一戸建ての売却相談を受けていると、時々確認が必要になるのが「屋根裏収納」や「小屋裏収納」の扱いです。

屋根裏収納は、季節物の家電、衣類、思い出の品、アウトドア用品などをしまえる便利な空間です。特に収納量を重視する買主様にとっては、物件の魅力になることもあります。

一方で、売却時には「この屋根裏収納は床面積に入るのか」「延床面積として表示してよいのか」「居室のように説明してよいのか」という点に注意が必要です。

屋根裏収納は、原則として“収納”として扱う空間

屋根裏収納は、建物の小屋裏や天井裏などの余剰空間を利用した収納スペースです。

一定の条件を満たす場合、建築基準法上は「階」とみなされず、床面積にも算入されない扱いになります。

例えば八王子市の取扱いでは、小屋裏物置・小屋裏収納等について、一定条件をすべて満たすものは「階とみなさない」「床面積に算入しない」とされています。主な条件として、水平投影面積がその階の床面積の2分の1未満であること、最高の内法高さが1.4m以下であること、用途が収納に限定されること、窓などの開口部面積や設備が一定範囲内であることなどが挙げられています。

つまり、屋根裏収納は便利な空間ではありますが、あくまで「収納」としての扱いが基本です。

床面積に入るかどうかで何が変わるのか

屋根裏収納が床面積に算入されるかどうかは、単なる数字の問題ではありません。

床面積に入るかどうかによって、建物の延床面積、階数、容積率、建築確認上の扱いに影響する可能性があります。

例えば、本来は収納として設けられている屋根裏部分を、実質的に居室のように使える形にしていたり、高さが1.4mを超えていたり、面積が大きすぎたりする場合は、建築基準法上の扱いが変わる可能性があります。

売却時にこれを確認しないまま「広い屋根裏部屋があります」「実質3階のように使えます」などと説明してしまうと、買主様に誤解を与えるおそれがあります。

売却時に特に注意したいポイント

売却時に大切なのは、屋根裏収納を過大に表現しないことです。

販売図面や広告では、建物面積に含まれていない屋根裏収納を、あたかも居住スペースのように見せる表現は避けるべきです。

例えば「屋根裏部屋」「3階部分」「サービスルーム」といった表現は、状況によっては買主様に誤解を与える可能性があります。

一方で、「小屋裏収納あり」「季節物の収納に便利」「建物面積には含まれない収納スペース」など、事実に沿った表現であれば、物件の魅力として伝えることができます。

また、建築確認申請書、確認済証、検査済証、建物図面、登記簿上の床面積などを確認し、屋根裏収納がどのように扱われているかを整理しておくことも重要です。

後から改造している場合は要注意

特に注意が必要なのは、新築当時は小屋裏収納だったものを、後から居室のように改造しているケースです。

例えば、エアコンやテレビ端子、インターネット配線を設置している、固定階段を設けている、大きな窓を設置している、内装を居室のように仕上げている、といった場合です。

八王子市の取扱いでも、小屋裏物置等の用途は収納に限定され、電話・テレビ・インターネット等のジャックは設けないものとされています。

もちろん、すべての改造が直ちに問題になるとは限りませんが、建築確認上の扱いと実際の利用状況に違いがある場合、売却時には慎重な確認が必要です。

買主様に安心してもらうためには

屋根裏収納は、上手に伝えれば売却時の魅力になります。

ただし、「広さを大きく見せるため」に曖昧な説明をするのではなく、建物面積に含まれる部分と含まれない部分を分けて説明することが大切です。

特に一戸建ての売却では、買主様は間取りや広さだけでなく、建物の適法性や将来の使い勝手も気にされます。

そのため、売主様側としては、事前に資料を確認し、必要に応じて建築士や行政、確認検査機関などに確認しておくと安心です。

まとめ

一戸建ての屋根裏収納は、一定の条件を満たす場合、床面積に算入されない収納スペースとして扱われます。

しかし、面積、高さ、設備、利用方法によっては、建築基準法上の扱いが変わる可能性があります。

売却時には、屋根裏収納を物件の魅力として伝えつつも、建物面積に含まれるのか、居室として扱えるのか、広告表現に問題がないかを慎重に確認することが大切です。

「収納が多い家」という魅力は、買主様にとって大きなプラスになります。だからこそ、正確で誠実な説明を行うことが、安心できる不動産売却につながります。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。