親御様が住んでいた八王子の実家を相続したものの、「使う予定がない」「空き家のまま管理が大変」「固定資産税や維持費が負担になっている」といった理由で売却を検討される方は少なくありません。

ただし、相続した実家の売却は、通常の不動産売却とは少し流れが異なります。相続人の確認、遺産分割協議、相続登記、税金、建物の状態、境界、道路関係など、事前に整理すべき項目が多いためです。

特に現在は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。令和6年4月1日以前に発生した相続で未登記のものも、原則として令和9年3月31日までに対応が必要です。

まずは相続人と権利関係を確認する

最初に行うべきことは、「誰が相続人なのか」「誰がその実家を売却できる立場なのか」を明確にすることです。

相続人が複数いる場合、誰か一人の判断だけで売却を進めることはできません。遺言書があるのか、遺産分割協議が必要なのか、共有名義で相続するのか、代表者一人に名義を集約するのかによって、その後の売却手続きが変わります。

実務上は、戸籍関係書類を集め、相続人を確定し、必要に応じて遺産分割協議書を作成します。売却を前提にする場合は、「誰が売主になるのか」「売却代金をどのように分けるのか」まで、事前に合意しておくことが大切です。

相続登記を済ませる

相続した実家を売却するには、原則として亡くなった方の名義のままでは売買による所有権移転登記ができません。そのため、売却前に相続人名義へ相続登記を行う必要があります。

相続人同士で話し合いがまとまっている場合は、その内容に基づき相続登記を進めます。一方、相続人間で協議がまとまらない場合や、連絡が取れない相続人がいる場合は、売却活動そのものが止まってしまうことがあります。

また、相続登記の義務を果たすための簡易な制度として「相続人申告登記」もありますが、これは売却のための名義整理とは別物です。実際に売却する場合には、買主へ所有権を移転できる状態にする必要があるため、相続登記の実務対応が重要になります。

八王子の不動産としての調査を行う

相続した実家を売却する際は、単に「築年数」や「広さ」だけで価格が決まるわけではありません。

八王子市内の一戸建てや土地では、次のような調査が非常に重要です。

・前面道路が建築基準法上の道路か
・接道義務を満たしているか
・私道負担や通行、掘削承諾の問題がないか
・境界標や測量図があるか
・高低差、擁壁、がけ条例等の影響がないか
・建物が再建築できる状態か
・増築部分や未登記建物がないか
・埋蔵文化財包蔵地に該当しないか

八王子市では、建築基準法上の道路種別について指定道路図や指定道路マップで確認できますが、表示情報は試行的な面もあり、最新情報は窓口確認が必要とされています。道路種別は建築可否に関わる重要情報のため、売却前に慎重な確認が必要です。

また、埋蔵文化財包蔵地についても、おおまかな分布は確認できますが、最新情報は文化財課窓口・FAX・電話で確認する必要があります。該当する場合、建築や造成計画に影響する可能性があるため、買主への説明上も重要です。

売却方法を決める

相続した実家の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

仲介は、不動産会社が買主を探し、市場価格に近い金額で売却を目指す方法です。時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合に向いています。

一方、買取は不動産会社や買取業者に直接売却する方法です。仲介より価格は下がる傾向がありますが、早く現金化できる、室内の荷物が残っていても相談しやすい、契約不適合責任を軽減しやすいなどのメリットがあります。

相続した実家の場合、遠方に住んでいて管理が難しい、建物が古い、残置物が多い、相続人が複数いて早く整理したい、というケースも多いため、仲介と買取の両方を比較して判断することが大切です。

査定では「売れる価格」と「手取り額」を確認する

相続不動産の査定では、単に高い査定額を見るだけでは不十分です。

重要なのは、実際に売れる可能性の高い価格、売却までの期間、必要経費、税金を踏まえた手取り額です。

特に古い実家の場合、解体して更地で売るべきか、建物付きで売るべきか、リフォームせずに売るべきかの判断が必要です。八王子ではエリアによって土地需要・中古戸建需要・建売業者の仕入れ需要が異なるため、地域ごとの買主層を踏まえた査定が重要になります。

また、固定資産評価証明書などの取得も実務上必要になることがあります。八王子市では、相続人が固定資産評価証明書を申請する場合、本人確認書類のほか、戸籍・除籍謄本、遺産分割協議書、司法書士作成の相続関係図など、相続関係が分かる書類が必要とされています。

税金の特例を確認する

相続した実家を売却する場合、譲渡所得税の確認も欠かせません。

代表的なものに、「被相続人の居住用財産、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除」があります。一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円までとなる点に注意が必要です。

また、相続税を支払っている場合には、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」が使える可能性もあります。これは、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算できる制度で、相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることなどが要件になります。

税務の判断は物件ごと、相続人ごとに異なるため、売却前に税理士へ確認しておくと安心です。

売買契約・引渡しへ進む

買主が決まったら、売買契約を締結します。

相続した実家の場合、契約前に特に注意すべき点は、建物の不具合、雨漏り、シロアリ、越境、境界未確定、私道承諾、残置物、解体条件などです。

古い建物をそのまま売る場合は、契約不適合責任の範囲をどのように定めるかが重要です。売主が把握している不具合は隠さず説明し、必要に応じて特約で整理することが、後日のトラブル防止につながります。

引渡しまでには、残置物撤去、相続人全員の本人確認、必要書類の準備、抵当権が残っている場合の抹消手続きなどを行います。

よくある質問（Q＆A）

Q1. 相続登記をしていない実家でも査定はできますか？

はい、査定自体は可能です。ただし、実際に売却するためには、原則として相続登記を行い、売主となる方の名義に整える必要があります。

Q2. 実家に荷物が残っていても売却できますか？

売却は可能です。残置物を売主側で撤去してから引き渡す方法もあれば、買取などでは荷物が残った状態で相談できるケースもあります。

Q3. 兄弟で共有している実家を売却できますか？

共有者全員の同意があれば売却できます。一人でも反対している場合、通常の売却は難しくなります。早い段階で売却方針と代金分配について話し合うことが大切です。

Q4. 古い建物は解体してから売った方がよいですか？

一概には言えません。土地としての需要が強い場所では更地の方が売りやすい場合がありますが、固定資産税や解体費、建物付きで買いたい買主の存在も考慮する必要があります。

Q5. 相続した実家を早く売るにはどうすればよいですか？

相続人の同意、相続登記、必要書類、価格設定、建物・道路・境界の調査を早めに整えることが重要です。価格だけでなく、売却条件を現実的に設定することで成約までの期間を短縮しやすくなります。

まとめ

八王子で相続した実家を売却する場合、最初に大切なのは「不動産会社に査定を依頼すること」だけではありません。

相続人の確認、遺産分割協議、相続登記、道路・境界・建物状態の調査、税金の特例確認まで、順番を間違えずに進めることが重要です。

特に八王子市内の不動産は、道路種別、私道、境界、高低差、古い建物、空き家管理など、地域特有の確認事項が多くあります。

相続した実家を安全に、納得できる形で売却するためには、相続手続きと不動産実務の両方を理解したうえで、早めに準備を進めることが大切です。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。思考時間: 2 ～ 3 秒