不動産を売却する際、多くの方がまず気にされるのは「いくらで売れるのか」という点です。

もちろん、高く売ることは大切です。大切な資産を安易に安く手放す必要はありません。

しかし、不動産売却において本当に重要なのは、**「高く売ること」と同時に「安全に売ること」**です。

なぜなら、不動産売却は金額が大きく、契約後にトラブルが発生すると、売主様に大きな負担がかかる可能性があるからです。

高く売ることだけを優先すると危険な理由

不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定価格に差が出ることがあります。

その中で、極端に高い査定額を提示されると、「この会社なら高く売ってくれそう」と感じるかもしれません。

しかし、査定価格はあくまで「売れる可能性のある価格」であり、必ずその価格で売れる保証ではありません。

相場より高すぎる価格で販売を開始すると、次のようなリスクがあります。

・販売期間が長期化する
・購入希望者から敬遠される
・価格改定を繰り返し、結果的に印象が悪くなる
・売却計画がずれ、住み替えや相続手続きに影響する
・最終的に相場以下で売らざるを得なくなる

特に不動産は、販売開始直後の反響が非常に重要です。

最初に相場とかけ離れた価格で出してしまうと、本来なら検討してくれた買主様を逃してしまうこともあります。

安全に売るとはどういうことか

安全に売るとは、単に安く売るという意味ではありません。

後からトラブルになりにくい状態を整えたうえで、適正な価格と条件で売却することです。

具体的には、次のような点を事前に確認しておくことが重要です。

1. 権利関係を確認する

まず確認すべきなのは、登記上の所有者です。

相続した不動産の場合、亡くなった親御様の名義のままになっているケースがあります。

この場合、原則として相続登記を行わなければ売却手続きを進めることができません。

また、共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要です。

一人でも売却に反対している共有者がいると、通常の売却は難しくなります。

2. 境界・越境・私道を確認する

土地や一戸建ての売却では、境界の確認が非常に重要です。

隣地との境界標がない、ブロック塀や樹木が越境している、道路が私道である、通行掘削承諾が必要であるなど、実務上の注意点は多くあります。

これらを確認しないまま売買契約を進めると、引渡し前後で買主様とのトラブルになる可能性があります。

特に八王子市内では、古くからの住宅地や高低差のある土地、私道に接する物件も少なくありません。

価格だけでなく、道路・境界・給排水管の状況まで確認することが、安全な売却には欠かせません。

3. 建物の状態を正確に伝える

中古住宅や中古マンションでは、建物や設備の状態を正しく伝えることが大切です。

雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、設備の故障、増改築履歴などは、売主様が知っている範囲で正確に告知する必要があります。

売却後に「聞いていなかった」と買主様から指摘されると、契約不適合責任の問題になる可能性があります。

売主様にとって都合の悪い情報であっても、事前に整理して説明しておくことで、結果的に大きなトラブルを防ぐことにつながります。

4. 契約条件を慎重に確認する

売買契約では、価格だけでなく条件面も非常に重要です。

たとえば、次のような項目です。

・手付金の額
・融資利用の特約
・契約解除の条件
・引渡し時期
・残置物の扱い
・境界明示の有無
・設備修補義務の有無
・契約不適合責任の範囲
・固定資産税等の精算方法

高い価格で購入申込みが入ったとしても、条件が不安定であれば安全な売却とはいえません。

たとえば、買主様の住宅ローン審査が不透明なまま契約を進めると、後から白紙解除になる可能性があります。

売主様としては、価格だけでなく「本当に契約が成立し、無事に引渡しまで進む買主様か」を見極めることが大切です。

5. 査定価格の根拠を確認する

不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さだけで判断しないことが重要です。

見るべきポイントは、査定価格の根拠です。

近隣の成約事例、販売中物件との比較、土地形状、道路付け、築年数、管理状況、リフォーム履歴、法令制限などを踏まえて説明されているか確認しましょう。

「高く売れます」「任せてください」だけでは不十分です。

なぜその価格なのか、どのような販売戦略なのか、価格改定が必要になった場合にどう判断するのかまで説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

高く売るためにも安全性が必要

実は、「安全に売ること」は「高く売ること」と対立するものではありません。

むしろ、安全性を高めることで、買主様が安心して購入判断をしやすくなります。

境界が明確である、建物状況が整理されている、資料が揃っている、説明が丁寧である。

このような物件は、買主様にとって安心材料になります。

結果として、価格交渉を受けにくくなったり、契約後の不安が減ったりするため、売主様にとっても有利に働くことがあります。

不動産売却で大切なのは「価格・条件・リスク」のバランス

不動産売却では、最高額だけを追いかけるのではなく、次の3つをバランスよく見ることが大切です。

・いくらで売るか
・どのような条件で売るか
・どのようなリスクを残さず売るか

この3つが整ってはじめて、納得感のある売却につながります。

特に相続不動産、空き家、古家付き土地、私道接道の物件、境界未確定の土地などは、価格だけで判断せず、事前確認を丁寧に行うことが重要です。

よくある質問（Q＆A）

Q. 一番高い査定額を出した不動産会社に依頼すべきですか？

必ずしもそうとは限りません。査定額よりも、その価格で売れる根拠、販売戦略、リスク説明の有無を確認することが大切です。

Q. 少しでも高く売りたい場合、相場より高めに出してもよいですか？

販売戦略として高めに出すこと自体はあります。ただし、相場から大きく外れると反響が弱くなり、結果的に売却期間が長引く可能性があります。

Q. 古い建物の不具合はすべて直してから売るべきですか？

必ずしも修理が必要とは限りません。ただし、不具合を把握している場合は、買主様に正しく説明することが重要です。

Q. 安全に売るためには何から始めればよいですか？

まずは、権利関係、境界、道路、建物状態、住宅ローン残債、必要書類を整理することから始めるとよいです。

まとめ

不動産売却では、「高く売れるか」だけに目が行きがちです。

しかし、本当に大切なのは、高く売ることと安全に売ることの両立です。

根拠のない高値販売や、リスクを確認しないままの契約は、後々のトラブルにつながる可能性があります。

売主様にとって大切なのは、価格だけでなく、契約条件や物件のリスクまで含めて総合的に判断することです。

安心して売却を進めるためには、売却前の確認と、誠実な説明を大切にする不動産会社へ相談することをおすすめします。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。