住宅を所有していると、毎月の住宅ローン返済に加え、毎年固定資産税や都市計画税の負担が発生します。

購入当初は問題なく支払えていても、転勤、収入減少、物価高、教育費の増加、定年退職など、ライフステージの変化によって家計状況は大きく変わります。

近年では、

「住宅ローンの支払いが以前より苦しくなった」

「固定資産税の納税通知書を見るたびに負担を感じる」

「このまま所有し続けるべきか悩んでいる」

というご相談が八王子市内でも増えています。

今回は、住宅ローンと固定資産税の負担が重くなった場合に、不動産売却を検討すべきタイミングや判断基準について、不動産売却の専門家の視点から解説します。

住宅を所有し続けると発生する主なコスト

住宅を所有すると、毎月のローン返済以外にも様々な費用がかかります。

①住宅ローン返済

毎月の元金・利息の返済です。

変動金利を利用している場合は、今後の金利上昇によって返済額が増加する可能性があります。

特に借入額が大きい方は注意が必要です。

②固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

戸建てやマンションを所有している限り、原則として支払い義務は継続します。

築年数が経過すると建物評価額は下がる傾向がありますが、土地価格の上昇や住宅用地特例の変更などによって税額が想定より下がらないケースもあります。

③修繕費・維持費

戸建てでは、

・屋根

・外壁塗装

・給湯器交換

・設備交換

などが必要になります。

マンションでは管理費や修繕積立金の負担があります。

築20年を超えると、数百万円単位の修繕費が必要になるケースも珍しくありません。

売却を検討した方が良いサインとは？

1．住宅関連費が手取り収入の30％を超えている

一般的に、住宅費は手取り収入の25％程度までが安全圏と言われています。

住宅ローン、固定資産税、管理費、修繕積立金などを合計した金額が、手取り収入の30％を超える状態が続いている場合は注意が必要です。

教育費や老後資金への影響も考慮しなければなりません。

2．預貯金を取り崩して支払っている

毎月の返済や固定資産税を支払うために、預貯金を継続的に取り崩している場合は、家計が赤字になっている可能性があります。

特に固定資産税の支払い時期だけ資金繰りが苦しい状態が続く場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

3．今後収入が増える見込みが少ない

定年退職、転職、病気、介護などによって収入減少が予想される場合、将来的な返済計画を見直す必要があります。

住宅ローンは長期間にわたるため、現在だけでなく10年後、20年後を見据えた判断が重要です。

「まだ払えているから大丈夫」は危険なことも

不動産売却の現場では、

「住宅ローンを滞納してから相談した」

というケースも少なくありません。

しかし、住宅ローンを滞納すると、

・金融機関から督促を受ける

・信用情報へ影響する

・期限の利益を喪失する

・競売へ進む可能性がある

など、大きなリスクがあります。

売却を検討する場合は、滞納する前の段階で相談することが非常に重要です。

滞納前であれば、通常売却によって市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。

一方、競売になると市場価格より低い価格で売却されるケースも少なくありません。

住宅ローンが残っていても売却は可能

「ローンが残っているから売れない」と思われる方もいらっしゃいますが、多くのケースで売却は可能です。

売却価格がローン残高を上回る場合

例えば、

売却価格4,000万円

ローン残高3,000万円

の場合、売却代金でローンを完済し、残額を手元資金として受け取ることができます。

売却価格がローン残高を下回る場合

例えば、

売却価格2,500万円

ローン残高3,000万円

の場合は、差額500万円を自己資金で補填する必要があります。

ただし、状況によっては住み替えローンや任意売却などの選択肢もあります。

まずは現在の資産価値を把握することが大切です。

売却するか所有し続けるか迷ったら

不動産は「感情」だけで判断するものではありません。

以下の3点を整理すると判断しやすくなります。

①今後10年間の家計収支

②住宅ローン残高

③現在の不動産価値

この3つを比較することで、所有継続が適切なのか、売却した方が良いのかが見えてきます。

特に八王子市内ではエリアによって価格動向が大きく異なるため、まずは無料査定によって現在価値を確認することをおすすめします。

「まだ売ると決めていない」

「相談だけしてみたい」

という段階でも問題ありません。

早めの情報収集が、将来の選択肢を広げることにつながります。

よくある質問

Q. 固定資産税を払った直後に売却した場合、税金は戻りますか？

売買契約では、引渡日を基準として固定資産税を日割精算することが一般的です。

Q. 住宅ローン返済中でも住み替えは可能ですか？

可能です。

現在のローン残高や売却価格によって進め方が異なるため、事前相談が重要です。

Q. 滞納してからでも相談できますか？

相談は可能ですが、選択肢が少なくなる場合があります。

できるだけ早い段階での相談をおすすめします。

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監修者

【本ブログ監修者】

★柴田祐介（しばた ゆうすけ）

株式会社cocoro不動産　代表取締役

1981年生まれ。

大手不動産会社にて、八王子・町田・新百合ヶ丘など多摩地区を中心に約17年間、不動産売買仲介業務に従事。

現在は八王子エリアを中心に、不動産売却・相続不動産・空き家売却・住み替え相談などを、代表自ら最初から最後まで直接対応しております。

【保有資格】宅地建物取引士／二級建築士／2級FP技能士／相続アドバイザー2級／既存住宅状況調査技術者／秘書検定2級