私道の通行・掘削承諾のお話
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不動産売買の現場では、道路に関する話が思わぬところで大きな問題になることがあります。
その中でも、土地や戸建の取引でよく出てくるのが「私道の通行・掘削承諾」です。
普段あまり聞き慣れない言葉ですが、いざ売却や購入、建築の話が進んでくると、「承諾書はありますか？」「水道管の引込みは大丈夫ですか？」と聞かれることがあります。
今回は、この「私道の通行・掘削承諾」とは何なのか、なぜ大事なのかを、できるだけわかりやすくお話しします。
私道の通行・掘削承諾とは？
まず「私道」とは、国道・都道・市道のような公道ではなく、個人や複数人が所有している道路のことです。
ただし、私道だからといって、すぐに「使えない道路」という意味ではありません。私道の中にも、建築基準法上の道路として扱われるものがあり、たとえば八王子市でも、法42条1項5号の位置指定道路や、法42条2項道路（いわゆる2項道路・みなし道路）などの道路種別が案内されています。道路種別は、建築可能かどうかを左右する重要な情報として扱われており、最新情報は窓口確認が推奨されています。
このような私道に関して問題になりやすいのが、「通ってよいのか」と「掘ってよいのか」の2点です。
通行承諾とは、文字どおり、その私道を通行することについての承諾です。
掘削承諾とは、水道・ガス・下水・電気などのライフラインを引き込んだり、補修したりするために、私道部分を掘ることについての承諾です。
不動産取引では、今すでに問題なく使っている土地でも、いざ売却や再建築、買主様の融資審査、建物プランの検討という場面になると、この承諾関係が改めて確認されることがあります。
なぜ私道の承諾が問題になるのか
理由はシンプルで、道路が自分の単独所有ではないからです。
前面道路が私道の場合、その道路を誰が所有しているのか、持分はあるのか、過去に承諾書が交わされているのか、上下水道などの埋設管がどうなっているのか、という点が取引の安心感に直結します。
特に、私道の掘削は「道路を通る」だけの話ではなく、工事を伴うため、より慎重に見られやすい部分です。買主様としては「将来、建替えや設備交換のときに困らないか」が気になりますし、金融機関や関係業者もその点を確認したがる傾向があります。
また、2項道路については、建築基準法上、原則として道路中心線から2メートルの線を道路境界線とする扱いがあり、建築時には後退部分の扱いも重要になります。八王子市も、建築確認前の事前協議や後退用地の取扱いを案内しています。
「承諾書がない＝絶対にダメ」ではありません
ここは少し誤解されやすいところです。
法務省は、所有者不明私道への対応ガイドラインなどで、令和6年4月1日施行の民法改正により、ライフラインを引き込むための設備設置・使用のルールが整備されたこと、また設備設置権が成立する場合には、隣地所有者の承諾書がなくても民法上は設備設置・使用が可能となる場面があることを説明しています。さらに、事前通知や方法、償金などのルールも整備されています。
ただ、ここで大事なのは、「法律上の整理」と「実際の売買実務」は必ずしも同じではないという点です。
たとえ民法上の考え方が整理されていても、現場では資料がきちんと揃っている方が話はスムーズです。ですので、「承諾書がなくても絶対問題ない」と軽く考えるのではなく、まずは現状を丁寧に確認し、必要書類の有無を整理しておくことが大切です。
事前に確認しておきたいポイント
私道に関するトラブルを防ぐためには、次のような点を早めに見ておくと安心です。
- 前面道路が公道か私道か
まず入口はここです。 - 私道の場合、誰が所有しているのか
単独所有なのか、共有なのか、持分があるのかを確認します。 - 建築基準法上の道路種別は何か
位置指定道路なのか、2項道路なのか、それ以外なのかで見方が変わります。八王子市でも、道路種別は指定道路図や指定道路マップで確認し、最新情報は窓口確認とされています。 - 通行承諾書・掘削承諾書があるか
昔の契約書類や重要事項説明書、建築時の資料に添付されていることがあります。 - 上下水道・ガスなどの埋設状況がどうなっているか
どこから引き込まれているのかは、将来の工事にも関わる大事なポイントです。 - 再建築や建替え時に支障が出そうか
現在住めていても、将来の建替えで論点が出るケースがあります。
売主様にとって大事なこと
売主様の立場では、「いま普通に住めているから大丈夫」と思っていても、買主様側から見ると不安材料になることがあります。
そのため、私道に関する資料があるなら、早めに整理しておくのがおすすめです。
承諾書の有無、私道持分の有無、過去の建築確認時の資料、上下水道の図面など、少しでも揃っていると、買主様への説明がしやすくなります。
逆に、資料が曖昧なままだと、せっかく話が進んでも、途中で慎重になられてしまうことがあります。売却をスムーズに進めるためにも、「私道関係を先に見ておく」という視点はとても大切です。
買主様にとって大事なこと
買主様にとっては、「今買えるか」だけでなく、「将来も困らず使えるか」が重要です。
建物の建替え、ライフラインの更新、売却時の説明など、先々まで考えると、私道の通行・掘削承諾の有無は無視できません。
特に、土地購入後に注文住宅を建てるケースでは、道路種別や掘削関係は初期段階で確認しておいた方が安心です。あとから分かると、時間も費用も余計にかかることがあります。
まとめ
私道の通行・掘削承諾というと、少し難しく聞こえるかもしれません。
ですが、要するに大事なのは、
「その道路を安心して使えるのか」
「将来、工事や建替えのときに困らないのか」
この2点です。
私道が絡む不動産は、それだけで直ちにダメというわけではありません。
ただし、公道に比べて確認事項が増えるのは事実です。
売却でも購入でも、「後で問題になる前に、先に確認しておく」ことがとても大切です。
私道の有無や承諾関係は、一般の方にはなかなか判断しにくい部分です。前面道路が私道かもしれない、承諾書が見当たらない、再建築や建替えが少し心配、という場合は、早めに整理しておくことで、取引がずっと進めやすくなります。
※本記事は一般的な内容をわかりやすくまとめたものです。個別の物件ごとに前提が異なるため、実際の判断は登記・道路種別・権利関係・ライフライン状況などを個別に確認する必要があります。
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【本ブログ監修者】
★柴田祐介（しばた ゆうすけ）
1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)
【保有資格】宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級、既存住宅状況調査技術者。