土地の売却では、「広さ」や「駅からの距離」だけで価格が決まるわけではありません。

特に八王子市内の土地売却では、境界、道路、高低差の確認が非常に重要です。

同じ面積の土地であっても、境界が不明確な土地、建築基準法上の道路にきちんと接していない土地、擁壁や高低差にリスクがある土地では、買主様の検討度合いや金融機関の評価、建築計画の自由度が大きく変わります。

土地は一見すると更地で分かりやすい不動産に見えますが、実務上は中古戸建やマンション以上に、法務・建築・土木・近隣関係の確認が必要になることがあります。

今回は、八王子で土地を売却するときに特に注意したい「境界」「道路」「高低差」の問題について、実務的な視点から整理します。

まず重要なのは「売れる土地」かどうかではなく「安心して買える土地」かどうか

土地売却で最初に考えるべきことは、単に査定価格を高く出すことではありません。

本当に大切なのは、買主様が安心して購入判断できる状態に整えることです。

たとえば、販売開始時点では魅力的に見える土地でも、契約前後の調査で境界未確定、越境物、接道不備、私道承諾未取得、擁壁の安全性不明などが判明すると、価格交渉、契約延期、融資否認、最悪の場合は契約不成立につながることがあります。

土地売却は、問題を隠して売るものではありません。

むしろ、問題になりそうな点を早い段階で把握し、買主様に説明できる状態にしておくことが、結果的に安全で納得感のある売却につながります。

境界の問題｜土地売却では「どこまでが自分の土地か」が最重要

土地売却でまず確認すべきなのが境界です。

境界には、大きく分けて「筆界」と「所有権界」という考え方があります。

筆界とは、登記上の土地の区画を示す公法上の境界です。一方、所有権界は、隣地所有者との合意や利用実態によって認識されている所有権の境目です。

通常は一致していることが多いですが、古い住宅地、相続を繰り返した土地、ブロック塀やフェンスが古くから存在する土地では、筆界と実際の利用境がずれている可能性があります。

法務省も、筆界特定制度について「新たに筆界を決める制度ではなく、もともとあった筆界を調査により明らかにする制度」と説明しています。境界トラブルがある場合には、筆界特定制度が解決手段の一つになることがあります。

土地を売却する際には、最低限、次の資料を確認することが大切です。

・登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・境界確認書
・現地の境界標
・過去の測量図
・隣地との覚書や合意書
・越境に関する確認書

特に地積測量図が古い場合や、そもそも地積測量図が備え付けられていない場合には、登記面積と実測面積に差が出ることがあります。

売買契約上、登記簿面積で売買するのか、実測面積で精算するのかによって、契約条件も変わります。

境界標がない土地は、販売前に注意が必要

現地に境界標がない土地は、買主様にとって不安要素になります。

境界標がない場合、「このブロック塀が境界だと思う」「昔からここまで使っている」という説明だけでは不十分です。

民法では、土地所有者は隣地所有者と共同の費用で境界標を設けることができ、境界標の設置・保存費用についての規定も置かれています。境界標は単なる目印ではなく、土地の範囲を客観的に示す重要な要素です。

売却前に土地家屋調査士による現況測量や確定測量を行うことで、販売時の説明精度が上がります。

特に次のような土地では、早めの測量検討が必要です。

・古い分譲地
・相続で取得した土地
・隣地との塀やフェンスが古い土地
・道路後退部分がある土地
・敷地の一部を隣地が使用している可能性がある土地
・逆に、自分の建物や工作物が隣地に越境している可能性がある土地

境界問題は、販売開始後に発覚すると調整に時間がかかります。

隣地所有者が遠方に住んでいる、相続未登記になっている、共有者が複数いるといった場合には、境界確認書への署名押印を得るまでに相当な期間を要することもあります。

越境物の確認｜見落とされやすいが契約上は重要

土地売却では、越境物の確認も欠かせません。

越境物とは、建物の一部、屋根、雨樋、ブロック塀、フェンス、樹木、給排水管、擁壁、階段、室外機、電線などが、隣地や道路、または売却対象地に入り込んでいる状態をいいます。

越境には、自分の所有物が隣地へ越境している場合と、隣地所有者の所有物が自分の土地に越境している場合があります。

どちらの場合でも、買主様にとっては将来のトラブル要因になります。

実務上は、すぐに是正できる越境と、建物の建替え時まで是正が難しい越境があります。

そのため、越境がある場合には、単に「越境あり」と説明するだけでなく、次の点を整理することが大切です。

・越境している物の内容
・越境している範囲
・誰の所有物か
・いつ是正するのか
・建替え時に是正する合意があるか
・隣地所有者との覚書を取得できるか

土地売却では、こうした内容を売買契約書や重要事項説明書に反映させる必要があります。

道路の問題｜土地の価値は「接している道路」で大きく変わる

次に重要なのが道路です。

土地は道路に接していれば何でも建築できるわけではありません。

建物を建築するためには、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。建築基準法第42条では、建築基準法上の道路が規定されており、八王子市も道路種別は敷地に建築可能かどうかを左右する重要な情報だと案内しています。

八王子市では、建築基準法上の道路種別について、窓口の指定道路図で確認できるほか、インターネット上の指定道路マップもあります。ただし、八王子市は、ネット上の地図情報は令和6年9月時点のものであり、最新情報は必ず窓口で確認するよう案内しています。

土地売却では、道路について少なくとも次の点を確認する必要があります。

・建築基準法上の道路か
・道路種別は何か
・公道か私道か
・幅員は何メートルか
・接道間口は何メートルか
・2項道路の場合、セットバックが必要か
・道路後退部分の面積はどの程度か
・私道の場合、持分や通行掘削承諾はあるか
・上下水道やガス管の引込経路に問題はないか

特に八王子市内では、昔からの住宅地や高低差のあるエリア、私道に接する土地もあります。

道路の見た目だけで判断すると、後から「建築基準法上の道路ではなかった」「再建築に制限があった」「通行・掘削承諾が必要だった」という問題が出ることがあります。

2項道路とセットバックは価格に影響する

土地売却でよく問題になるのが、建築基準法第42条第2項道路、いわゆる2項道路です。

2項道路とは、基準時に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものをいいます。八王子市の案内でも、42条2項道路は「基準時に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの」とされています。

2項道路に接する土地では、原則として道路中心線から2m後退する、いわゆるセットバックが必要になります。

このセットバック部分は、建物を建てる敷地面積には算入できない扱いになるため、有効宅地面積が減少します。

たとえば登記簿上は120㎡の土地であっても、セットバック部分が8㎡ある場合、建築計画上の有効面積は実質的に112㎡として考える必要があります。

この差は、建ぺい率・容積率、駐車場計画、建物配置、外構計画に影響します。

査定時にも、単純に登記簿面積だけで近隣成約事例と比較するのではなく、セットバック後の有効宅地面積を前提に価格を見る必要があります。

私道に接する土地は、通行・掘削・持分の確認が重要

八王子市内の土地では、私道に接しているケースもあります。

私道だから直ちに売れないわけではありません。

しかし、私道の場合は、公道に比べて権利関係の確認が重要になります。

特に重要なのは、次の3点です。

1つ目は、私道持分があるかどうか。

2つ目は、通行する権利が明確かどうか。

3つ目は、上下水道・ガス管などを引き込むための掘削承諾が得られるかどうかです。

買主様が土地を購入して建物を建てる場合、建築工事やライフラインの引込工事で私道を掘削する可能性があります。

その際、私道所有者の承諾が必要になることがあります。

承諾書が取得できない、私道所有者が多数いる、相続未登記の共有者がいる、所在不明者がいるといった場合には、買主様の建築計画や住宅ローン審査に影響することがあります。

私道に接する土地を売却する場合は、販売前に次の資料を確認しておくことが望ましいです。

・私道部分の登記事項証明書
・私道持分の有無
・公図
・道路位置指定図
・通行掘削承諾書
・上下水道管・ガス管の埋設状況
・道路の維持管理に関する覚書
・近隣所有者との過去の合意書

私道案件では、買主様が不安を感じやすいため、「たぶん大丈夫です」ではなく、書面で説明できる状態にしておくことが重要です。

高低差の問題｜八王子の土地では特に注意したいポイント

八王子市は、平坦な市街地だけでなく、丘陵地、傾斜地、高低差のある住宅地も多いエリアです。

そのため、土地売却では高低差の確認が非常に重要です。

高低差のある土地では、次のような問題が価格や売却条件に影響します。

・擁壁の安全性
・造成工事の必要性
・排水経路
・隣地への土圧
・建築費の増加
・駐車場の造成難易度
・階段やアプローチ計画
・建物基礎の設計
・土砂災害警戒区域等の確認
・盛土規制法の許可要否

見た目には普通の宅地でも、敷地の奥が高い、隣地より低い、道路より宅盤が高い、古い大谷石擁壁がある、といった土地では、買主様側の建築会社が慎重に検討することになります。

土地価格が安く見えても、造成費・擁壁補修費・外構費が大きくかかる場合、買主様にとっては総予算が合わなくなることがあります。

擁壁がある土地は「使える擁壁か」を確認する

高低差のある土地で特に重要なのが擁壁です。

擁壁があるから安心というわけではありません。

問題は、その擁壁が現在の安全基準や建築計画に照らして、どこまで利用できるかです。

古い擁壁では、次のような点が問題になります。

・築造時期が不明
・確認済証や検査済証がない
・水抜き穴がない、または機能していない
・ひび割れ、傾き、膨らみがある
・大谷石や間知石など古い構造である
・隣地側に越境している
・擁壁の上にブロック塀が積まれている
・擁壁の所有者や管理責任が不明確

買主様が新築を予定している場合、建築会社や設計士が擁壁の再利用を認めないケースもあります。

その場合、既存擁壁の解体、新設、補強、地盤改良、排水計画などが必要になり、費用が大きく増えることがあります。

八王子市では、令和6年7月31日に市内全域が宅地造成等工事規制区域として指定されており、規制区域内で盛土等を行う場合は、あらかじめ許可が必要とされています。

また、旧法に関する八王子市の案内では、高さ2mを超える崖を生じる切土、高さ1mを超える崖を生じる盛土、一定規模を超える切土・盛土などが宅地造成の対象として整理されています。

土地売却では、擁壁そのものの状態だけでなく、買主様がどのような建築計画を立てられるかまで見据えた説明が必要です。

排水の確認も見落としてはいけない

高低差のある土地では、排水も重要です。

雨水がどこへ流れるのか、隣地へ流出していないか、道路側溝へ適切に排水できるか、敷地内に浸透桝があるか、古い排水管が残っていないかなどを確認する必要があります。

特に低い土地では、隣地や道路から雨水が流れ込む可能性があります。

逆に高い土地では、自分の敷地から隣地へ雨水が流れてしまう可能性があります。

排水トラブルは、売却後の近隣トラブルにつながりやすい部分です。

現地確認では、晴れの日だけでなく、雨天時の水の流れ、側溝の状態、排水桝の位置、擁壁の水抜き穴の状況も確認しておくとよいでしょう。

土地売却前に確認しておきたい実務チェックリスト

八王子で土地を売却する際には、少なくとも以下の点を確認しておくことをおすすめします。

境界関係

・境界標はあるか
・境界確認書はあるか
・地積測量図はあるか
・登記簿面積と実測面積に差はないか
・隣地との認識に違いはないか
・越境物はないか
・過去の覚書や合意書はあるか

道路関係

・建築基準法上の道路か
・道路種別は何か
・公道か私道か
・幅員は何mか
・接道間口は何mか
・セットバックは必要か
・私道持分はあるか
・通行掘削承諾書はあるか
・上下水道・ガス管の引込経路に問題はないか

高低差・造成関係

・敷地と道路、隣地との高低差はどの程度か
・擁壁の所有者は誰か
・擁壁に傾きやひび割れはないか
・水抜き穴はあるか
・造成や擁壁工事の許可履歴はあるか
・盛土規制法の許可が必要となる可能性はないか
・排水経路に問題はないか
・土砂災害警戒区域等に該当しないか

問題がある土地でも、売却できないとは限らない

境界、道路、高低差に問題があるからといって、必ず売却できないわけではありません。

重要なのは、問題の有無ではなく、その問題をどこまで把握し、どのように説明し、どの条件で売却するかです。

たとえば、境界確定に時間がかかる土地であれば、販売前に測量を進める方法があります。

私道承諾に不安がある土地であれば、事前に承諾書取得の可否を確認する方法があります。

擁壁に不安がある土地であれば、建築士、土地家屋調査士、造成業者などと連携し、買主様に想定リスクを説明したうえで販売価格に反映する方法もあります。

問題を曖昧にしたまま高く売ろうとすると、後から大きなトラブルになる可能性があります。

一方で、問題点を整理し、価格や条件に反映させて販売すれば、買主様も納得して検討しやすくなります。

八王子の土地売却は、地域事情と実務調査に強い不動産会社へ

八王子市内の土地は、エリアによって特徴が大きく異なります。

駅近の平坦地もあれば、古い住宅地、私道に接する土地、2項道路に接する土地、高低差や擁壁のある土地、相続で長年管理されてきた土地など、実務上の確認ポイントはさまざまです。

土地売却では、表面的な査定価格だけではなく、境界、道路、造成、擁壁、排水、ライフライン、建築可能性まで確認したうえで、売却戦略を考えることが大切です。

八王子で土地の売却を検討されている方は、早い段階で現地調査と資料確認を行い、「どのような買主様に、どの条件で、どのように説明して売るか」を整理しておくことをおすすめします。

土地は、調査の深さによって売却の安全性が大きく変わります。

売主様にとっても、買主様にとっても、安心できる取引にするためには、専門的な確認を怠らないことが何より大切です。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた　ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。