〜共有名義・遺産分割・相続登記・税金まで、実務上のポイントを整理〜

親御様が所有していた実家や土地を兄弟姉妹で相続した場合、その不動産を売却するには、通常の不動産売却よりも慎重な整理が必要です。

理由は、不動産が「現金のように簡単に分けられない財産」だからです。

預貯金であれば、相続人ごとに金額を分けることが比較的しやすいですが、不動産は一つの土地、一つの建物として存在しています。そのため、兄弟のうち誰が取得するのか、共有にするのか、売却して現金で分けるのかによって、その後の手続きや税金、家族間の関係にも大きく影響します。

特に、兄弟で相続した不動産を売却する場合に重要なのは、単に「いくらで売れるか」だけではありません。
売却前に、相続登記、遺産分割協議、共有者全員の同意、費用負担、税金、空き家管理、契約不適合責任などを整理しておくことが大切です。

まず確認すべきは「誰の名義になっているか」

相続不動産を売却する際、最初に確認すべきことは、登記簿上の名義です。

親御様が亡くなった後も、登記簿の名義が亡くなった親御様のままになっているケースは少なくありません。しかし、亡くなった方の名義のままでは、原則として買主様へ所有権移転登記をすることができません。

つまり、売却活動を進める前提として、まずは相続人名義への相続登記が必要になります。

相続登記については、令和6年4月1日から義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく申請しない場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が未了の不動産は義務化の対象になります。

兄弟で相続した不動産の場合、「まだ話し合いがまとまっていないから登記は後でよい」と考えてしまうことがあります。しかし、遺産分割がまとまらない場合でも、法定相続分で共有状態になっていると考えられるため、相続登記の義務が問題になることがあります。法務省のQ&Aでも、遺産分割をしていない場合には、全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得した状態になると説明されています。

「共有名義」にするか「換価分割」にするか

兄弟で相続不動産を売却する場合、実務上よく出てくる考え方が「共有名義」と「換価分割」です。

共有名義とは、兄弟それぞれが持分を持つ形で不動産を相続する方法です。たとえば兄弟2人であれば、それぞれ2分の1ずつの共有名義にするようなケースです。

一方、換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。実家に誰も住む予定がなく、最終的に売却して現金で分ける方針が決まっている場合には、換価分割の考え方が実務上なじみやすいことがあります。

ただし、どちらが良いかは一概には言えません。

共有名義にしてから売却する場合、各相続人が売主として契約に関与することになります。売買契約書への署名押印、本人確認、印鑑証明書の準備、決済日の出席または委任状の作成など、共有者全員の協力が必要です。

一方で、換価分割として遺産分割協議書を作成する場合には、「不動産を売却し、諸費用を控除した残代金を相続人間でどのように分配するか」を明確にしておく必要があります。書き方を誤ると、後で贈与と見られないか、税務上の整理に問題がないかなど、慎重な確認が必要になります。

そのため、兄弟で相続した不動産を売却する場合には、不動産会社だけでなく、必要に応じて司法書士や税理士と連携しながら進めることが望ましいです。

共有不動産の売却には、原則として共有者全員の同意が必要

兄弟で共有名義になっている不動産を売却する場合、最も重要なのは「共有者全員の同意」です。

共有不動産全体を第三者へ売却することは、一部の共有者だけで勝手に進めることはできません。共有者のうち一人でも売却に反対している場合、不動産全体を通常の形で売却することは難しくなります。

民法上、共有物の管理に関する事項は持分価格の過半数で決するものとされていますが、共有物の変更や処分に関わる行為については、共有者全員の同意が必要となる場面があります。法務省の資料でも、共有物の「変更又は処分」には共有者全員の同意を要するものとされています。

ここで注意したいのは、「兄弟のうち過半数が売りたいと言っているから売れる」という単純な話ではないという点です。

たとえば、兄弟3人で3分の1ずつ共有している不動産について、2人が売却に賛成していても、残り1人が反対している場合、不動産全体の売却は簡単には進みません。共有者の持分だけを売却すること自体は理論上可能な場合もありますが、一般の買主様が兄弟間の共有持分だけを購入することは少なく、売却価格も大きく下がる可能性があります。

したがって、相続不動産の売却では、まず兄弟全員の方向性をそろえることが重要です。

兄弟間で決めておくべき内容

相続不動産の売却で揉めやすいのは、「売るか売らないか」だけではありません。

実務上は、次のような点で意見が分かれることがあります。

売却価格をいくらにするのか。
どの不動産会社に依頼するのか。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれにするのか。
売却前に残置物を撤去するのか。
建物を解体して更地で売るのか。
測量を行うのか。
境界確定をするのか。
リフォームや修繕を行うのか。
固定資産税や管理費を誰が負担するのか。
売却代金から控除する費用の範囲をどうするのか。
最終的な手取り金額をどの割合で分けるのか。

特に注意したいのは、売却にかかる費用の負担です。

不動産売却では、仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用、測量費、建物解体費、残置物撤去費、庭木の伐採費、境界標の復元費、建物状況調査費、場合によっては契約不適合責任に関する対応費用などが発生することがあります。

これらを「売却代金から差し引いて、残った金額を持分割合で分ける」のか、「特定の相続人が一部を負担する」のかを事前に決めておかないと、売却後に不満が出ることがあります。

兄弟間では、「自分は遠方に住んでいて管理できなかった」「自分だけが草刈りや片付けをしてきた」「固定資産税を立て替えてきた」など、感情的な問題も絡みやすくなります。

そのため、売却前に、立替費用、管理負担、売却諸費用、分配方法について、できるだけ書面で整理しておくことが大切です。

代表者を決めると売却活動が進めやすい

兄弟全員が毎回不動産会社と連絡を取り、内見日程や価格交渉、契約条件を確認するのは現実的ではない場合があります。

そのため、実務上は兄弟の中から代表者を決め、その方が窓口になることが多いです。

ただし、代表者を決める場合でも、代表者がすべてを自由に決められるわけではありません。売出価格の決定、価格変更、購入申込への回答、契約条件の承諾、契約締結、決済日など、重要な局面では共有者全員の意思確認が必要です。

代表者を決める場合には、以下の点を明確にしておくと安心です。

どの不動産会社に依頼するか。
売出価格をいくらにするか。
いくらまでの価格交渉なら代表者判断でよいか。
残置物撤去や測量などの費用をどう扱うか。
契約前に全員へ確認するタイミングをどうするか。
決済時に全員が出席するのか、委任状で対応するのか。

特に価格交渉の場面では、兄弟間で温度差が出やすくなります。

「早く売りたい人」と「少しでも高く売りたい人」がいる場合、買主様から申込みが入っても判断が遅れ、その間に買主様の気持ちが離れてしまうことがあります。相続不動産の売却では、売却活動開始前に最低希望価格や判断基準を決めておくことが重要です。

遠方・高齢・認知症・海外在住の相続人がいる場合

兄弟で相続した不動産の売却では、共有者全員の意思確認が必要になります。

そのため、共有者の中に遠方在住の方、高齢の方、体調が悪い方、認知症の疑いがある方、海外在住の方がいる場合には、早めに確認が必要です。

遠方に住んでいる場合でも、売買契約や決済に必ず本人が出席しなければならないとは限りません。委任状や必要書類を整えることで、代理人対応が可能な場合もあります。ただし、本人確認や意思確認は厳格に行われます。

特に注意が必要なのは、認知症などにより判断能力に不安がある場合です。

売却の意思表示ができない状態であれば、その方の持分を含めて不動産を売却することは簡単ではありません。場合によっては成年後見制度の利用が必要になることもありますが、成年後見人が選任されたとしても、居住用不動産の処分などでは家庭裁判所の許可が必要になるケースがあります。

また、海外在住の相続人がいる場合には、印鑑証明書の代わりに署名証明、在留証明などが必要になることがあります。書類の取得に時間がかかるため、売買契約や決済のスケジュールに影響することがあります。

相続人の中に特殊事情のある方がいる場合は、売却活動を始める前に司法書士へ相談しておくことをおすすめします。

空き家の場合は管理責任にも注意

相続した実家が空き家になっている場合、売却までの管理も重要です。

空き家は、人が住まなくなると急速に劣化しやすくなります。換気不足によるカビ、雨漏り、給排水管の不具合、庭木の越境、害虫・害獣、郵便物の滞留、防犯面の不安など、さまざまな問題が起こる可能性があります。

また、建物や庭木が原因で近隣に損害を与えた場合、所有者として責任を問われる可能性もあります。

兄弟で共有している不動産の場合、「誰が管理するのか」を曖昧にしたままにしておくと、後で揉めやすくなります。

近くに住んでいる兄弟だけが草刈りや換気をしている。
遠方の兄弟は管理に関与していない。
固定資産税だけ一人が立て替えている。
残置物整理の負担が一人に偏っている。

このような状態が続くと、売却代金の分配時に不満が出ることがあります。

そのため、売却までの間に発生した管理費用や立替費用は、領収書を残し、後で精算できるようにしておくことが大切です。

売却前に「測量・境界・越境」を確認する

相続した土地や戸建てを売却する場合、測量や境界確認が重要になることがあります。

特に古い実家の場合、境界標が見当たらない、隣地との境界が曖昧、ブロック塀や屋根、樹木、給排水管などが越境している、私道持分や通行掘削承諾が不明確といった問題が見つかることがあります。

買主様は、購入後に近隣トラブルを抱えることを避けたいと考えます。そのため、境界や越境の問題が整理されていない不動産は、価格交渉の対象になったり、契約条件が厳しくなったりすることがあります。

兄弟で相続した不動産の場合、測量費用を誰が負担するのか、境界確定まで行うのか、現況測量にとどめるのか、越境がある場合に覚書を取得するのかなど、事前に方針を決めておく必要があります。

また、測量には一定の時間がかかります。隣地所有者の立会いが必要な場合や、私道共有者が多い場合には、想定以上に時間を要することもあります。

早期売却を希望する場合ほど、測量や境界確認は早めに着手することが大切です。

建物を残して売るか、解体して売るか

相続した実家を売却する場合、「建物付きで売るのか」「解体して更地で売るのか」も重要な判断です。

古い建物であっても、買主様がリフォームして利用したいと考える場合があります。一方で、建物の老朽化が進んでいる場合や、雨漏り、傾き、シロアリ被害、設備不良などがある場合には、建物付きで売ることで契約不適合責任の問題が生じる可能性があります。

売主側としては、古家付き土地として売る、建物について契約不適合責任を免責にする、解体更地渡しにする、現況渡しにするなど、物件の状態に応じた売却方法を検討する必要があります。

ただし、解体する場合にも注意が必要です。

解体費用を誰が負担するのか。
解体後に固定資産税が上がる可能性があるのか。
再建築に問題はないのか。
建物を解体すると空き家特例の要件に影響しないか。
買主様側で解体する条件にした方がよいのか。

特に税務特例を検討している場合には、解体のタイミングが重要になることがあります。先に解体してよいのか、売買契約後に買主様が解体する形でもよいのか、特例の要件を確認したうえで判断する必要があります。

譲渡所得税の基本を理解しておく

相続不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。

譲渡所得は、単純に「売却価格そのもの」に税金がかかるわけではありません。基本的には、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。国税庁も、土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると説明しています。

相続不動産の場合に注意したいのは、取得費と取得時期です。

相続で取得した土地建物を売却した場合、取得費は原則として被相続人が購入したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。また、取得時期についても、被相続人の取得時期を引き継ぐ扱いになります。したがって、相続した日から5年を超えているかどうかではなく、親御様が取得した時期を基準に長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定するのが原則です。

古い実家の場合、購入時の契約書や領収書が見つからないこともあります。取得費が分からない場合には、概算取得費として売却金額の5％相当額を取得費とする扱いが問題になることがありますが、この場合、譲渡所得が大きくなりやすく、税額に影響する可能性があります。

そのため、相続不動産を売却する際には、親御様が購入した当時の売買契約書、建築請負契約書、領収書、登記費用、仲介手数料、造成費、測量費などの資料が残っていないか確認することが重要です。

空き家の3,000万円特別控除を使えるか

相続した実家を売却する場合、税務上特に確認したいのが「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」です。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる可能性があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋とその敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が2,000万円までとなります。

この特例は非常に有効な制度ですが、要件は細かく定められています。

たとえば、対象となる家屋は、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続開始直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったことなどが要件とされています。

また、相続時から売却時まで、事業用、貸付用、居住用に使われていないこと、相続開始から一定期間内に売却すること、売却代金が1億円以下であることなども重要です。国税庁は、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなどを要件として案内しています。

兄弟で相続した場合には、誰がこの特例を使えるのか、何人で相続した扱いになるのか、売却代金や持分割合との関係はどうなるのかを、事前に税理士へ確認することをおすすめします。

相続税を支払っている場合は「取得費加算の特例」も確認

相続税を支払っている場合には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も確認したいところです。

これは、相続または遺贈により取得した土地や建物などを一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。国税庁は、この特例の要件として、相続や遺贈により財産を取得したこと、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることなどを挙げています。

ただし、空き家の3,000万円特別控除など、他の特例との関係で併用できない場合があります。

どの特例を使うのが有利かは、売却価格、取得費、相続税額、兄弟それぞれの持分、他の相続財産の内容によって変わります。相続不動産の売却では、不動産会社による査定だけでなく、税理士による税額試算も非常に重要です。

売却代金の分配は「手取り額」で考える

兄弟で相続不動産を売却する場合、「売却価格」だけで話を進めると誤解が生じることがあります。

大切なのは、売却価格ではなく、最終的な手取り額です。

たとえば、3,000万円で売却できたとしても、そこから仲介手数料、印紙代、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用、譲渡所得税などが差し引かれる場合があります。

兄弟間で分けるべき金額は、単純な売却価格ではなく、必要経費や税金を考慮した後の金額です。

ただし、税金については兄弟それぞれの取得費、持分、適用できる特例、所得状況によって異なる場合があります。そのため、「税引後の完全な手取り」を兄弟全員で一律に計算できるとは限りません。

売却代金の分配では、少なくとも次の点を整理しておくと安心です。

売買代金から控除する共通費用。
各相続人が個別に負担する費用。
固定資産税・都市計画税の精算金の扱い。
相続登記費用の負担。
測量費や解体費の負担。
残置物撤去費の負担。
売却代金の振込先。
代表者口座へ入金する場合の分配方法。
税金は各自で申告・納税することの確認。

特に代表者の口座に売買代金を一括で受け取る場合は、その後の分配について誤解が生じないように注意が必要です。遺産分割協議書や合意書の内容と実際のお金の流れが合っているか、税務上問題がないかを確認しておくことが大切です。

「高く売ること」だけを優先しすぎない

相続不動産の売却では、少しでも高く売りたいというお気持ちは当然です。

しかし、兄弟で相続した不動産の場合、高値追求だけを優先しすぎると、かえって売却が長期化し、兄弟間の負担が増えることがあります。

売却期間が長くなると、固定資産税、管理費、草刈り費用、建物の劣化、近隣対応、防犯リスクなどが続きます。また、空き家の状態が悪くなれば、買主様からの印象も悪くなり、結果として価格交渉を受けやすくなることもあります。

特に相続不動産の場合、所有者全員の意思決定に時間がかかるため、買主様から申込みが入ったときに即答できないことがあります。

「誰に確認すればよいのか」
「いくらまでなら価格交渉に応じるのか」
「引渡し条件はどうするのか」
「残置物は売主側で撤去するのか」
「測量後の引渡しにするのか」

これらが決まっていないと、商談が止まってしまいます。

相続不動産を円滑に売却するためには、査定価格だけでなく、売却期間、管理負担、税務期限、兄弟間の合意形成まで含めて判断することが大切です。

兄弟で相続した不動産売却は、早めの整理が重要

兄弟で相続した不動産を売却する場合、通常の売却よりも確認すべきことが多くなります。

相続登記が済んでいるか。
遺産分割協議はまとまっているか。
共有者全員が売却に同意しているか。
売却代金の分け方は決まっているか。
費用負担のルールは明確か。
空き家の管理は誰が行うのか。
測量や境界確認は必要か。
建物を解体するか、そのまま売るか。
譲渡所得税や特例の確認は済んでいるか。

これらを曖昧にしたまま売却活動を始めると、途中で兄弟間の意見が分かれ、売却が止まってしまうことがあります。

一方で、最初に論点を整理しておけば、兄弟全員が納得しやすくなり、買主様との交渉もスムーズに進めやすくなります。

相続した不動産は、単なる資産ではなく、ご家族の思い出が詰まった大切な財産です。だからこそ、感情面にも配慮しながら、法律・税務・不動産実務の面から冷静に整理していくことが大切です。

兄弟で相続した不動産の売却を検討されている方は、まずは現在の名義、相続人の状況、不動産の価値、売却にかかる費用、税金の見通しを確認するところから始めてみてください。

早めに専門家へ相談することで、後々のトラブルを防ぎ、兄弟全員が納得しやすい売却につながります。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。