〜買ってから「使えない」とならないために確認したいこと〜

住宅購入では、価格・駅距離・間取り・日当たりなどに目が向きやすいですが、実はとても大切なのが「用途制限」です。
用途制限とは、簡単にいうと「その不動産をどのような目的で使えるか」というルールのことです。

土地や戸建の場合は、主に都市計画上の「用途地域」による制限が関係します。マンションの場合は、建物そのもののルールである「管理規約」によって、事務所利用や民泊などが制限されていることがあります。

国土交通省では、用途地域について、住居・商業・工業など市街地の大枠として土地利用を定めるもので、13種類あり、それぞれ建てられる建物の種類が決められると説明しています。

土地・戸建購入時は「用途地域」を確認する

土地や戸建を購入する際は、まずその場所がどの用途地域に指定されているかを確認することが大切です。

たとえば、第一種低層住居専用地域などは、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。静かで落ち着いた住環境を求める方には向いていますが、店舗・事務所・大きな賃貸建物などを検討している場合には、希望する使い方ができないことがあります。

一方で、近隣商業地域や商業地域では、店舗や事務所、マンションなど比較的幅広い用途の建物が建てられる可能性があります。利便性は高い反面、将来的に近隣に店舗、飲食店、ビルなどができる可能性もあるため、住環境の変化も考えておく必要があります。

また、準工業地域や工業地域では、住宅が建てられる場合もありますが、周辺に工場や倉庫などがあることもあります。購入時には、現在の街並みだけでなく、将来どのような建物が建つ可能性があるのかも見ておくことが大切です。

「住むだけ」か「他の使い方も考えるか」で注意点は変わる

一般的な居住目的で購入する場合でも、用途地域は無関係ではありません。
なぜなら、将来的に建替え、増築、二世帯住宅、賃貸併用住宅、小さな店舗併用住宅、自宅事務所などを考える可能性があるからです。

「今は普通に住むだけだから大丈夫」と思っていても、数年後に使い方を変えたいとなった時に、用途地域の制限で希望通りにできないことがあります。

また、用途地域以外にも、建ぺい率・容積率・高度地区・防火地域・準防火地域・地区計画・建築協定など、別の制限が重なることもあります。用途地域だけを見て判断するのではなく、複数の制限を総合的に確認することが大切です。

マンション購入時は「管理規約」の確認が重要

マンションの場合、土地や建物の法的な制限だけでなく、管理組合が定めている管理規約を確認する必要があります。

特に注意したいのが、専有部分の用途です。
多くのマンションでは、専有部分を「専ら住宅として使用する」ことを基本としており、住宅以外の用途が制限されている場合があります。国土交通省の資料でも、標準管理規約の例として、専有部分を専ら住宅として使用し、他の用途に供してはならない旨の規定が示されています。

そのため、購入後に自宅で事務所を開きたい、店舗のように使いたい、サロンや教室を開きたい、不特定多数の人が出入りする使い方をしたいという場合には、管理規約上問題がないか事前確認が必要です。

在宅ワーク程度であれば問題になりにくいケースもありますが、看板を出す、来客が頻繁にある、音やにおいが発生する、共用部分の利用に影響が出るような場合は、管理規約や使用細則に抵触する可能性があります。

民泊利用は特に注意が必要

マンション購入時に特に注意したいのが、民泊利用です。

国土交通省は、分譲マンションで住宅宿泊事業、いわゆる民泊を認めるか禁止するかについて、管理規約上で明確化しておくことが望ましいとしています。

また、国土交通省の管理組合・区分所有者向け資料では、マンションで民泊を行うためには、管理規約で民泊を禁止していない必要があり、さらに保健所への届出等も必要とされています。

つまり、マンションを購入したからといって、自由に民泊として使えるわけではありません。
「投資用に買って民泊にしたい」「将来的に貸し出したい」と考えている場合は、購入前に管理規約、使用細則、総会議事録、管理会社への確認などを行うことが重要です。

購入前に確認しておきたいポイント

住宅購入時には、次のような点を確認しておくと安心です。

・その土地の用途地域は何か
・建てられる建物、使える用途に制限はないか
・建ぺい率、容積率、高さ制限、地区計画などはどうなっているか
・将来、建替えや増築をする際に不利な条件はないか
・マンションの場合、管理規約で事務所利用が可能か
・サロン、教室、店舗的利用、看板設置、来客の多い利用が認められるか
・民泊利用は禁止されていないか
・賃貸利用や短期貸しに関する制限はないか

住宅は、購入して終わりではなく、その後どのように使えるかがとても大切です。

特に、土地・戸建では「都市計画上の制限」、マンションでは「管理規約上の制限」が大きなポイントになります。購入前にしっかり確認しておくことで、将来のトラブルや後悔を防ぎやすくなります。

八王子市内で土地・戸建・マンションの購入をご検討中の方は、物件価格や立地だけでなく、「その不動産を希望通りに使えるか」という視点も持って確認されることをおすすめします。

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【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。
在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業。

〖保有資格〗
宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者、相続アドバイザー2級。