八王子の建蔽率・容積率オーバーの中古戸建の売却について

不動産の売却を検討する際、「建蔽率オーバー」「容積率オーバー」といった言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
特に八王子エリアのように、一部古い住宅地や再建築の多い地域では、このような物件が少なくありません。

今回は、「建蔽率・容積率オーバーの中古戸建は売れるのか？」「売却時に注意すべきポイントは？」について詳しく解説します。

建蔽率・容積率とは？

まず、建蔽率（けんぺいりつ）とは「敷地面積に対して建物の建築面積がどの程度を占めるか」という割合のこと。
例えば敷地が100㎡で建蔽率60％の場合、建物は最大で60㎡まで建てられるという意味です。

一方、容積率（ようせきりつ）は「延べ床面積（全階の合計面積）が敷地面積に対してどの程度か」を示すもの。
同じく100㎡の土地で容積率200％であれば、延べ床面積200㎡まで建てられるということです。

建蔽率・容積率オーバーとは、現状の建物がその地域で定められた制限を超えている状態を指します。
古くに建てられた建物の場合、当時の法律では問題なかったものが、現在の都市計画法上では超過扱いになるケースもあります。

つまり、「違法建築」ではなく「既存不適格建築物」として扱われることが多いのです。

結論から言えば、「売却は可能」です。
ただし、買主側の融資（住宅ローン）の審査が通りにくいという問題が発生します。

金融機関によっては、「建蔽率・容積率オーバー＝再建築時に同規模の建物が建てられない」と判断され、担保評価が下がるため、ローンを拒否するケースもあります。

そのため、現金購入者や投資目的の買主に向けて販売活動を行うことが現実的になります。

まずは現況測量を実施し、どの程度オーバーしているのかを正確に把握しましょう。
また、八王子市の都市計画課で用途地域や指定建蔽率・容積率を確認することも重要です。

違法建築ではなく、当時の基準に適合していたことを証明できれば、買主への安心材料になります。

建物を強みとして売るのではなく、「現況渡し」「土地＋建物付き土地」として販売する方法が有効です。
また、「再建築不可ではない」「建替え時は小さめの家にできる」など、正確な情報提示が信頼に繋がります。

八王子市は、昭和40～50年代に開発された住宅地が多く、当時は現在よりも緩い建築規制でした。
そのため、今の基準で見ると「建蔽率・容積率オーバー」となる中古戸建が少なくありません。

さらに、道路幅員が4m未満の「セットバックを要する土地」も多く、これも建築面積を制限する要因の一つです。

株式会社cocoro不動産では、建蔽率・容積率オーバーや再建築制限のある物件など、
「一見売りにくい」と思われる不動産の売却実績も多くございます。

専門的な調査と法的根拠に基づいたご提案を行い、
「売れないと思っていた家が売れた」というお客様の声を多数頂いております。

建蔽率・容積率オーバーだからといって、必ずしも売れないわけではありません。
ポイントは、「現状を正確に把握し」「適切な売却戦略を立てること」です。

八王子エリアの事情を熟知した不動産会社であれば、適切な価格設定と販売ルートを提案できます。
ぜひ一度、専門家にご相談ください。

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【本ブログ監修者】
★柴田祐介（しばたゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)

【保有資格】宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級

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