離婚をきっかけに自宅の売却を考える場合、多くの方が最初に不安に感じるのが「住宅ローンが残っていても売れるのか」という点です。

結論から申し上げると、住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。

ただし、通常の不動産売却と比べて、確認すべき点が多くなります。

特に重要なのは、売却代金で住宅ローンを完済できるか、名義人・連帯保証人・連帯債務者が誰になっているか、離婚条件として売却代金や不足分をどのように分けるか、という点です。

離婚時の不動産売却は、単に「家を売る」という話ではありません。

住宅ローン、抵当権、財産分与、税金、引越し時期、お子様の生活環境などが同時に関係してくるため、最初の整理を間違えると、後から大きなトラブルになることがあります。

住宅ローンが残っていても売却できる仕組み

住宅ローンを借りて購入した家には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が不動産から優先的に回収できる権利です。

そのため、買主へ所有権を移す際には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

実務上は、売却代金を受け取る決済日に、その代金で住宅ローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消し、買主へ所有権移転登記を行います。

つまり、住宅ローンが残っていること自体が売却の障害になるわけではありません。

問題は、売却代金でローンを完済できるかどうかです。

アンダーローンなら比較的進めやすい

売却価格が住宅ローン残債を上回る状態を、一般的にアンダーローンといいます。

たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で、売却価格が2,800万円の場合です。

この場合、売却代金から住宅ローンを完済し、仲介手数料、登記費用、印紙代、引越し費用などを差し引いた残額を、離婚時の財産分与としてどのように分けるかを話し合うことになります。

注意点は、「売却価格－住宅ローン残債」がそのまま手元に残る金額ではないという点です。

売却には諸費用がかかります。

また、固定資産税・都市計画税の精算、マンションであれば管理費・修繕積立金の精算、引渡し前の補修対応などが発生する場合もあります。

離婚協議では、売却後に実際いくら残るのかを試算したうえで、財産分与の話を進めることが大切です。

オーバーローンの場合は任意売却の検討が必要

売却価格よりも住宅ローン残債の方が多い状態を、一般的にオーバーローンといいます。

たとえば、住宅ローン残債が3,000万円で、売却価格が2,500万円の場合です。

この場合、売却しても500万円の不足が出ます。

不足分を自己資金で用意できるのであれば、通常売却として進められる可能性があります。

しかし、不足分を用意できない場合は、金融機関の同意を得たうえで「任意売却」を検討することになります。

任意売却とは、住宅ローンを全額返済できない状態でも、金融機関の同意を得て、市場で不動産を売却する方法です。

ただし、任意売却は必ず認められるものではありません。

金融機関との協議、返済状況、売却見込額、残債の返済計画などを総合的に見られます。

また、任意売却後も残ったローン債務が自動的に消えるわけではなく、残債について返済協議が必要になるのが通常です。

離婚を理由に「もう住まないから払わない」という判断をしてしまうと、延滞、信用情報、競売リスクにつながる可能性があります。

オーバーローンの可能性がある場合は、早い段階で不動産会社と金融機関に相談し、競売になる前に選択肢を整理することが重要です。

離婚協議書だけでは金融機関には対抗できない

離婚時によくある誤解が、「離婚協議書で夫が払うと決めたから、妻は住宅ローンと無関係になる」というものです。

しかし、金融機関との住宅ローン契約は、夫婦間の離婚協議とは別の契約です。

たとえば、妻が連帯保証人になっている場合、離婚協議書で「今後は夫が住宅ローンを支払う」と決めたとしても、金融機関との関係では妻の連帯保証責任が残ることがあります。

夫が支払いを滞納すれば、妻に請求が来る可能性があります。

また、夫婦が連帯債務者になっている場合も、離婚しただけで一方の債務が当然に消えるわけではありません。

そのため、離婚時に不動産を売却する最大のメリットは、住宅ローンと所有関係を一度清算できる点にあります。

どちらか一方が住み続ける方法もありますが、ローン名義、所有名義、連帯保証の整理ができないまま進めると、離婚後も経済的な関係が残ってしまいます。

共有名義の場合は双方の同意が必要

自宅が夫婦共有名義になっている場合、売却には原則として共有者全員の同意が必要です。

一方が売却に同意していても、もう一方が署名・押印に応じなければ、通常の売却手続きは進められません。

また、住宅ローンの債務者が夫だけで、所有名義は夫婦共有というケースもあります。

反対に、所有名義は夫だけでも、妻が連帯保証人になっているケースもあります。

離婚時の不動産売却では、まず以下の4点を確認する必要があります。

1つ目は、不動産の所有名義です。

2つ目は、住宅ローンの債務者です。

3つ目は、連帯保証人・連帯債務者の有無です。

4つ目は、住宅ローン残高と売却見込額です。

この4点を確認しないまま売却や財産分与の話を進めると、「売れると思っていたのに売れない」「自分は関係ないと思っていたのにローン責任が残っていた」という問題が起きやすくなります。

財産分与では「不動産価格」と「ローン残高」をセットで見る

離婚時の財産分与では、自宅の価値だけを見るのではなく、住宅ローン残高を差し引いた実質的な価値を見ることが重要です。

たとえば、自宅の査定価格が3,500万円でも、住宅ローンが3,200万円残っていれば、実質的な余剰は300万円です。

一方、自宅の査定価格が3,000万円で、住宅ローンが3,500万円残っていれば、実質的にはマイナス資産の状態です。

このように、不動産は「資産」であると同時に、住宅ローンという「債務」と一体で考える必要があります。

特に離婚時は、感情的な対立から「家は相手が使っていた」「ローンは相手名義だから関係ない」と考えてしまいがちです。

しかし、婚姻中に夫婦で協力して取得・維持した自宅であれば、名義だけで単純に判断できない場面もあります。

不動産会社の査定書、住宅ローン残高証明書、償還予定表、登記事項証明書などをそろえ、客観的な資料に基づいて話し合うことが大切です。

売却のタイミングは離婚前・離婚後どちらがよいか

住宅ローンが残っている家を売却する場合、離婚前に売るべきか、離婚後に売るべきかも重要な論点です。

実務上、話し合いができる状態であれば、離婚前に売却方針を決めておく方がスムーズです。

理由は、売却価格、引渡し時期、住宅ローン完済、不足分の負担、残金の分配などを、離婚条件と一体で決められるからです。

一方、先に離婚してしまうと、相手と連絡が取りづらくなったり、売却手続きへの協力が得にくくなったりすることがあります。

共有名義の場合、離婚後でも売却には元配偶者の協力が必要です。

また、一方が住み続けている場合は、退去時期や引越し費用をめぐって話が止まることもあります。

ただし、DVや強い対立がある場合など、直接協議が難しいケースでは、弁護士や家庭裁判所の手続きと並行して進める必要があります。

不動産売却だけで解決しようとせず、法的な安全性も確保することが大切です。

税金面では3,000万円特別控除も確認する

自宅を売却して利益が出る場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。

ただし、居住用財産、いわゆるマイホームを売却する場合には、一定の要件を満たすことで3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

離婚時の売却では、誰が所有者か、誰が住んでいたか、いつ売却するか、誰に売却するかによって税務上の判断が変わることがあります。

特に、夫婦間や元夫婦間で不動産を移転する場合は、第三者への通常売却とは異なる税務論点が出ることがあります。

そのため、売却益が出そうな場合や、購入時より大きく値上がりしている場合は、税理士にも確認することをおすすめします。

「住宅ローンが残っているから税金は関係ない」と考えるのは危険です。

ローン残高と譲渡所得の計算は別物です。

税金は、売却価格、取得費、譲渡費用、所有期間、居住実態、特例適用の有無などをもとに判断します。

八王子市で離婚による売却を進める際の注意点

八王子市の不動産売却では、エリアによって査定の見方が大きく変わります。

駅徒歩圏のマンション、バス便の戸建、坂のある住宅地、敷地が広い土地、古家付きの不動産、接道や高低差に注意が必要な土地など、同じ八王子市内でも評価ポイントは一律ではありません。

離婚時の売却では、早く現金化したい事情がある一方で、安易に価格を下げすぎると、財産分与や住宅ローン完済に影響します。

反対に、高すぎる価格で売り出して長期間売れ残ると、住宅ローンの支払い、固定資産税、管理費、精神的負担が続きます。

大切なのは、「高く売りたい」という希望と、「いつまでに売る必要があるのか」という現実的な期限を整理することです。

離婚による売却では、価格戦略だけでなく、室内写真の出し方、近隣に知られにくい販売方法、内見対応、居住中売却、空家にしてから売るかどうかも慎重に判断する必要があります。

住宅ローンが残っている家を売る流れ

まず、登記事項証明書で所有名義と抵当権を確認します。

次に、金融機関から住宅ローン残高証明書や償還予定表を取得します。

そのうえで、不動産会社に査定を依頼し、売却見込額とローン残高を比較します。

売却代金でローンを完済できる場合は、通常売却として販売活動を開始します。

買主が決まったら、売買契約を締結し、決済日に住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消します。

売却代金から諸費用を差し引いた残額については、離婚協議書や公正証書などで分配方法を明確にしておくと安心です。

売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補うのか、任意売却を検討するのかを判断します。

任意売却になる場合は、金融機関との調整が必要になるため、通常売却以上に早めの相談が重要です。

よくある質問

Q. 住宅ローンが残っていても売却活動は始められますか。

A. 売却活動自体は始められます。

ただし、最終的な引渡し時には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

そのため、査定価格と住宅ローン残高を早めに確認することが大切です。

Q. 夫名義の住宅ローンでも、妻に関係がありますか。

A. 妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、大きく関係します。

離婚協議書で夫が払うと決めても、金融機関との契約上の責任が当然になくなるわけではありません。

Q. 共有名義の家を一方だけの判断で売れますか。

A. 通常は売れません。

共有名義の場合、売却には共有者全員の同意と手続きへの協力が必要です。

Q. オーバーローンでも売却できますか。

A. 不足分を自己資金で補える場合は、通常売却として進められる可能性があります。

不足分を用意できない場合は、金融機関の同意を得た任意売却を検討することになります。

Q. 離婚前と離婚後、どちらに売る方がよいですか。

A. ケースによりますが、話し合いができる状態であれば、離婚前に売却方針を決めておく方がスムーズです。

売却価格、ローン完済、不足分の負担、残金の分配、退去時期を一体で整理できるためです。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、離婚時に売却することは可能です。

ただし、売却代金で住宅ローンを完済できるか、所有名義とローン名義がどうなっているか、連帯保証人・連帯債務者がいるかによって、進め方は大きく変わります。

アンダーローンであれば、売却後の残金を財産分与として整理することが中心になります。

オーバーローンであれば、不足分の準備や任意売却の検討が必要になります。

離婚時の不動産売却は、感情面の負担が大きいだけでなく、法律、金融、税務、実務の判断が複雑に絡みます。

だからこそ、最初に名義・ローン残高・査定価格・売却後の手残りを整理し、現実的な選択肢を比較することが大切です。

八王子市で離婚に伴う不動産売却をご検討中の方は、住宅ローンが残っている段階でも、まずは現在の状況を確認するところから始めてみてください。

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監修者プロフィール

株式会社cocoro不動産
代表取締役　柴田祐介

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者／秘書検定2級

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩エリアを中心に約17年間、不動産売買仲介に従事。

現在は八王子市を中心に、不動産売却、相続不動産、空き家、離婚に伴う売却、住み替え相談などを代表自ら最初から最後まで直接対応しています。