知らないと損する“5つのチェックポイント

私道に面する土地は、
「安いから良い」「あとで揉める」「再建築できないかも」など、
さまざまな“噂”が飛び交う分、購入・売却の際には要注意のテーマです。

この記事では、私道の基礎から、売却時の注意点までを
分かりやすくまとめます。

① 私道とは？公道との違い

• 公道：市区町村などの行政が管理
• 私道：個人・法人・複数の地権者が管理
  見た目は同じでも、管理者が誰かで“責任の範囲”が大きく変わります。

② 私道に面する土地で特に重要な3つの権利

1. 通行掘削承諾の有無

水道・ガスなどの工事で掘る場合、「掘削承諾書」が必要なケースがあります。

2. 持分（共有持ち分）があるかどうか

持分があると、管理や工事の際にスムーズになる傾向があります。

3. 再建築の可否（接道義務）

道路として認められているのか（位置指定道路かどうか）が重要です。
建物が建てられるかどうかに直結します。

③ 売却時に“価格がブレやすい理由”

私道は以下の理由で査定が分かれます：

• 管理負担（舗装・照明・排水など）が所有者側にある
• 将来のトラブル风险（承諾書・持分問題）
• 市場の買い手が慎重になりやすい
• 接道要件が微妙なケースが多い

このため、
同じエリアでも公道より5〜10％低く出ることがある一方、
持分状況が良好で管理がしっかりしているケースは
ほぼ公道と同等の評価になる場合もあります。

④ よくあるトラブルと予防策

➤ 持分のない私道を利用していたケース

通行承諾がないと、リフォームや建替え時に問題化。

👉事前に地権者を調べる・承諾書を確認することが必須。

➤ 私道の修繕費が急に必要になったケース

舗装の修繕費をめぐり近隣とトラブルになりやすい。

👉管理ルールがあるかを確認。

➤ 道路位置指定の図面が見つからない

再建築できるか判断が難しくなる。

👉行政での確認＋測量士の調査が大切。

⑤ 売却時の“強いポイント”にする方法

私道だから不利とは限りません。
柴田さんが実際に査定の現場で重視するのは次の点です：

• 持分が明確で、全員の割合が適正
• 通行・掘削承諾の有無を事前に整理
• 道路幅が十分（4m以上）で車両が入りやすい
• 現地の管理状況（舗装の状態・排水）

これらが揃っていると、
買主側は安心し、価格のブレ幅を最小限にできます。

まとめ

私道に面する土地は「難しい物件」というイメージが先行しますが、
権利関係・道路種別・承諾書などを事前に揃えておけば、
公道とほぼ同じ評価になるケースも珍しくありません。

売却や購入を検討する際には、
専門家による権利関係のチェックが最も効果的です。

【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

1981年生まれ。群馬県出身。大学卒業後、異業種を経て、その後不動産会社で八王子・町田・川崎にて16年間勤務。(在職期間中の2年間で、建築・デザイン専門学校にて認定単位取得後卒業)

【保有資格】宅地建物取引士、二級建築士、2級FP技能士、秘書検定2級

👉 無料ご相談はこちらから　https://cocoro-estate.com/contact

👉 お電話でのお問い合わせもお気軽にどうぞ。0120-213-156

👉 LINEでの気軽なご相談も可能です（対面させて頂いたお客様のみご希望の方はLINEでやり取りをさせて頂きます）

「八王子で売るならcocoro不動産」と思って頂ける様、誠心誠意お手伝いします。

★無料相談受付中｜丁寧にご説明します！大手の様な機械的な対応ではなく、一人社長ならではの親身な対応が信条です。

八王子エリア専門でお一人お一人のお客様に合わせたご提案を致します。

お気軽にお問い合わせください！