中古住宅や事業用不動産の話をしていると、「この建物は既存不適格です」と説明されることがあります。
言葉だけを見ると、とてもネガティブに聞こえますが、まず押さえておきたいのは、既存不適格建物＝違法建築とは限らないという点です。建築基準法では、法令や都市計画の変更があった時点で、すでに存在している建物や工事中の建物については、一定の場合に新しい基準をそのまま遡って適用しない考え方が取られています。これが、いわゆる「既存不適格」の基本です。

わかりやすく言うと、建てた当時は適法だったけれど、その後の法改正や都市計画の変更によって、今の基準には合わなくなった建物のことです。国土交通省の説明でも、建築基準法令の改正や都市計画の変更などによって、建築物が現行基準に適合しなくなっても、そのことだけで直ちに違反建築物になるわけではないと整理されています。

では、どのようなケースで既存不適格になるのでしょうか。
代表的なのは、建ぺい率・容積率の基準変更、用途地域や防火規制の見直し、道路条件や斜線制限などの扱いが変わった場合です。たとえば建築当時は問題なく建てられた建物でも、その後に地域のルールが厳しくなり、同じ内容では今は建てられない、ということがあります。こうしたケースは、八王子市内の住宅地でもエリアや建築年代によって確認が必要になることがあります。

ここで注意したいのが、既存不適格と違反建築は別物だということです。
既存不適格は、建築時には法令に合っていた建物が、その後のルール変更で現行基準に合わなくなったものです。一方で違反建築は、建築した時点ですでに法令に適合していなかったり、確認を受けた内容と違う建て方をしていたりする建物です。この違いは、売却時にも購入時にもとても重要です。買主様に説明する場面では、ここを曖昧にせず整理しておく必要があります。

また、既存不適格建物は「そのまま使い続ける」こと自体は直ちに否定されませんが、増築・改築・大規模の修繕や模様替、用途変更を行う際には注意が必要です。国土交通省は、既存不適格建築物について、一定の範囲内の増築等や用途変更では緩和措置がある一方、工事内容によっては現行基準への適合が求められると案内しています。つまり、今のまま住む・使うのと、手を加えるのとでは話が変わることがある、ということです。

特に実務で見落としたくないのは、「再建築できるか」と「今の建物をそのまま使えるか」は別の論点だという点です。既存不適格と聞くと、すぐに「建て替えできないのでは」と心配される方もいますが、実際には接道条件や敷地条件、用途地域など、別の要素も含めて確認しなければ正確な判断はできません。逆に言えば、既存不適格という言葉だけで価値を決めつけるのは早計です。大切なのは、どの規定が既存不適格なのか、そして将来どの工事を想定しているのかを整理することです。

売却を考える方にとっては、既存不適格であること自体を必要以上に恐れる必要はありません。
ただし、買主様にとっては将来のリフォームや建て替え計画に関わる可能性があるため、説明は丁寧であるべきです。確認申請書、検査済証、建築計画概要書、登記情報、公図、測量図などをもとに、建築時の状況と現行ルールとの関係を整理しておくと、取引がスムーズになりやすくなります。実務上は、建築士や行政窓口、必要に応じて指定確認検査機関へ事前に確認しながら進めることが安心です。

購入を考える方にとっても、既存不適格建物は一律に避けるべきものではありません。
立地や広さ、価格のバランスが良く、現状利用に問題がなければ、十分に検討対象になることもあります。ただし、将来的な増改築や用途変更を考えている場合は、購入前に「どこまでできるのか」を確認しておくことが大切です。物件価格だけでなく、将来の選択肢まで含めて判断することが、後悔しない不動産購入につながります。

既存不適格建物という言葉は難しく感じますが、本質はとてもシンプルです。
建てた当時はルールに合っていた。けれど今のルールとは少しズレている。
そのズレが、今すぐ違反を意味するわけではありません。ただし、売却・購入・増改築の場面では、そのズレの内容を正しく把握することが大切です。八王子エリアで中古住宅や土地のご相談を受けていると、この「言葉の印象」と「実際の取扱い」の違いで不安になってしまう方は少なくありません。だからこそ、用語だけで判断せず、個別の物件ごとに丁寧に確認していくことが重要だと考えています。

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本ブログ監修者

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)

【保有資格】宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者。