。内容に不備があると逆に争いの原因になるため、専門家に確認することが大切です。

Q. 不動産の相続税評価額と売却価格は同じですか？

同じではありません。
相続税評価額は税務上の評価であり、実際の売却価格は市場の需要、道路条件、土地形状、建物状態、周辺環境などによって変わります。

Q. 終活として最初にやるべきことは何ですか？

まずは所有不動産の一覧化です。
固定資産税納税通知書、登記簿、権利証・登記識別情報、測量図、建築確認関係書類などを整理し、家族が分かる場所に保管しておくことが第一歩です。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。